Khóa luận: Thực trạng quy định luật môi giới thương mại VN

Chia sẻ chuyên mục Đề Tài Khóa luận: Thực trạng quy định luật môi giới thương mại VN hay nhất năm 2023 cho các bạn học viên ngành đang làm khóa luận tốt nghiệp tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thì với đề tài: Khóa luận: Thực trạng các quy định của pháp luật Việt Nam về hoạt động môi giới thương mại, tình hình thực thi các quy định về hoạt động môi giới thương mại và những vấn đề đặt ra dưới đây chắc chắn sẽ giúp cho các bạn học viên có cái nhìn tổng quan hơn về đề tài sắp đến.

2.1 Thực trạng các quy định của Luật thương mại Việt Nam năm 2005 về hoạt động môi giới thương mại

2.1.1 Cách hiểu của Luật về hoạt động môi giới thương mại

Khoản 1, Điều 3, Luật thương mại Việt Nam năm 2005 định nghĩa: “Hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác”. Như vậy, hoạt động môi giới thương mại, theo cách hiểu của Luật thương mại năm 2005, trước hết là một hoạt động sinh lợi.

Khoản 11, Điều 3, Luật thương mại Việt Nam năm 2005 cho rằng: “Các hoạt động trung gian thương mại là hoạt động của thương nhân để thực hiện các giao dịch thương mại cho một hoặc một số thương nhân được xác định, bao gồm hoạt động đại diện cho thương nhân, môi giới thương mại, ủy thác mua bán hàng hóa và đại lý thương mại”. Từ đó suy ra, theo cách hiểu của Luật này, hoạt động môi giới thương mại là một loại hình của hoạt động trung gian thương mại, bên thuê môi giới và bên môi giới đều là thương nhân.

Thương nhân, theo khoản 1, Điều 6, Luật thương mại Việt Nam năm 2005, “bao gồm tổ chức kinh tế được thành lập một cách hợp pháp, cá nhân hoạt động thương mại một cách độc lập, thường xuyên và có đăng kí kinh doanh”.

Điều 150 Luật thương mại Việt Nam năm 2005 quy định: “Môi giới thương mại là hoạt động thương mại, theo đó một thương nhân làm trung gian (gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ (gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa, dịch vụ và được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới”. Trong hoạt động môi giới, bên môi giới nhân danh chính mình để giao dịch với các bên được môi giới, là người trung gian cho các bên tiến hành giao dịch thương mại, giúp các bên cơ hội gặp gỡ, đàm phán, ký kết hợp đồng và cung cấp các dịch vụ hỗ trợ có liên quan đến các giao dịch thương mại. Khóa luận: Thực trạng quy định luật môi giới thương mại VN.

Luật thương mại năm 1997 có quy định về môi giới tại Mục 4, Chương 2 (Hoạt động thương mại), bao gồm các điều từ 93 đến 98. Luật thương mại năm 2005 quy định về môi giới thương mại từ Điều 150 đến Điều 154. So với luật thương mại năm 1997, Luật thương mại năm 2005 đã bỏ Điều 94 quy định về Hợp đồng môi giới; nghĩa vụ của bên môi giới thương mại được quy định tại Điều 151 Luật thương mại năm 2005, thay cho Điều 95 và Điều 96

Luật thương mại năm 1997. Luật thương mại năm 2005 cũng quy định về Quyền hưởng thù lao môi giới tại Điều 153; quy định về Thanh toán chi phí phát sinh liên quan đến việc môi giới tại Điều 154; bổ sung thêm Điều 152 về Nghĩa vụ của bên được môi giới.

Có thể bạn quan tâm đến dịch vụ:

===>>> Hỗ Trợ Viết Thuê Khóa Luận Tốt Nghiệp Ngành Luật

2.1.2 Các quy định cụ thể về hoạt động môi giới thương mại

Luật thương mại Việt Nam năm 2005 quy định cụ thể về hoạt động môi giới thương mại tại Mục 2, Chương V, các điều từ 150 đến 154; ngoài ra tại mục 3, chương II còn có các điều 69, 70, 71 quy định về Thương nhân môi giới mua bán hàng hóa qua Sở giao dịch hàng hóa.

Luật thương mại năm 2005 đề cập đến nghĩa vụ của bên môi giới thương mại, nghĩa vụ của bên được môi giới, quyền hưởng thù lao môi giới và việc thanh toán chi phí phát sinh liên quan đến việc môi giới.

Theo Điều 151, Luật thương mại Việt Nam năm 2005, bên môi giới thương mại có các nghĩa vụ sau đây (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác):

• Bảo quản mẫu hàng hóa, tài liệu được giao để thực hiện việc môi giới và phải hoàn trả cho bên được môi giới sau khi hoàn thành nghĩa vụ môi giới;
• Không được tiết lộ, cung cấp thông tin làm phương hại đến lợi ích của bên được môi giới;
• Chịu trách nhiệm về tư cách pháp lý của các bên được môi giới, nhưng không chịu trách nhiệm về khả năng thanh toán của họ;
• Không được tham gia thực hiện hợp đồng giữa các bên được môi giới, trừ trường hợp có ủy quyền của bên được môi giới.

Quy định về nghĩa vụ của bên môi giới thương mại như trên chỉ mang tính tương đối. Trên thực tế, rất khó kiểm soát việc bên môi giới có tiết lộ thông tin gây hại đến quyền lợi của bên được môi giới hay không. Hơn nữa, do bên môi giới chỉ chịu trách nhiệm về tư cách pháp lý của bên được môi giới, việc xác định khả năng thanh toán sẽ thuộc về bên được môi giới – là bên cần bán (mua) hàng hóa, dịch vụ. Tuy nhiên, quá trình đàm phán các điều kiện giao dịch thường được tiến hành thông qua người môi giới, các bên được môi giới thường gặp gỡ nhau vào giai đoạn ký kết hợp đồng – khi các điều kiện giao dịch cơ bản đã được thống nhất. Điều này gây bất lợi cho người bán trong việc kiểm tra khả năng thanh toán của người mua, lại gây sức ép tâm lý dẫn đến người bán có thể vẫn đồng ý ký hợp đồng khi chưa chắc chắn về khả năng thanh toán của người mua.

Tương ứng với nghĩa vụ của bên môi giới thương mại, bên được môi giới cũng có các nghĩa vụ sau đây (Điều 152, Luật thương mại Việt Nam năm 2005):

• Cung cấp các thông tin, tài liệu, phương tiện cần thiết liên quan đến hàng hóa, dịch vụ;
• Trả thù lao môi giới và các chi phí hợp lý khác cho bên môi giới.

Trong mối quan hệ với các luật chuyên ngành như Bộ luật hàng hải năm 2005, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006…, Luật thương mại năm 2005 là luật chung, cũng là luật hiếm hoi đề cập đến nghĩa vụ của bên được môi giới.

Theo Điều 153, nghĩa vụ trả thù lao môi giới, hay quyền hưởng thù lao môi giới phát sinh từ thời điểm các bên được môi giới đã ký hợp đồng với nhau. Nếu các bên không có thỏa thuận riêng, mức thù lao môi giới sẽ được xác định theo Điều 86 của Luật thương mại năm 2005. Khóa luận: Thực trạng quy định luật môi giới thương mại VN.

Điều 86 của Luật này cho phép xác định giá dịch vụ môi giới trong trường hợp không có thỏa thuận về giá và phương pháp xác định giá dịch vụ, cũng như không có bất kì chỉ dẫn nào khác. Khi đó giá dịch vụ môi giới được xác định theo giá cả của dịch vụ môi giới trong các điều kiện tương tự về phương thức và thời điểm cung ứng, thị trường địa lý, phương thức thanh toán và các điều kiện khác có ảnh hưởng đến giá dịch vụ.

Bên được môi giới không chỉ có nghĩa vụ trả thù lao cho bên môi giới khi việc môi giới thành công. Kể cả khi hợp đồng giữa bên được môi giới và bên thứ ba không được ký kết, bên được môi giới vẫn phải thanh toán các chi phí phát sinh hợp lý liên quan đến việc môi giới, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (Điều 154). Nghĩa là, cho dù việc môi giới không mang lại kết quả, bên môi giới vẫn chắc chắn thu hồi được những “chi phí phát sinh hợp lý” mà họ đã bỏ ra để thực hiện công việc môi giới. Vấn đề nằm ở chỗ, thế nào là “chi phí phát sinh hợp lý”? Luật thương mại Việt Nam năm 2005 hoàn toàn không quy định về vấn đề này, do đó, cách hiểu thế nào tùy thuộc vào bên môi giới, bên được môi giới và người giải quyết tranh chấp (nếu có tranh chấp xảy ra).

Các Điều 69, 70, 71 là những quy định về thương nhân hoạt động môi giới thương mại tại Sở giao dịch hàng hóa. Các quy định này chặt chẽ hơn so với quy định dành cho thương nhân môi giới nói chung (ở Mục 2, chương V, Luật thương mại Việt Nam năm 2005) và tập trung vào những hành vi bị cấm đối với thương nhân môi giới mua bán hàng hóa qua Sở giao dịch hàng hóa.

