Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam

Chia sẻ chuyên mục Đề Tài Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam hay nhất năm 2023 cho các bạn học viên ngành đang làm khóa luận tốt nghiệp tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thì với đề tài: Khóa luận: Thực trạng pháp luật điều chỉnh môi giới bất động sản và thực tiễn thi hành môi giới bất động sản ở Việt Nam dưới đây chắc chắn sẽ giúp cho các bạn học viên có cái nhìn tổng quan hơn về đề tài sắp đến.

2.1 Thực trạng pháp luật điều chỉnh môi giới bất động sản ở Việt Nam.

Để đảm bảo cho nhà môi giới hoạt động hiệu quả và chuyên nghiệp thì cần phải đưa họ vào một khuôn khổ, chịu sự quản lý của nhà nước và chính những quy định cụ thể của pháp luật sẽ thực hiện điều đó. Pháp luật về môi giới bất động sản là tổng thể những quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành để điều chỉnh hoạt động môi giới trên thị trường bất động sản.

Luật Kinh doanh bất động sản ra đời đã đánh dấu một bước phát triển mới về môi giới bất động sản ở Việt Nam và định hướng cho môi giới bất động sản ngày càng hoạt động chuyên nghiệp hơn. Trên cơ sở đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 ra đời đã sửa đổi, bổ sung những bấp cập và hoàn thiện những thiếu sót của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, tạo hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và dịch vụ môi giới bất động sản nói riêng, góp phần làm cho thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, ổn định và bền vững.

Có thể bạn quan tâm đến dịch vụ:

===>>> Nhận Viết Thuê Khóa Luận Tốt Nghiệp Ngành Luật

2.1.1 Chủ thể môi giới bất động sản.

Hầu hết các nước trên thế giới, tổ chức, cá nhân muốn hoạt động môi giới cần phải đáp ứng những điều kiện nhất định do Nhà nước đặt ra và được quy định rõ ràng trong luật. Những điều kiện đó là cơ sở để đảm bảo sự tin cậy cho bên được môi giới và nó sẽ mang lại sự an toàn cho thị trường và khách hàng. Ở Việt Nam, Luật Kinh doanh bất động sản điều chỉnh trực tiếp về hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và môi giới bất động sản nói riêng. Từ đó có thể thấy, lĩnh vực hoạt động môi giới bất động sản được coi là một nghề có “danh phận” trong xã hội và được Nhà nước bảo hộ. Vì vậy, việc xác định các điều kiện của chủ thể tham gia vào hoạt động môi giới bất động sản trên thị trường bất động sản ở Việt Nam cần tuân thủ theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam.

Trước đây, theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 thì các chủ thể tham gia môi giới trên thị trường bất động sản ở Việt Nam phải tuân theo quy định tại Khoản 2, 3 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Theo đó: Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng kí kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định pháp luật; tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng kí kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản.

Như vậy, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Tổ chức, cá nhân khi tham gia dịch vụ môi giới bất động sản phải  đáp ứng những điều kiện nhất định. Đối với cá nhân nếu kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải có đăng kí kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản tại cơ quan nhà nước cố thẩm quyền và có chứng chỉ hàng nghề môi giới. Còn đối với doanh nghiệp nếu kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì cần phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản và cũng phải đăng kí kinh doanh tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Bên cạnh đó, tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định tổ chức cá nhân được tham gia kinh doanh môi giới bất động sản không phân biệt tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân nước ngoài nếu đáp ứng đủ điều kiện thì được tham gia kinh doanh lĩnh vực này. Quy định này cũng được cụ thể hơn tại Điểm C Điều 10, chủ thể tham gia dịch vụ môi giới bất động sản bao gồm tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Như vậy có thể thấy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 cho phép phạm vi các đối tượng tham gia vào dịch vụ môi giới bất động sản khá rộng, người nước ngoài cũng có thể tham gia hoạt động trong lĩnh vực này nếu có đủ điều kiện theo Luật Kinh doanh bất động sản quy định.

Đến khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 ra đời, về cơ bản các quy định về chủ thể môi giới bất động sản vẫn được quy định như cũ, tuy nhiên các quy định được hệ thống lại, khoa học hơn. Theo đó, tại Khoản 1, 2 Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam.

“1.Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2.Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới và bất động sản và đăng kí nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.”

Một điểm lưu ý nhỏ ở đây là Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định đối với doanh nghiệp muốn kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì phải cần có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, thay vì 01 người như Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.

Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.

Điều khoản này đã được quy định ở trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 tại Khoản 3 Điều 44 quy định về nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã bỏ điều luật quy định riêng về nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản mà quy định nguyên tắc đối với kinh doanh bất động sản nói chung (tại Điều 4); quy định này đã được đưa vào phần điều kiện đối với chủ thể tham gia hoạt động môi giới bất động sản. Việc quy định như vậy là hợp lý và khoa học hơn, giúp cho các quy định được thống nhất.