2.2 Thực trạng hoạt động môi giới thương mại ở Việt Nam trong thời gian qua

2.2.1 Nhận xét chung về những kết quả tích cực

Trong khoảng thời gian năm năm trở lại đây, hoạt động môi giới thương mại ở Việt Nam đã phát triển mạnh mẽ. Dấu hiệu dễ nhận thấy nhất là sự ra đời của Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội (được thành lập theo Quyết định số 01/2009/QĐ-Ttg ngày 2/1/2009 của Thủ tướng Chính phủ trên cơ sở chuyển đổi, tổ chức lại Trung tâm Giao dịch Chứng khoán Hà Nội) và Sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh (được thành lập theo Quyết định số 599/QĐ-TTg ngà y 11/05/2007 của Chính phủ trên cơ sở chuyển đổi từ Trung tâm giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh). Tính đến ngày 16/03/2010, hai Sở giao dịch có 203 công ty chứng khoán thành viên, hầu hết các công ty này đều kinh doanh nghiệp vụ môi giới chứng khoán. Khối lượng giao dịch hàng ngày ở mỗi Sở đạt đến hàng chục triệu chứng khoán, giá trị giao dịch lên tới hàng nghìn tỷ đồng (xem bảng 4)

Bảng 4: Quy mô giao dịch cổ phiếu ngày 21/03/2010 tại Sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh

Không chỉ trong lĩnh vực chứng khoán, ở các lĩnh vực khác của thương mại như giao nhận vận tải, bảo hiểm, kinh doanh bất động sản, kinh doanh sắt thép…, hoạt động môi giới thương mại cũng ngày càng phát triển. Vai trò của người môi giới ngày càng được xã hội thừa nhận nhờ sự chuyên nghiệp của họ.

Tháng 12/2008, Trung tâm giao dịch cà phê Buôn Ma Thuột – Sàn giao dịch cà phê đầu tiên của Việt Nam đã ra đời. Tháng 11/2009, tại thành phố Hồ Chí Minh, Tập đoàn Sacombank tổ chức ra mắt Sàn giao dịch hàng hóa Sài Gòn Thương Tín (Sacom-STE) – Sàn giao dịch thép đầu tiên tại Việt Nam. Khóa luận: Thực trạng quy định luật môi giới thương mại VN.

Sàn giao dịch điều đầu tiên ở nước ta cũng đã khai trương vào ngày 20/03/2010 tại Bình Phước. Cùng với sự ra đời của những sàn này là sự phát triển của cả đội ngũ các nhà môi giới thương mại và hoạt động môi giới thương mại.

Trong lĩnh vực hàng hải, Hiệp hội Đại lý và Môi giới hàng hải Việt Nam (Viet Nam Ship Agents and Brokers Association – VISABA) được thành lập vào năm 1994, đến nay đã có 50 hội viên. Chỉ tính riêng ở trang  – trang web chuyên về xây dựng danh bạ các công ty hoạt động trong lĩnh vực vận tải và giao nhận, đã có tới 412 công ty hoạt động ở lĩnh vực môi giới hàng hải.

Sự phát triển của hoạt động môi giới thương mại trong những năm gần đây là điều dễ nhận thấy. Tuy nhiên, vì nhiều lí do, hoạt động này vẫn còn nhiều bất cập. Những yếu kém trong hoạt động môi giới thương mại có thể bắt nguồn từ việc các doanh nghiệp có quy mô vốn nhỏ, cơ sở vật chất kỹ thuật nghèo nàn, đội ngũ nhân viên thiếu kiến thức và kĩ năng chuyên môn, thiếu tính chuyên nghiệp…

Trong phần tiếp theo của khoán luận này, người viết tập trung phân tích thực trạng hoạt động môi giới chứng khoán (MGCK) và môi giới bất động sản (MGBĐS) nhằm tìm hiểu xem các quy định của Luật thương mại Việt Nam năm 2005, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật chứng khoán năm 2006 đã được áp dụng như thế nào, điểm nào trái quy định của pháp luật và điểm nào quy định của pháp luật tỏ ra chưa phù hợp với thực tiễn của các hoạt động này.

Người viết lựa chọn tìm hiểu về hoạt động môi giới bất động sản và môi giới chứng khoán vì 2 lí do sau đây:

Thứ nhất, trong khoảng 5 năm trở lại đây, hoạt động môi giới trong 2 lĩnh vực nói trên rất phát triển. Sự khởi sắc đó thể hiện ở 2 Sở giao dịch chứng khoán tại thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh và 383 Sàn giao dịch bất động sản trên cả nước.

Thứ hai, pháp luật về môi giới trong 2 lĩnh vực này còn nhiều điểm cần xem xét; đây cũng là vấn đề được báo chí và các doanh nghiệp rất quan tâm, bởi trong thời gian qua, thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản có những biến động mạnh.

2.2.2 Tình hình hoạt động môi giới thương mại trong lĩnh vực chứng khoán

2.2.2.1 Các quy định của pháp luật về hoạt động môi giới thương mại trong lĩnh vực chứng khoán tương đối đầy đủ

Luật chuyên ngành trong lĩnh vực chứng khoán ở Việt Nam hiện nay bao gồm Luật chứng khoán năm 2006 và các văn bản dưới luật do Chính phủ, Bộ Tài

chính, Ủy ban chứng khoán Nhà nước và các cơ quan chức năng ban hành.

Có rất nhiều văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành Luật chứng khoán năm 2006. Trong đó, đáng chú ý nhất và liên quan trực tiếp đến hoạt động MGCK là các văn bản sau:

• Nghị định 14/2007/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Chứng khoán;
• Nghị định 36/2007/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán; Khóa luận: Thực trạng quy định luật môi giới thương mại VN.
• Quyết định số 27/2007/QĐ-BTC về việc ban hành Quy chế tổ chức và hoạt động công ty chứng khoán;
• Quyết định số 15/2008/QĐ-BTC của Bộ tài chính ban hành Quy chế hành nghề chứng khoán;
• Quyết định số 126/2008/QĐ-BTC sửa đổi, bổ sung một số điều của “Quy chế tổ chức và hoạt động công ty chứng khoán” ban hành kèm theo Quyết định số 27/2007/QĐ-BTC.

Tuy nhiên, không có văn bản dưới luật nào được ban hành riêng để quy định về hoạt động MGCK. Những quy định về môi giới thương mại trong lĩnh vực chứng khoán xuất hiện lẻ tẻ trong các văn bản nêu trên.

2.2.2.2 Khái niệm về MGCK được quy định rõ ràng trong Luật đã tạo điều kiện cho hoạt động MGCK phát triển

Môi giới chứng khoán là việc công ty chứng khoán làm trung gian thực hiện việc mua, bán chứng khoán cho khách hàng (khoản 20, Điều 6, Luật chứng khoán năm 2006). Như vậy, công ty chứng khoán (CTCK) là đối tượng duy nhất được phép tiến hành hoạt động môi giới chứng khoán.

Luật chứng khoán năm 2006 và các văn bản dưới luật cũng đưa ra những quy định về điều kiện để môi giới chứng khoán được kinh doanh nghiệp vụ MGCK (xem Điều 59 và Điều 62 của Luật này). Đáng chú ý nhất là hai điểm sau:

Vốn pháp định đối với nghiệp vụ kinh doanh môi giới chứng khoán là 25 tỷ đồng Việt Nam (điểm a, khoản 1, Điều 18, Nghị định số 14/2007/NĐ- CP);

Giám đốc hoặc Tổng giám đốc và các nhân viên thực hiện nghiệp vụ kinh doanh MGCK phải có Chứng chỉ hành nghề chứng khoán (điểm c, khoản 1, Điều 62, Luật chứng khoán năm 2006).

Chứng chỉ hành nghề môi giới chứng khoán được cấp cho cá nhân đáp ứng được 5 điều kiện sau đây (Điều 79, Luật chứng khoán năm 2006 và Điều 4, Quyết định số 15/2008/QĐ-BTC):

• Có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không thuộc trường hợp đang phải chấp hành hình phạt tù hoặc bị Toà án cấm hành nghề kinh doanh;
• Chưa từng bị Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước xử phạt theo pháp luật chứng khoán và thị trường chứng khoán hoặc đã chấp hành xong quyết định xử phạt sau 01 năm, trong trường hợp bị xử phạt;
• Có trình độ đại học trở lên;
• Đạt yêu cầu trong kỳ thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề chứng khoán, phù hợp với loại chứng chỉ hành nghề chứng khoán đề nghị cấp; Khóa luận: Thực trạng quy định luật môi giới thương mại VN.
• Có các chứng chỉ chuyên môn về chứng khoán, bao gồm: Chứng chỉ

Những vấn đề cơ bản về chứng khoán và Thị trường chứng khoán, Chứng chỉ Pháp luật về chứng khoán và Thị trường chứng khoán, Chứng chỉ Phân tích và Đầu tư chứng khoán, Chứng chỉ Môi giới chứng khoán và Tư vấn đầu tư chứng khoán.

Người được cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới chứng khoán được hành nghề môi giới chứng khoán, tư vấn đầu tư chứng khoán (khoản 1, Điều 17, Quyết định số 15/2008/QĐ-BTC).

Theo khoản 1, Điều 81 Luật chứng khoán năm 2006, người môi giới chứng khoán không được:

• Đồng thời làm việc cho tổ chức khác có quan hệ sở hữu với công ty chứng khoán, công ty quản lý quỹ nơi mình đang làm việc;
• Đồng thời làm việc cho công ty chứng khoán, công ty quản lý quỹ khác;
• Đồng thời làm Giám đốc hoặc Tổng giám đốc của một tổ chức chào bán chứng khoán ra công chúng hoặc tổ chức niêm yết.

Luật cũng quy định rõ các hành vi bị cấm khác đối với người người hành nghề MGCK (Điều 9, Luật chứng khoán năm 2006).

Trên đây là những quy định chung nhất của pháp luật đối với hoạt động MGCK. Ngoài ra còn rất nhiều quy định chi tiết khác, bởi pháp luật về chứng khoán khá phức tạp.

2.2.2.3 Cơ sở vật chất kỹ thuật cho hoạt động MGCK ngày càng được chú trọng

Cơ sở vật chất kỹ thuật của công ty chứng khoán được quy định chi tiết tại khoản 1, Điều 3, Quyết định số 27/2007/QĐ-BTC ban hành quy chế tổ chức và hoạt động môi giới chứng khoán. Theo đó, môi giới chứng khoán cần có trụ sở thỏa mãn 4 điều kiện sau để được cấp giấy phép thành lập và hoạt động công ty chứng khoán:

• Quyền sử dụng trụ sở làm việc tối thiểu một năm, trong đó diện tích làm sàn giao dịch phục vụ nhà đầu tư tối thiểu 150 m²;
• Có đủ cơ sở vật chất, kỹ thuật phục vụ hoạt động kinh doanh, bao gồm: sàn giao dịch phục vụ khách hàng; thiết bị văn phòng, hệ thống máy tính cùng các phần mềm thực hiện hoạt động giao dịch chứng khoán; trang thông tin điện tử, bảng tin để công bố thông tin cho khách hàng; hệ thống kho, két bảo quản chứng khoán, tiền mặt, tài sản có giá trị khác và lưu giữ tài liệu, chứng từ giao dịch đối với công ty chứng khoán có nghiệp vụ môi giới chứng khoán, tự doanh chứng khoán;
• Hệ thống phòng cháy chữa cháy theo quy định của pháp luật;  Có hệ thống an ninh, bảo vệ an toàn trụ sở làm việc.

Về cơ bản, cơ sở vật chất kỹ thuật của các công ty chứng khoán bao gồm: sàn giao dịch, hệ thống mạng lưới hoạt động, hệ thống máy tính, hệ thống thông tin. Cơ sở vật chất này cũng được sử dụng để phục vụ hoạt động MGCK.

Cơ sở vật chất kỹ thuật càng được chú trọng đặc biệt kể từ khi các môi giới chứng khoán tham gia vào cuộc đua cung cấp dịch vụ giao dịch chứng khoán trực tuyến. Theo yêu cầu của UBCKNN, để được triển khai phương thức giao dịch trực tuyến, hệ thống máy tính của môi giới chứng khoán phải kết nối trực tiếp với hệ thống của HNX hoặc HOSE và ngân hàng theo thời gian thực (điểm 5.2.5, Thông tư số 50/2009/TT-BTC hướng dẫn giao dịch điện tử trên thị trường chứng khoán). Để đáp ứng yêu cầu trên, các môi giới chứng khoán không còn cách nào khác ngoài đầu tư cho hạ tầng CNTT, tìm kiếm các giải pháp quản lý và cung cấp dịch vụ hiện đại nhằm nâng cao cơ sở vật chất kỹ thuật, phục vụ hoạt động MGCK.

2.2.2.4 Nguồn nhân lực cho hoạt động MGCK ngày càng được cải thiện

Tại thời điểm năm 2007, nhân lực môi giới chứng khoán bị đánh giá là “đã thiếu lại còn yếu” (theo ông Bùi Nguyên Hoàn, Vụ trưởng – Trưởng đại diện UBCKNN tại Tp. HCM). Qua ba năm, chất lượng nguồn nhân lực môi giới trong lĩnh vực chứng khoán ít nhiều đã được nâng cao, nhưng vẫn còn nhiều điểm yếu.

Thứ nhất, nhân sự trong bộ phận môi giới chứng khoán thường xuyên biến động, đòi hỏi các môi giới chứng khoán liên tục đăng tin tuyển dụng. Khóa luận: Thực trạng quy định luật môi giới thương mại VN.

Theo ông Nguyễn Miên Tuấn, tổng giám đốc môi giới chứng khoán Rồng Việt, bộ phận môi giới và dịch vụ chiếm đến 40% nhân sự công ty chứng khoán, cũng là bộ phận dễ biến động nhất. Điều này được lí giải bởi hai nguyên nhân.

Thứ nhất, có nhiều lời mời hấp dẫn từ các môi giới chứng khoán khác nhau nên nhân viên môi giới thường “nhảy việc” nhằm tìm kiếm chế độ đãi ngộ tốt hơn.

Thứ hai, khi thị trường sôi động, các môi giới chứng khoán có nhu cầu tuyển dụng số lượng nhân viên lớn. Tuy nhiên, khi thị trường khủng hoảng, các môi giới chứng khoán thường thực hiện chính sách giảm lương hoặc cắt giảm nhân sự rất mạnh mẽ.

Thứ hai, chất lượng của nguồn nhân lực môi giới trong lĩnh vực chứng khoán chưa cao, chưa đáp ứng đủ nhu cầu của các môi giới chứng khoán.

Nhân viên môi giới chứng khoán được đào tạo theo chương trình của UBCKNN. Cá nhân muốn làm việc trong lĩnh vực MGCK phải có chứng chỉ hành nghề môi giới chứng khoán (khoản 1, Điều 4, Quyết định số 15/2008/QĐ-BTC). Để được cấp chứng chỉ trên, cá nhân cần có các chứng chỉ chuyên môn, bao gồm:

• Chứng chỉ những vấn đề cơ bản về chứng khoán và thị trường chứng khoán;
• Chứng chỉ pháp luật về chứng khoán và thị trường chứng khoán;
• Chứng chỉ phân tích và đầu tư chứng khoán;
• Chứng chỉ môi giới chứng khoán và tư vấn đầu tư chứng khoán.

Các chứng chỉ nói trên thể hiện các nhân viên MGCK được đào tạo bài bản. Tuy nhiên, kĩ năng môi giới từ lý thuyết đến thực tế vẫn còn là một khoảng cách lớn. Nhân viên môi giới tại các môi giới chứng khoán thường là những người tốt nghiệp các trường đại học chuyên ngành kinh tế, tài chính – tài chính ngân hàng, chứng khoán, luật. Chứng khoán là một ngành học còn mới mẻ, do nhiều nguyên nhân nên chất lượng đào tạo chưa cao, khiến cho các môi giới chứng khoán gặp khó khăn trong việc tuyển nhân sự phù hợp với yêu cầu. Khóa luận: Thực trạng quy định luật môi giới thương mại VN.

Như đã nói ở trên, nhân viên có chứng chỉ hành nghề môi giới chứng khoán được phép tiến hành nghiệp vụ môi giới và tư vấn đầu tư chứng khoán. Theo ông Huỳnh Anh Tuấn, Trưởng phòng môi giới môi giới chứng khoán ACB (ACBS), phần lớn nhân viên môi giới ở Việt Nam vẫn là “người môi giới thụ động”. Nghĩa là, người môi giới thường chỉ đơn thuần thực hiện công việc nhận và nhập lệnh, chưa tư vấn được cho nhà đầu tư về việc nên mua, bán loại chứng khoán nào, vào thời điểm nào.

Bất chấp những hạn chế nêu trên, vai trò và năng lực của người môi giới chứng khoán đang ngày càng được xã hội thừa nhận. Điều này được thể hiện ở sự gia tăng liên tục của số lượng tài khoản giao dịch trên thị trường chứng khoán Việt Nam (xem Phụ lục 2), quy mô giao dịch chứng khoán ngày càng lớn (xem Phụ lục 3), và thể hiện ở thu nhập của người MGCK.

Tại thời điểm hiện nay, môi giới chứng khoán là một nghề mang lại thu nhập cao. Thu nhập của người MGCK bao gồm: lương do môi giới chứng khoán trả, hoa hồng và tiền thưởng từ môi giới chứng khoán hoặc khách hàng, lợi nhuận do chính bản thân người môi giới tiến hành hoạt động đầu tư chứng khoán. Nghĩa là, nhân viên

MGCK được hưởng lương cố định từ 5 đến 7 triệu đồng/tháng (với môi giới chứng khoán lớn), 4 đến 5 triệu đồng/tháng (với môi giới chứng khoán nhỏ), và được thưởng trên doanh thu MGCK theo định mức được giao. Tại môi giới chứng khoán Kim Eng Việt Nam, nhân viên môi giới có mức thu nhập chính thức từ 30 đến 40 triệu đồng/tháng không phải là hiếm; người có lượng khách hàng trung bình cũng có thể đạt mức thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng.