Như vậy, xét về mặt hình thức, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đề cập điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chung với quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản (Chương I “Những quy định chung”). Điều này dường như chưa hợp lý bởi kinh doanh bất động sản là loại hình kinh doanh có bản chất khác với kinh doanh dịch vụ bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về điều kiện môi giới bất động sản tại Mục 2 (Dịch vụ môi giới bất động sản) chương IV (Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản) hợp lý hơn so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 bởi quy định về điều kiện môi giới bất động sản phải gắn liền với nội dung kinh doanh của dịch vụ bất động sản (do môi giới bất động sản là một loại hình của kinh doanh dịch vụ bất động sản). Ngoài ra, việc sửa đổi bổ sung này cũng giúp cho việc tìm hiểu, tra cứu dễ dàng hơn. Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam.

Xét về nội dung, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định chặt chẽ hơn về điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới; trong khi đó, LKDBBS năm 2006 quy định tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản [27, 9-10].

Tại điều 68 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, có trình độ trung học phổ thông trở lên; đã qua sát hạch kiến thức về môi giới bất động sản. Quy định mới chặt chẽ hơn, khác với quy định cũ tại điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 là chỉ cần năng lực hành vi đầy đủ, đã được đào tạo về môi giới bất động sản và có hồ sơ xin cấp chứng chỉ. Trong quá trình xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, có nhiều ý kiến cho rằng người môi giới bất động sản phải có trình độ đại học, tuy nhiên theo tác giả với thời điểm hiện tại thì điều này khó có thể thực hiện được, hơn nữa, ngoài trình độ cơ bản là trung học phổ thông thì nhà môi giới bất động sản còn phải trải qua quá trình đào tạo, kỳ thi sát hạch kiến thức về môi giới bất động sản mới được cấp chứng chỉ để hành nghề ( từ ngày 16/02/2016). Vì vậy, tại các văn bản hướng dẫn cần phải quy định chặt chẽ cụ thể về đào tạo và cấp giấy chứng nhận hành nghề để tạo ra những nhà môi giới chuyên nghiệp.

Trước đây, theo quy định của pháp luật, ngoài điều kiện phải có giấy chứng nhận để hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng về kiến thức môi giới thì cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới phải có thêm điều kiện không phải là cán bộ công chức, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành hình phạt tù, có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản [8]. Việc pháp luật quy định hạn chế đối với cá nhân là cán bộ, công chức nhà nước không được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản đồng nghĩa với việc pháp luật không cho họ tham gia vào lĩnh vực hoạt động môi giới bất động sản.

Điều này cũng tránh tình trạng cán bộ, công chức quản lý trong lĩnh vực bất động sản nắm bắt được những thông tin để trục lợi cho mình hoặc bảo vệ quyền lợi của hoạt động dịch vụ mà mình đang làm.

Tuy nhiên Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản pháp luật kèm theo không đề cập đến vấn đề này. Theo đó, các điều kiện để được cấp chứng chỉ và điều kiện thi sát hạch kiến thức môi giới bất động sản đều không giới hạn đối với đối tượng nào. Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam.

Như vậy có thể hiểu, tất cả mọi công dân khi đáp ứng được các điều kiện về trình độ, năng lực hành vi, không trong thời gian bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành hình phạt tù thì đều có thể tham gia thi sát hạch, được cấp chứng chỉ môi giới và được hành nghề môi giới.

Một điểm mới khác là Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 còn quy định thời hạn của chứng chỉ hành nghề môi giới là 05 năm trong khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định cấp chứng chỉ một lần và vô thời hạn. Quốc hội giao cho Bộ Xây dựng quy định cụ thể về việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản chứ không giao cho Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương như trước đây. Sau 05 năm hành nghề, muốn tiếp tục hoạt động nhà môi giớ bất động sản phải  phải trải qua sát hạch lần nữa.

Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản quy định mở rộng các chủ thể tham gia kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thể hiện nhu cầu tự do kinh doanh của công dân, đặc biệt là không hạn chế về đối tượng kinh doanh dưới hình thức cá nhân hành nghề độc lập. Việc quy định cụ thể, chi tiết đối với các cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động môi giới đã góp phần đảm bảo cho hoạt động môi giới được tiến hành nhanh chóng, hiệu quả, đồng thời nâng cao công tác quản lý đối với hoạt động môi giới bất động sản hiện nay. Với quy định môi giới bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều điện đã chính thức đưa môi giới bất động sản hướng tới chuyên nghiệp, nâng cao trình độ đối với hoạt động này. Quy định như vậy cũng sẽ hạn chế được rủi ro, bảo đảm cho sự ra đời của các tổ chức, cá nhân môi giới uy tín, chất lượng góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