2.2.2.5 Phí môi giới chứng khoán đã được quy định chi tiết 

Theo thông tư số 02/2000/TT-UBCK (sửa đổi, bổ sung một số điều tại Thông tư số 01/2000/TT-UBCK hướng dẫn thu phí đối với khách hàng của các tổ chức kinh doanh dịch vụ chứng khoán), phí môi giới của các môi giới chứng khoán lúc đầu là 0,5% trên tổng giá trị giao dịch được sửa lại thành mức phí trần là 0,5% trên tổng giá trị giao dịch đối với cổ phiếu, chứng chỉ quỹ và 0,15% trên tổng giá trị giao dịch đối với trái phiếu.

Trên thực tế, mức phí môi giới của các môi giới chứng khoán rất linh hoạt, thường nằm trong khoản từ 0,15% đến 0,4% tổng giá trị giao dịch chứng khoán. Mức phí ưu đãi được áp dụng với nhà đầu tư có khối lượng giao dịch lớn. Đối với các giao dịch nhỏ, mức phí dao động xung quanh mốc 0,4%.

Do pháp luật không quy định mức phí sàn, mức phí môi giới ở các môi giới chứng khoán rất khác nhau. Khi môi giới chứng khoán mới ra đời, hoặc khi thị trường chứng khoán đi xuống, các công ty có thể giảm mức phí môi giới xuống rất thấp, hay thậm chí là miễn phí để thu hút khách hàng. Giải pháp này được rất nhiều môi giới chứng khoán áp dụng trong năm 2008 – một năm khó khăn của thị trường chứng khoán Việt Nam. Khóa luận: Thực trạng quy định luật môi giới thương mại VN.

Bảng 5: Phí môi giới chứng khoán đã niêm yết của một số môi giới chứng khoán

2.2.2.6 Những yếu kém trong hoạt động MGCK ở Việt Nam

Trong hoạt động MGCK trên thị trường tập trung ở Việt Nam, chúng ta thường gặp những sai phạm như sau:

Thứ nhất, các công ty chứng khoán không công bố thông tin kịp thời, đầy đủ cho khách hàng.

Thứ hai, các môi giới chứng khoán “làm giá” cổ phiếu. Trong những phiên ảm đạm của thị trường, các nhà đầu tư có vốn lớn dùng nhiều tài khoản tại nhiều công ty chứng khoán để gom cổ phiếu của các công ty nhỏ, vốn ít, tính thanh khoản thấp. Trong những phiên hồi phục của thị trường, môi giới chứng khoán đưa các lệnh mua giả vào hệ thống với lệnh mua giá trần, ATO và ATC; tạo nên lượng dư mua rất cao và dư bán rất thấp, thậm chí bằng 0. Ngay khi thị trường có dấu hiệu đảo chiều, các cổ phiếu này lập tức được bán ồ ạt. Theo ông Trịnh Minh Hoàng, chuyên viên môi giới đầu tư chứng khoán Công ty chứng khoán Bảo Minh, thời gian qua, có rất nhiều cổ phiếu nhỏ bỗng dưng tăng giảm đột biến về giá khiến nhiều nhà đầu tư nhỏ “lao” theo mua bán, dù những công ty phát hành cổ phiếu này không hề có thông tin kinh doanh gì mới. Các môi giới chứng khoán hưởng lợi từ doanh thu môi giới chứng khoán, đồng thời được các nhà đầu tư vốn lớn nói trên “cảm ơn” khi các đợt “làm giá” thành công. Vì vậy, không ít môi giới chứng khoán đã tiếp tay cho sai phạm.

Thứ ba, nhân viên môi giới lợi dụng danh nghĩa nhà đầu tư, sử dụng tiền hoặc chứng khoán trong tài khoản của nhà đầu tư.

Thứ tư, nhân viên môi giới đặt lệnh sai so với lệnh gốc của khách hàng, gây thiệt hại cho nhà đầu tư. Bà Ngô Viết Hoàng Giao, kế toán trưởng của Sở giao dịch chứng khoán Tp. Hồ Chí Minh cho biết, việc sửa lỗi giao dịch cho các môi giới chứng khoán diễn ra rất thường xuyên, tốn nhiều thời gian và công sức. Bà Nguyễn Thị Liên Hoa, Phó chủ tịch UBCKNN cũng cho rằng, các lỗi thường xảy ra là lỗi từ việc đặt lệnh của môi giới chứng khoán. Nếu lỗi giao dịch xảy ra là do sai phạm của Sở giao dịch chứng khoán hoặc Trung tâm lưu ký chứng khoán, các tổ chức này sẽ bồi thường cho các môi giới chứng khoán. Điều nhà đầu tư nên quan tâm là, nếu lỗi giao dịch thuộc về nhân viên môi giới của môi giới chứng khoán, nhà đầu tư sẽ được bồi thường như thế nào.

Thứ năm, môi giới chứng khoán vi phạm quy định ưu tiên thực hiện lện của khách hàng trước lệnh của công ty (theo khoản 4, Điều 71, Luật chứng khoán năm 2006). Khóa luận: Thực trạng quy định luật môi giới thương mại VN.

Thứ sáu, môi giới chứng khoán không quản lý tách biệt tiền và chứng khoán của nhà đầu tư với tiền và chứng khoán của công ty chứng khoán (vi phạm quy định tại khoản 2, Điều 71, Luật chứng khoán năm 2006).

Thứ bảy, môi giới chứng khoán không thiết lập hệ thống kiểm soát nội bộ, quản trị rủi ro và giám sát, ngăn ngừa những xung đột lợi ích trong nội bộ công ty và trong giao dịch với người có liên quan (vi phạm khoản 1, Điều 71, luật chứng khoán năm 2006).

Thứ tám, môi giới chứng khoán không lưu giữ đầy đủ các chứng từ và tài khoản phản ánh chi tiết, chính xác các giao dịch của khách hàng (vi phạm khoản 8, Điều 71, Luật chứng khoán năm 2006).

Thứ chín, nhân viên giao dịch của môi giới chứng khoán hủy lệnh trong  cùng đợt khớp lệnh định kỳ. Đây chính là một “kỹ xảo” mà môi giới chứng khoán thường áp dụng để “làm giá”. Như đã phân tích ở quy trình “làm giá” nói trên, môi giới chứng khoán đưa các lệnh giả vào hệ thống giao dịch rồi tùy tiện hủy lệnh để tạo ra lượng dư mua cao.

Thứ mười, nhân viên môi giới nhập lệnh vào hệ thống trước giờ Sở giao dịch chứng khoán mở cửa giao dịch. Sai phạm này còn được gọi là hiện tượng “chèn lệnh”, “cướp lệnh”, tạo ra sự không công bằng giữa các nhà đầu tư.

Trong các lỗi trên, các môi giới chứng khoán thường hay bị xử phạt vì bốn lỗi cuối nhất. Các lỗi khác thường khó bị phát hiện hơn, đặc biệt là lỗi không tách bạch tiền và chứng khoán của nhà đầu tư với tiền và chứng khoán của môi giới chứng khoán.

2.2.3 Tình hình hoạt động môi giới thương mại trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

2.2.3.1 Cơ sở pháp lý

Hoạt động môi giới thương mại trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản chịu sự điều chỉnh trực tiếp của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006. Các văn bản dưới luật đáng chú ý nhất, liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản bao gồm:

• Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006;
• Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD về việc ban hành Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản;
• Thông tư số 13/2008/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP;
• Nghị định số 23/2009/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kĩ thuật; quản lí phát triển nhà và công sở.

Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản (khoản 1, Điều 4, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006). Môi giới bất động sản là một loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản (bên cạnh 6 loại hình khác được quy định tại khoản 3, Điều 4, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006).

Luật kinh doanh bất động sản không định nghĩa thế nào là hoạt động môi giới bất động sản. Tuy nhiên, Luật có hẳn một mục riêng quy định về hoạt động này (Mục 1 – Môi giới bất động sản, Chương IV – Kinh doanh dịch vụ bất động sản, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006). Theo Điều 45 của Luật này, hoạt động môi giới bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:

• Tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng;
• Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản;
• Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. Khóa luận: Thực trạng quy định luật môi giới thương mại VN.

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, ngoại trừ trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập (khoản 2, Điều 8, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006). Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh và có chứng chỉ môi giới bất động sản. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản (khoản 3, Điều 8, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006).

Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây (khoản 1, Điều 14, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP):

• Không phải là cán bộ, công chức nhà nước;
• Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù;
• Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản;
• Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản.

Khác với hoạt động MGCK, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ MGBĐS không phải đáp ứng yêu cầu về vốn pháp định.

Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định rõ nguyên tắc của hoạt động môi giới bất động sản. Theo Điều 44 của Luật, hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật. Người môi giới bất động sản không được đồng thời là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản. Về điểm này, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 đã thống nhất chặt chẽ với khoản 4, Điều 151, Luật thương mại Việt Nam năm 2005.

Người môi giới bất động sản có quyền hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng với khách hàng (khoản 3, Điều 48, Luật kinh doanh BĐS năm 2006). Thù lao môi giới bất động sản không phụ thuộc vào kết quả giao dịch giữa khách hàng và người thứ ba, cũng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới (khoản 1, 2, Điều 46). Rõ ràng, quy định này đã bảo vệ một cách chặt chẽ quyền lợi của người môi giới bất động sản.

Người môi giới bất động sản chỉ được hưởng hoa hồng môi giới khi bên thuê dịch vụ môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng… bất động sản với bên thứ ba. Mức hoa hồng này do các bên thỏa thuận, và có thể là một trong ba mức sau (khoản 2, Điều 47):

• Một tỷ lệ phần trăm nào đó của giá trị hợp đồng giữa bên được môi giới và bên thứ ba;
• Một tỷ lệ phần trăm nào đó của giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra;  Một số tiền cụ thể. Khóa luận: Thực trạng quy định luật môi giới thương mại VN.

Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định rõ về những quyền và nghĩa vụ khác của người môi giới bất động sản. Người môi giới bất động sản có quyền yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản; được thuê người môi giới khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng môi giới đã giao kết với khách hàng, nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới (Điều 48). Người môi giới bất động sản có nghĩa vụ cung cấp thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh và chịu trách nhiệm về thông tin đó; phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra (khoản 2, khoản 5, Điều 49).

2.2.3.2 Thực trạng nguồn nhân lực trong hoạt động môi giới bất động sản

Hiện nay, chủ thể tiến hành hoạt động môi giới bất động sản chủ yếu là cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập, trung tâm giao dịch bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, sàn giao dịch bất động sản.

Điều kiện quan trọng nhất để các tổ chức, cá nhân được phép kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Trong vòng một năm kể từ khi Thông tư số 13/2008/TT-BXD được ban hành (05/2008), Bộ Xây dựng đã cấp 17.000 chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản và quản lý hoạt động môi giới, định giá bất động sản.

Đội ngũ những cá nhân hành nghề môi giới bất động sản độc lập rất đa dạng, trình độ học vấn không đồng đều. Họ có thể là người nông dân, người xe ôm, người bán trà đá, cán bộ viên chức nhà nước đã nghỉ hưu… cho đến sinh viên, luật sư, nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp… Có những người xem môi giới bất động sản là nghề chính, cũng có những người xem đây là “nghề phụ” để tăng thu nhập. Theo thống kê của Sở xây dựng thành phố Hải Phòng, tính đến tháng 11/2009, thành phố này có khoảng 500 người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trong đó chỉ có khoảng 200 người thường xuyên tiến hành hoạt động môi giới bất động sản, những người còn lại chỉ hành nghề với mục đích tìm kiếm “thu nhập phụ”.

Đa số những người môi giới bất động sản độc lập nói trên đều không được đào tạo một cách bài bản, không có kỹ năng môi giới chuyên nghiệp, hành nghề dựa theo kinh nghiệm cá nhân. Họ thường chỉ hoàn thành công việc đưa người bán và người mua gặp gỡ nhau, nhận tiền thù lao và hoa hồng môi giới. Không nhiều người môi giới bất động sản độc lập có thể tư vấn cho khách hàng về thông tin quy hoạch hạ tầng của chính quyền, về phong thủy hay các chính sách thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân… Cũng rất khó để xác định những người môi giới bất động sản độc lập này có chứng chỉ hành nghề hay không. Với đội ngũ những người môi giới bất động sản độc lập như vậy, chất lượng dịch vụ môi giới bất động sản do họ cung cấp rất khó làm vừa lòng khách hàng.

Nhân viên môi giới ở các sàn giao dịch bất động sản hay doanh nghiệp kinh doanh môi giới bất động sản thường được cho là có trình độ chuyên môn và kĩ năng tốt hơn những người môi giới bất động sản độc lập. Tính đến ngày 08/04/2010, ở Việt Nam có 383 sàn giao dịch bất động sản đã đăng ký hoạt động với Bộ Xây dựng. Hầu hết các sàn giao dịch bất động sản tập trung ở Hà Nội (167 sàn) và Tp. HCM (180 sàn).

Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (VIETREALnet, www.sanbatdongsan và www.vietreal., được bảo trợ bởi Bộ Xây dựng và Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam) có 154 thành viên chính thức, các thành viên này đều kinh doanh bất động sản và dịch vụ bất động sản. Ngoài ra, còn có các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chưa đủ điều kiện để làm thành viên của VIETREALnet. Như vậy, số lượng nhân viên môi giới làm việc cho các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản là không nhỏ. Khóa luận: Thực trạng quy định luật môi giới thương mại VN.

Mặc dù vậy, nhân lực môi giới trong lĩnh vực bất động sản, kể cả nhân viên môi giới ở các sàn giao dịch bất động sản, rất thiếu chuyên nghiệp (theo ông Phạm Trung Hà – Tổng giám đốc CTCP bất động sản Hòa Phát). Lí do là bởi, phần lớn họ là những người “tay ngang” (những người trước đây làm nghề khác, sau đó chuyển sang kinh doanh môi giới bất động sản, không được đào tạo chuyên môn về kinh doanh môi giới bất động sản), chưa có kinh nghiệm, chưa được đào tạo bài bản. Cũng theo ông Hà, chủ đầu tư của các dự án lớn thường sử dụng dịch vụ môi giới của các tập đoàn nước ngoài (như Savills, Colliers…) vì đội ngũ nhân viên môi giới của các tập đoàn này đã được đào tạo một cách bài bản, chuyên nghiệp.

Tóm lại, những người hành nghề môi giới bất động sản ở Việt Nam, dù là cá nhân độc lập hay nhân viên môi giới của các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, đều chưa có kỹ năng môi giới chuyên nghiệp, trình độ học vấn không đồng đều (pháp luật Việt Nam hiện nay không quy định về trình độ học vấn của người có nhu cầu được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản). Tuy nhiên, so với nhân viên môi giới của các tập đoàn nước ngoài, nhân lực môi giới bất động sản Việt Nam có lợi thế về sự am hiểu địa phương và kinh nghiệm thực tế. Điểm yếu của nhân lực môi giới bất động sản chính là sự thiếu chuyên nghiệp do chất lượng đào tạo chưa tốt. Người môi giới bất động sản cần có thời gian, ý thức học hỏi, phấn đấu hướng tới sự chuyên nghiệp và phát triển những “kĩ năng mềm” (hiểu biết về quy hoạch đô thị, cách xem phong thủy, am hiểu thủ tục hành chính…) để giúp nhân lực môi giới bất động sản Việt Nam rút ngắn được khoảng cách với đội ngũ những người môi giới bất động sản của các tập đoàn nước ngoài (trích lời ông Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Công ty cổ phần bất động sản Hòa Phát).

2.2.3.3 Cơ sở vật chất kỹ thuật

Chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay chủ yếu bao gồm cá nhân môi giới bất động sản độc lập, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản. Cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ cho hoạt động kinh doanh của các đối tượng trên cũng khác nhau.

Đối với cá nhân kinh doanh môi giới bất động sản độc lập, họ chỉ cần một chiếc điện thoại di động cùng với máy tính có nối mạng là đã có thể hành nghề. Nếu người môi giới bất động sản độc lập thành lập văn phòng môi giới, họ cần một căn phòng có diện tích 10m² đến 12m², một vài tấm bản đồ quy hoạch đô thị, một chiếc điện thoại bàn, như vậy là đủ để tiến hành kinh doanh. Thậm chí, ở ngoại thành phía bắc Tp. HCM (quận 12, Hóc Môn, Củ Chi…), biển hiệu “Văn phòng môi giới nhà đất” còn được treo trước những cửa hàng tạp hóa, đại lý gạo, quán cà phê…

Từ khi Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời, các sàn giao dịch bất động sản được thành lập ồ ạt. Sàn giao dịch bất động sản cũng là chủ thể duy nhất cần đáp ứng các điều kiện về cơ sở vật chất do Luật quy định. Các quy định này của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 rất đơn giản.

Theo khoản 3, Điều 57, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, sàn giao dịch bất động sản phải “có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản”. Cụ thể hơn, theo khoản 1.6 và 1.7, Thông tư số 13/2008/TT-BXD, Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m² phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch. Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, biển hiệu và phải có địa chỉ giao dịch ổn định tối thiểu trong thời hạn 01 năm.

Quy định về thành lập sàn giao dịch bất động sản còn dễ dãi nên nhiều sàn có cơ sở vật chất rất khiêm tốn, chất lượng dịch vụ thấp (trích lời Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam).

Cơ sở vật chất kỹ thuật nghèo nàn, chất lượng dịch vụ chưa cao chính là một trong những nguyên nhân các sàn giao dịch bất động sản chưa thu hút được nhiều khách hàng. Theo ước tính của Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, tỷ lệ giao dịch bất động sản thông qua hệ thống sàn giao dịch mới chỉ chiếm khoảng 15% tổng giao dịch của thị trường, bao gồm giao dịch của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và người dân.