2.1.2 Nguyên tắc môi giới bất động sản.

Bất kì hoạt động kinh doanh nào cũng cần phải tuân thủ theo những nguyên tắc nhất định và đối với hoạt động môi giới bất động sản cũng vậy. Khi tổ chức, cá nhân đáp ứng đủ các điều kiện như có chứng chỉ môi giới, có đăng kí kinh doanh thì được cấp phép tham gia và lĩnh vực kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nhưng không phải tự do kinh doanh theo ý thích của mình mà phải tuân theo những nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản. Đây là những quy định mang tính chấ chủ đạo mang tính chất định hướng, làm nền tảng cho toàn bộ hoạt động môi giới. Việc thực hiện các nguyên tắc môi giới bất động sản sẽ giúp nhà môi giới hoạt động đúng pháp luật, đồng thời hạn chế được các tranh chấp phát sinh với khách hàng.

LKDBĐS năm 2014 không quy định riêng về nguyên tắc và điều kiện của môi giới bất động sản. Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, dịch vụ môi giới là một loại hình kinh doanh bất động sản, vì vậy, khi tiến hành dịch vụ môi giới bất động sản cũng phải tuân thủ các nguyên tắc kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 4 và điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được quy định tại Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về các nguyên tắc kinh doanh bất động sản như sau:

• Một là, bình đẳng trước pháp luật, tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật. Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam.
• Hai là, bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
• Ba là, kinh doanh bất động sản phải công khai, trung thực, minh bạch.
• Bốn là, tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Khi tham khảo Luật Kinh doanh bất động sản 2006 có thể thấy Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định riêng các nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản tại Điều 44, theo đó:

• Một là, tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 8 của Luật này được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (sau đây gọi là tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản), làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản.
• Hai là, hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật.
• Ba là, tổ chức cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời là vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.

Việc thay đổi này của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 là hợp lý, bởi lẽ, kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Môi giới là một phần trong đó, hơn nữa, dù kinh doanh loại hình nào cũng cần phải tuân thủ theo những nguyên tắc nhất định, cho nên pháp luật quy định chung các nguyên tắc cho tất cả các hoạt động kinh doanh bất động sản là hợp lý. Việc quản lý tốt hoạt động môi giới góp phần tạo ra sự lành mạnh của hoạt động môi giới, tuân thủ các nguyên tắc trong hoạt động môi giới, giải quyết tình trạng tự phát, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển dưới sự kiểm soát của Nhà nước. Việc tuân thủ đầy đủ các nguyên tắc này sẽ góp phần đảm bảo sự khách quan, đúng đắn, trung thực trong dịch vụ môi giới bất động sản, góp phần đảm bảo hoàn thành tốt công việc môi giới, mang lại lợi ích tối đa cho khách hàng.

2.1.3 Nội dung môi giới bất động sản. Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam.

Nội dung của hoạt động môi giới bất động sản được quy định tại Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, cụ thể:

Thứ nhất, tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.

Đây là công việc chủ yếu và đúng với chức năng môi giới của các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới. Khách hàng có nhu cầu mua, bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản,…. thường gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm đối tác thích hợp. Chính vì vậy, họ thường tìm đến các nhà môi giới để được giúp đỡ do nhà môi giới bất động sản là người nắm bắt được nhiều thông tin và có mối quan hệ để kết nối những người có nhu cầu lại với nhau. Dựa vào những điều kiện mà khách hàng đưa ra, người môi giới bằng chuyên môn và kỹ năng riêng của mình tìm được những đối tác đúng yêu cầu cần tìm. Từ đó giúp cho những người có nhu cầu giao dịch bấ động sản nhanh chóng tìm được đối tác phù hợp, thay vì phải tự thân đi tìm. Nhà môi giới sẽ tổ chức và sắp xếp để các chủ thể bên cung và bên cầu gặp nhau, thương lượng, đàm phán và đi đến quyết định có hay không việc thiết lập giao dịch bất động sản với nhau. Bằng kinh nghiệm, khả năng phân tích, dự đoán và sự nhạy cảm nghề nghiệp nhà môi giới xác định được mức độ thành công của thương vụ, giúp cho cả bên bán (bên cho thuê), bên mua (bên thuê) và chính bản thân nhà môi giới tiết kiệm được thời gian, chi phí trong giao dịch.

Như vậy, nhà môi giới trong trường hợp này có vai trò quan trọng không chỉ trong việc giúp các bên có nhu cầu nhanh chóng tìm kiếm được đối tác thích hợp của mình, mà còn có vai trò hỗ trợ, thúc đẩy cho giao dịch được thực hiện nhanh chóng.