2.2.3.4 Phí môi giới bất động sản Khóa luận: Thực trạng quy định luật môi giới thương mại VN.

Thị trường môi giới bất động sản phân khúc khá rõ ràng. Các sàn giao dịch bất động sản chủ yếu môi giới mua bán nhà, đất hoặc môi giới thuê căn hộ cao cấp làm nhà ở hay văn phòng. Các văn phòng môi giới bất động sản có quy mô kinh doanh nhỏ lẻ thường tập trung vào đối tượng khách hàng có thu nhập trung bình như sinh viên, người mới đi làm… để cung cấp dịch vụ môi giới các bất động sản có chất lượng trung bình mà hầu hết là môi giới thuê nhà ở hay cửa hàng, văn phòng. Cá nhân môi giới bất động sản tự do là người có đối tượng khách hàng phong phú nhất. Những cá nhân này chủ yếu tiến hành môi giới mua, bán đất; căn hộ của các dự án nhà chung cư hoặc nhà, đất của người dân.

Các sàn giao dịch bất động sản thành viên của Mạng các sàn giao dịch động sản Việt Nam đều có website riêng của mình. Tuy nhiên, trên những  website này không công bố biểu phí môi giới của các sàn giao dịch. Người viết khóa luận đã liên hệ trực tiếp với một số sàn giao dịch bất động sản và thu được thông tin về mức phí môi giới (xem bảng 6).

Bảng 6: Phí môi giới bất động sản tại một số sàn giao dịch bất động sản (thời điểm tháng 04/2010)

Có thể thấy, mức phí môi giới mua, bán nhà đất phổ biến là 1% giá trị giao dịch giữa khách hàng và bên thứ ba. Tất cả các sàn giao dịch được hỏi đều cho biết mức phí này có thể thương lượng được. Mức phí môi giới thuê nhà, văn phòng chủ yếu là 1 tháng tiền thuê nhà. Điều đáng chú ý là hầu hết các sàn giao dịch được đề cập trong bảng (ngoại trừ Công ty TNHH Tư vấn – Thương mại – Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân) đều cho biết, trừ khi giao dịch giữa khách hàng và bên thứ ba thành công, họ sẽ không thu phí của khách hàng. Nghĩa là các sàn giao dịch không thu khoản “thù lao môi giới” (theo như cách gọi của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006) mà hầu hết chỉ thu “hoa hồng môi giới” từ khách hàng.

Điều này có thể lí giải bởi 2 nguyên nhân.

Thứ nhất, môi giới bất động sản chỉ là một trong nhiều nghiệp vụ của các sàn giao dịch bất động sản. Các sàn giao dịch bất động sản thu được lợi nhuận lớn từ các dịch vụ khác như: định giá tài sản, tư vấn hồ sơ bất động sản, quảng cáo bất động sản, đấu giá bất động sản, tư vấn thiết kế – xây dựng, quản lý bất động sản…

Thứ hai, các sàn giao dịch bất động sản đều muốn tìm cách khuyến khích khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới của mình. Sản phẩm tại các sàn giao dịch chủ yếu là bất động sản của các công ty kinh doanh bất động sản; người dân ít tham gia sàn giao dịch vì e ngại bất động sản ở sàn có giá cao hơn bất động sản thông thường. Ngoài ra, người dân biết rất ít thông tin về các dự án quy hoạch đô thị, xây dựng nhà để tìm đến mua, thuê bất động sản ở các sàn giao dịch. Do đó, tỷ lệ giao dịch bất động sản thông qua dịch vụ môi giới của sàn giao dịch bất động sản vẫn còn rất thấp.

Các văn phòng môi giới nhà đất kinh doanh nhỏ lẻ chủ yếu thu của khách hàng 2 loại phí. Thứ  nhất, phí dẫn khách hàng đi xem nhà, khoản này khoảng 50.000 đồng đến 100.000 đồng (không phụ thuộc vào việc khách có thuê nhà hay không). Thứ hai, hoa hồng môi giới, khoản này thường được tính bằng 50%-100%  trị giá tiền thuê nhà 1 tháng (theo thỏa thuận giữa chủ nhà và khách hàng). Khóa luận: Thực trạng quy định luật môi giới thương mại VN.

Đối với người môi giới bất động sản độc lập, rất khó xác định họ có thu thù lao môi giới từ khách hàng hay không, nhưng hoa hồng môi giới vẫn ở mức phổ biến trên thị trường, từ 0,5% đến 1% trị giá giao dịch gữa khách hàng và bên thứ ba^[3].

2.2.3.5 Một số bất cập trong hoạt động môi giới bất động sản

2.2.3.5.1 Người môi giới bất động sản cung cấp thông tin không chính xác cho khách hàng, vi phạm nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản phải trung thực (khoản 2, Điều 44, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006)

Thứ nhất, người môi giới đưa ra thông tin sai về bất động sản, hoặc đưa ra thông tin về bất động sản không có thật để tìm kiếm, thu thập thông tin về nhu cầu mua, bán, thuê, cho thuê bất động sản của khách hàng. Người cần mua bất động sản thường cung cấp các thông tin cá nhân cho người môi giới để tìm hiểu về bất động sản mình  cần mua hoặc thuê. Khi đó, người môi giới thường trả lời đã có người khác mua/thuê bất động sản đó trước, đồng thời lấy được thông tin cá nhân của khách hàng để tạo nên cơ sở dữ liệu kinh doanh của mình.

Thứ hai, người môi giới đưa ra các chương trình khuyến mại giả mạo để tạo sức ép khiến khách hàng nhanh chóng quyết định thuê, mua bất động sản. Đầu tiên, khách hàng được thông báo về một chương trình khuyến mại giảm giá, và hầu hết các căn hộ trong chương trình này đã được đăng ký hết, khách hàng có thể ghi danh vào “sổ chờ”. Không lâu sau, nhân viên môi giới sẽ thông báo với khách hàng “có một suất trống, cần phải đặt cọc ngay để được mua với giá khuyến mại”. Khách hàng bị tác động bởi sức ép thời gian có thể sẽ đặt cọc ngay mà không cân nhắc kỹ lưỡng về nhu cầu đối với bất động sản và khả năng tài chính của mình.

Thứ ba, người môi giới quảng cáo thông tin về bất động sản với danh nghĩa là người sở hữu bất động sản, khi khách hàng đến địa chỉ đã cho trong quảng cáo mới biết đó là văn phòng môi giới nhà đất. Phương thức quảng cáo này khiến khách hàng tốn thời gian và công sức một cách vô ích, lại gây mất thiện cảm vì khách hàng cảm thấy bị lừa dối.

Thứ tư, người môi giới mô tả bất động sản sai lệch với thực tế để thu hút những khách hàng cần thuê nhà, sau đó dẫn khách hàng đi xem nhà và lấy tiền thù lao môi giới. Cách làm này thường được những văn phòng môi giới có quy mô kinh doanh nhỏ lẻ áp dụng. Họ thuê một ngôi nhà nhỏ có cơ sở vật chất nghèo nàn với giá thấp, sau đó đăng các thông tin miêu tả bất động sản rất hấp dẫn và thu tiền thu lao môi giới của khách hàng khi dẫn khách đi xem nhà.

2.2.3.5.2 Người môi giới bất động sản lừa dối khách hàng trong việc giao kết hợp đồng

Người môi giới nhận tiền thù lao môi giới và dẫn khách hàng đi xem nhà, với cam kết nếu khách hàng không đồng ý thuê nhà sẽ trả lại tiền thù lao. Nhưng sau đó, khách hàng không đồng ý thuê nhà, người môi giới vẫn từ chối trả lại tiền với lí do đã dẫn khách đi xem nhà. Thậm chí có trường hợp, văn phòng môi giới nhận tiền của khách hàng và hẹn hôm sau dẫn đi xem nhà.

Khi quay trở lại, khách hàng được cho biết văn phòng cũ đã chuyển đi. Văn phòng mới và khách hàng so sánh hợp đồng với nhau, thấy cùng địa chỉ, cùng số điện thoại nhưng tên văn phòng khác nhau.

Ngoài ra, người môi giới có thể thông đồng với chủ sở hữu nhà cho thuê để lừa dối khách hàng. Hợp đồng của các văn phòng môi giới bất động sản thường có điều khoản: thời điểm thanh toán tiền hoa hồng cho văn phòng môi giới cùng lúc thời điểm bên cho thuê nhà nhận tiền đặt cọc của người thuê. Đồng thời, hợp đồng ghi rõ, khi khách hàng đồng ý thuê nhà và đặt cọc cho chủ nhà thì hợp đồng giữa văn phòng môi giới và khách hàng chấm dứt hiệu lực. Khách hàng sẽ mất tiền thù lao và tiền hoa hồng môi giới (thông thường trị giá bằng 50% tiền thuê nhà một tháng). Tuy nhiên, sau đó, chủ nhà đổi ý không cho thuê nữa và hoàn trả tiền đặt cọc cho khách hàng. Lúc này, khách hàng cũng không có cách nào đòi lại tiền hoa hồng từ văn phòng môi giới.

Khoản 3, Điều 44, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định người môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là bên môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong giao dịch kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, Luật không cấm các doanh nghiệp đầu tư dự án bất động sản mở sàn giao dịch bất động sản để bán sản phẩm của mình; đồng thời, vẫn được tiến hành kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Lợi dụng kẽ hở này, các sàn giao dịch bất động sản giới thiệu cho khách hàng những sản phẩm của chính doanh nghiệp nhưng vẫn thu phí môi giới.

2.2.3.5.3 Người môi giới nâng giá bất động sản lên rất cao để hưởng chênh lệch giữa giá mà chủ sở hữu bất động sản đưa ra với giá mà người môi giới thương lượng được với bên thứ ba Khóa luận: Thực trạng quy định luật môi giới thương mại VN.

Đây chính là một trong những nguyên nhân khiến cho giá bất động sản ở Việt Nam liên tục tăng cao (nhất là trong những năm 2006, 2007). Khi một căn hộ bán được với giá cao, giá ấy lập tức được áp dụng cho các căn hộ khác trong cùng khu chung cư hoặc thậm chí trong cùng khu vực. Người môi giới cũng có thể tập hợp lại thành nhóm, dẫn nhiều khách hàng đến xem cùng một bất động sản, mỗi lần lại đưa ra một giá bán khác nhau (trong nhóm đã có sự thống nhất về các mức giá mà mỗi người môi giới “đảm nhiệm”). Khi khách hàng đồng ý mua bất động sản, hoa hồng môi giới sẽ được chia cho các thành viên trong nhóm.

2.2.3.5.4 Người môi giới bất động sản nhận ủy quyền của khách hàng để thực hiện các công việc trái pháp luật

Để làm được việc này, người môi giới bất động sản cần có mối quan hệ với các cán bộ của chính quyền địa phương. Người môi giới giới thiệu cho khách hàng những mảnh đất chưa được cấp phép xây dựng, sau đó nhờ vào mối quan hệ của mình, lo liệu để khách hàng xây được nhà. Nhờ sự thu xếp giữa người môi giới và cán bộ địa phương, khách hàng có một thời gian nhất định (thường là 10 đến 14 ngày) để xây nhà. Thủ thuật mà người môi giới hướng dẫn cho khách hàng là: xây nhà vào ban đêm, vào các ngày nghỉ; hoặc cất nhà bằng cây lợp lá, rồi xây bên trong xong mới tháo dỡ phần vỏ bên ngoài, để lộ tường gạch. Nếu quá thời hạn mà vẫn chưa xây xong, khách hàng sẽ tốn thêm chi phí để người môi giới “làm việc” với cán bộ quản lý quy hoạch.

2.3 Những vấn đề đặt ra Khóa luận: Thực trạng quy định luật môi giới thương mại VN.

2.3.1 Khung pháp luật cho hoạt động môi giới thương mại chưa đầy đủ

2.3.1.1 Chưa có văn bản luật riêng về hoạt động môi giới thương mại

Tính đến tháng 09/2007, Chính phủ đã ban hành 13 nghị định hướng dẫn thi hành luật thương mại năm 2005, nhưng không có văn bản dưới luật nào hướng dẫn thực hiện các quy định về môi giới thương mại. Chỉ có những quy định về các loại hình trung gian thương mại khác được đưa lẫn vào các văn bản hướng dẫn các loại hình hoạt động thương mại.

Cụ thể, có hai nghị định đề cập đến trung gian thương mại.

Thứ nhất, Nghị định số 12/2006/NĐ-CP ngày 23/01/2006 quy định chi tiết thi hành Luật thương mại về hoạt động mua bán hàng hóa quốc tế và hoạt động đại lý mua, bán, gia công, quá cảnh hàng hóa với nước ngoài. Nghị định này cũng chỉ đề cập đến Ủy thác và nhận ủy thác xuất nhập khẩu hàng hóa, Đại lý mua bán hàng hóa cho thương nhân nước ngoài và Thuê thương nhân nước ngoài làm đại lý bán hàng ở nước ngoài.

Thứ hai, Nghị định số 59/2006/NĐ-CP ngày 12/06/2006 quy định chi tiết thi hành Luật thương mại về hàng hóa dịch vụ cấm kinh doanh, hạn chế kinh doanh và kinh doanh có điều kiện.

Chứng tỏ, khung pháp luật cho hoạt động môi giới thương mại nói riêng và trung gian thương mại nói chung chưa đầy đủ. Nói chính xác hơn, so với những loại hình hoạt động trung gian thương mại khác, hoạt động môi giới thương mại chưa được quan tâm thỏa đáng.

Như vậy, hiện nay đang thiếu một nghị định độc lập hướng dẫn thi hành hoạt động môi giới thương mại. Những quy định về hoạt động môi giới thương mại mang tính tản mạn, thiếu hệ thống, gây khó khăn cho việc áp dụng luật.

2.3.1.2 Các quy định về điều kiện chủ thể tham gia hoạt động môi giới thương mại chưa rõ ràng

Khoản 11, Điều 3, Luật thương mại Việt Nam năm 2005 quy định: trong  quan hệ môi giới thương mại, bên môi giới và bên được môi giới đều phải là thương nhân.

Quy định trên đang thể hiện những điểm bất hợp lý.

Thứ nhất, bên được môi giới là chủ thể có nhu cầu sử dụng dịch vụ môi giới chứ không cung ứng dịch vụ này, do đó không bắt buộc phải là thương nhân. Khóa luận: Thực trạng quy định luật môi giới thương mại VN.

Thứ hai, trong quy định riêng về hoạt động môi giới thương mại, Luật cũng không yêu cầu bên được môi giới phải là thương nhân (Điều 150, Luật thương mại Việt Nam năm 2005).

Thứ ba, trong thực tiễn hoạt động môi giới, ở các lĩnh vực bất động sản, chứng khoán, hàng hải, bảo hiểm…, bên được môi giới trong rất nhiều trường hợp không phải là thương nhân.

Ngoài ra, quy định bên môi giới phải là thương nhân của Luật thương mại cũng không thống nhất với các luật chuyên ngành. Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Bộ luật hàng hải năm 2000 không đề cập đến việc bên môi giới bất động sản, môi giới hàng hải phải là thương nhân. Trên thực tế, trong hoạt động môi giới chứng khoán, có rất nhiều cá nhân không phải là thương nhân nhưng vẫn hành nghề MGCK.

Ngay trong những văn bản hướng dẫn thi hành Luật thương mại năm 2005 cũng có những điểm chưa chặt chẽ về tư cách của chủ thể tham gia hoạt động môi giới thương mại. Khoản 1, Điều 17, Nghị định số 158/2006/NĐ-CP (quy định chi tiết Luật thương mại về hoạt động mua bán hàng hóa qua Sở giao dịch hàng hóa) nêu rõ: thành viên của Sở giao dịch hàng hóa chỉ bao gồm thương nhân môi giới (gọi là thành viên môi giới) và thương nhân kinh doanh (gọi là thành viên kinh doanh). Các thành viên này đều phải là doanh nghiệp (theo quy định của Điều 19 và Điều 21 Nghị định này). Tuy nhiên, Điều 9 của Nghị định này (quy định về Hồ sơ đề nghị thành lập sở giao dịch hàng hóa) lại nhắc đến khái niệm “thành viên là cá nhân”; theo đó yêu cầu thành viên là cá nhân phải nộp bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc chứng thực cá nhân hợp pháp khác.

Sửa đổi quy định về tư cách pháp lý của bên môi giới và bên được môi giới là vấn đề phức tạp, cần sự quan tâm nghiên cứu của các nhà làm luật; bởi một khi đã thừa nhận bên môi giới có thể không phải là thương nhân sẽ kéo theo rất nhiều vấn đề cần xem xét.

2.3.1.3 Quy định về thù lao môi giới và chi phí môi giới chưa hợp lý

Theo khoản 1, Điều 153, Luật thương mại Việt Nam năm 2005, quyền hưởng thù lao của bên môi giới phát sinh từ thời điểm các bên được môi giới đã ký hợp đồng với nhau (trừ khi có thỏa thuận khác). Kể cả khi bên được môi giới và bên thứ ba không ký hợp đồng với nhau, bên được môi giới vẫn phải thanh toán các chi phí phát sinh hợp lý liên quan đến việc môi giới (Điều 154).

“Chi phí phát sinh hợp lý” là một khái niệm không rõ ràng, và cũng không dễ để xác định rõ ràng. Để tiến hành công việc môi giới, người môi giới đương nhiên phải chịu một số chi phí nhất định. Trên thực tế, rất khó xác định những chi phí nào đã được bên môi giới bỏ ra để phục vụ một khách hàng cụ thể. Đặc biệt, khi việc môi giới không mang lại kết quả, bên được môi giới không có lợi thế như bên môi giới trong việc xác định “chi phí hợp lý”, bởi bên môi giới mới là người tiến hành các công việc tạo ra chi phí đó. Khóa luận: Thực trạng quy định luật môi giới thương mại VN.

Quy định bên được môi giới phải thanh toán chi phí phát sinh hợp lí cho bên môi giới dù việc môi giới có thành công hay không dễ tạo kẽ hở cho bên môi giới hành động thiếu trách nhiệm.

Quy định về thù lao môi giới của Luật thương mại và các luật chuyên ngành có điểm không thống nhất. Luật thương mại chỉ nhắc đến quyền hưởng thù lao của người môi giới, quyền này phát sinh kể từ thời điểm các bên được môi giới đã ký hợp đồng với nhau (khoản 1, Điều 153). Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 nêu ra hai khái niệm: thù lao môi giới và hoa hồng môi giới. Theo đó, quyền hưởng thù lao môi giới bất động sản không phụ thuộc vào kết quả giao dịch giữa các bên được môi giới (khoản 1, Điều 46, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006). Điều này mâu thuẫn với Luật thương mại năm 2005. Ngoài thù lao môi giới, người môi giới bất động sản được hưởng hoa hồng môi giới khi bên được môi giới ký hợp đồng với người thứ ba (khoản 1, Điều 47, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006).

Luật chứng khoán năm 2006 hoàn toàn không đề cập đến quyền hưởng thù lao và hoa hồng môi giới của người môi giới chứng khoán, Bộ luật hàng hải năm 2005 chỉ nhắc đến quyền hưởng hoa hồng môi giới khi khách hàng ký hợp đồng với người thứ ba.

Luật thương mại năm 2005 chưa quy định các trường hợp loại trừ quyền hưởng thù lao của bên môi giới thương mại. Trong trường hợp việc môi giới thành công, nhưng các bên được môi giới phát hiện người môi giới làm việc không trung thực, gây thiệt hại cho lợi ích của khách hàng, bên môi giới có được nhận thù lao môi giới hay không? Trên thực tế, thông thường bên môi giới vẫn được hưởng thù lao vì đã hoàn thành công việc môi giới (theo Điều 153); đồng thời bên môi giới phải đền bù những thiệt hại mà mình đã gây ra trên cơ sở hợp đồng môi giới. Trừ khi trong hợp đồng môi giới có quy định rõ về nghĩa vụ bồi thường thiệt hại của bên môi giới; quy định của Luật thương mại vẫn tạo cho bên môi giới có lợi thế hơn so với bên được môi giới.

Hơn nữa, Luật thương mại Việt Nam năm 2005 quy định về quyền hưởng thù lao của bên môi giới, nhưng lại không nhắc đến quyền của bên được môi giới. Trong khi đó, nếu việc môi giới thành công thì bên được môi giới phải trả thù lao môi giới và các chi phí phát sinh hợp lý; nếu việc môi giới không thành công thì bên được môi giới vẫn phải trả các chi phí phát sinh hợp lý. Cách quy định như thế tạo ra sự không tương xứng giữa quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ môi giới thương mại.

2.3.1.4 Quy định về hình thức của hợp đồng môi giới chưa rõ ràng

Luật thương mại Việt Nam năm 2005 không yêu cầu hợp đồng môi giới thương mại phải được lập bằng văn bản hay các hình thức khác có giá trị pháp lý tương đương. Nghĩa là, hợp đồng môi giới thương mại có thể được thể hiện bằng lời nói, văn bản hoặc hành vi cụ thể.

Điều này dễ đẩy các bên vào rủi ro khi hợp đồng môi giới được lập bằng hình thức phi văn bản. Hợp đồng là cơ sở quan trọng để giải quyết tranh chấp. Nếu hợp đồng được thể hiện dưới hình thức phi văn bản, khi xảy ra tranh chấp, rất khó tìm được cơ sở vững chắc để giải quyết. Tình huống sẽ càng phức tạp hơn nếu một bên trong quan hệ môi giới thương mại không phải là thương nhân. Khóa luận: Thực trạng quy định luật môi giới thương mại VN.

Quy định như trên của Luật thương mại Việt Nam năm 2005 mâu thuẫn với các luật chuyên ngành như Luật chứng khoán năm 2006 (khoản 3, Điều 71), Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 (khoản 3, Điều 67) vì các Luật này đều yêu cầu hợp đồng môi giới phải được lập thành văn bản.

2.3.1.5 Chưa có những quy định cụ thể để xác định quyền và nghĩa vụ của bên thuê môi giới, bên môi giới với bên thứ ba

Quan hệ môi giới thương mại phức tạp hơn nhiều so với các quan hệ mua bán hàng hóa, dịch vụ thông thường. Trong hoạt động mua bán hàng hóa, dịch vụ thông thường, quan hệ kinh doanh chỉ bao gồm 2 bên tham gia (người mua, người bán). Trong hoạt động môi giới thương mại, có tới ba bên tham gia vào mối quan hệ kinh doanh; các bên này có quyền và lợi ích liên quan, ràng buộc lẫn nhau.

Luật thương mại Việt Nam năm 2005, cũng như các luật chuyên ngành (Luật chứng khoán năm 2006, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006…) chưa có những quy định cụ thể nhằm xác định quyền và nghĩa vụ của bên môi giới, bên thuê môi giới với bên thứ ba.

Quan hệ môi giới thương mại có thể trở nên rất phức tạp khi có tới bốn bên tham gia: bên mua, bên bán, bên môi giới mua và bên môi giới bán. Trong trường hợp này, rất dễ phát sinh tranh chấp giữa bên môi giới mua và bên môi giới bán trong việc hưởng thù lao và hoa hồng môi giới. Thông thường, thù lao và hoa hồng môi giới của bên môi giới mua do người mua trả; của bên môi giới bán do người bán trả. Tuy nhiên, khi bên mua và bên bán chuẩn bị ký hợp đồng, rất hay xảy ra tình trạng bên môi giới mua và bên môi giới bán muốn đẩy người kia ra khỏi giao dịch để hưởng toàn bộ hoa hồng môi giới do bên mua và bên bán trả.

Việc thiếu những quy định về quyền và nghĩa vụ của bên môi giới, bên thuê môi giới với bên thứ ba gây nhiều khó khăn cho các chủ thể khi tham gia kinh doanh, nhất là khi phát sinh những tranh chấp như đã nói ở trên.

2.3.1.6 Luật thương mại Việt Nam năm 2005 chưa có quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong trường hợp hợp đồng môi giới thương mại chấm dứt

Luật thương mại Việt Nam năm 2005 không quy định khi nào thì trách nhiệm của bên môi giới chấm dứt. Trên thực tế, các bên trong quan hệ môi giới thường giao kết hợp đồng với điều khoản: hợp đồng môi giới chấm dứt hiệu lực khi bên được môi giới giao kết hợp đồng với bên thứ ba (khoản 5, Điều 167, Bộ luật hàng hải năm 2005 cũng nêu rõ: trách nhiệm của bên môi giới hàng hải chấm dứt khi hợp đồng giữa các bên được giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác).

Tuy nhiên, khi hợp đồng môi giới chấm dứt, vẫn còn nhiều vấn đề đặt ra, trong đó quan trọng nhất là quyền và nghĩa vụ của các bên được đáp ứng như thế nào. Cho dù việc môi giới đã thành công, các bên được môi giới phát hiện ra bên môi giới mắc sai phạm gây thiệt hại đến quyền lợi của mình; khi đó cần phải giải quyết như thế nào để bảo đảm quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan?

2.3.2 Các thương nhân môi giới hoạt động chưa chuyên nghiệp Khóa luận: Thực trạng quy định luật môi giới thương mại VN.

Như đã phân tích ở phần Thực trạng hoạt động môi giới thương mại trong lĩnh vực chứng khoán và bất động sản, điểm yếu nổi bật trong hoạt động môi giới thương mại ở Việt Nam hiện nay là sự thiếu chuyên nghiệp của những người môi giới. Sự thiếu chuyên nghiệp này thể hiện trên các phương diện sau:

Thứ nhất, cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ hoạt động môi giới thương mại còn nghèo nàn. Dưới áp lực của việc ứng dụng các sản phẩm công nghệ thông tin hiện đại trong kinh doanh, cơ sở vật chất kỹ thuật lại càng là vấn đề cần chú trọng của nhiều doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới. Khóa luận: Thực trạng quy định luật môi giới thương mại VN.

Thứ hai, kỹ năng môi giới thiếu tính chuyên nghiệp, chưa cung cấp được cho khách hàng những dịch vụ có chất lượng cao.

Thứ ba, đạo đức nghề nghiệp của người môi giới chưa cao, gây ra nhiều sai phạm, làm thiệt hại quyền lợi của khách hàng.

XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY:

===>> Khóa luận: Giải pháp quy định luật môi giới thương mại VN

Viethue

Dịch Vụ Viết Luận Văn Thạc Sĩ 24/7 Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn thạc sĩ, báo cáo tốt nghiệp, khóa luận tốt nghiệp, chuyên đề tốt nghiệp và Làm Tiểu Luận Môn luôn luôn uy tín hàng đầu. Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 luôn đặt lợi ích của các bạn học viên là ưu tiên hàng đầu. Rất mong được hỗ trợ các bạn học viên khi làm bài tốt nghiệp. Hãy liên hệ ngay Dịch Vụ Viết Luận Văn qua Website:  https://vietthuethacsi.com/ – Hoặc Gmail: dicvuluanvanthacsi@gmail.com