Thứ hai, đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Để thực hiện thành công một giao dịch bất động sản, các bên phải tiến hành rất nhiều các công đoạn từ khâu gặp gỡ, trao đổi, thương lượng đến đàm phán về các nội dung của hợp đồng, ký kết  và thực hiện hợp đồng,…Tuy nhiên, không phải lúc nào các bên tham gia giao dịch cũng nắm bắt và hiểu được hết cụ thể những vấn đề này để thực hiện cho đúng. Hơn nữa, quỹ thời gian của họ lại hạn hẹp nên họ ủy quyền cho nhà môi giới bất động sản thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản như đại diện trong việc đàm phán với đối tác, đại diện trong việc làm các thủ tục ký hợp đồng, soạn thảo hợp đồng kinh doanh bất động sản, thực hiện các thủ tục hành chính có liên quan đến giao dịch bất động sản,… Việc pháp luật cho phép doanh nghiệp, cá nhân làm dịch vụ môi giới bất động sản được đại diện theo ủy quyền sẽ mở rộng hơn khả năng hoạt động của chủ thể này, làm cho nhà môi giới hoạt động tích cực, linh hoạt và chủ động hơn trong hoạt động của mình.

Thứ ba, cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam.

Thông tin về bất động sản rất đa dạng và thường không có sự thống nhất. Bấ động sản thường là những tài sản có giá trị lớn, nó không chi có giá trị về vật chất mà còn có giá trị về tinh thần như nhà là nơi họ cư trú, sinh sống hàng ngày,…khi các bên tham gia và giao dịch bất động sản, mong muốn lớn nhất của họ chính là có được các thông tin về đối tác cũng như thông tin về bất động sản để đảm bảo đủ tin cậy. Không giống như ở các nước phát triển, khi có nhu cầu về bất động sản thì mọi chủ thể tham gia thường tìm kiếm thông tin, sử dụng dịch vụ từ đội ngũ tư vấn hay các đơn vị, tổ chức chuyên nghiệp. Tại Việt Nam, dù số lượng các cá nhân, đơn vị làm nghề tư vấn bất động sản đã phát triển khá đông đảo nhưng chất lượng và sự chuyên nghiệp của đội ngũ này còn hạn chế. Chính vì vậy, những người có nhu cầu về giao dịch, đầu tư bất động sản thường phải tự mình tìm kiếm thông tin trên các kênh thông tin khác nhau.

Các thông tin pháp lý về bất động sản như: giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng dụng đất, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng, có tranh chấp tại thời điểm đó hay không,… Các thông tin khác như vị trí ở đâu, hướng như thế nào, sơ đồ bất động sản, kết cấu, quy mô, diện tích, hình thể, các yếu tố phong thủy,…và rất nhiều các thông tin khác xoay quanh bất động sản mà các bên cần biết. Không phải chủ thể nào khi giao dịch trên thị trường cũng có thể tự mình tìm hiểu được một cách thấu đáo, kỹ càng, thuận lợi và trôi chảy. Trên thực  tế có rất nhiều trường hợp người tham gia giao dịch bất động sản tiếp cận với những thông tin không chính xác, làm ảnh hưởng về tài sản, tâm lý, niềm tin của họ vào thị trường bất động sản. Vì vậy, sự cung cấp thông tin từ những người hoạt động chuyên nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, có kinh nghiệm và kỹ năng chuyên môn như những nhà môi giới sẽ là cơ hội tốt đối với khách hàng, giúp họ có được những thông tin chính xác nhất, phòng ngừa rủi ro có thể xảy ra trong quá trình ký kết và thực hiện giao dịch bất động sản.

2.1.4 Hợp đồng môi giới bất động sản.

Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản (Khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014). Hoạt động môi  giới trong thị trường bất động sản là hoạ động nhằm tìm kiếm lợi nhuận và bao giờ cũng thể hiện qua hợp đồng.

LKDBĐS chưa có quy định về khái niêm hợp đồng môi giới bất động sản, nhưng lại quy định hợp đồng môi giới bất động sản là loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản (Khoản 1 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014), môi giới bất động sản phải được xác lập bằng hợp đồng và phải được lập thành văn bản (Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014). Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam.

Môi giới là một hoạt động dịch vụ bất động sản và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định hợp đồng môi giới là loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản. Do đó, hợp đồng môi giới bất động sản sẽ mang những đặc điểm chung của như một hợp đồng dịch vụ. Theo quy định  của Bộ Luật dân sự năm 2005: “Hợp đồng dịch vụ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cung ứng dịch vụ phải trả tiền cho bên cung ứng dịch vụ. Đối tượng của hợp đồng dịch vụ phải là công việc có thể thực hiện được, không bị pháp luật cấm, không trái đạo đức xã hội”. Như vậy có thể hiểu, hợp đồng môi giới bất động sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên môi giới sẽ thực hiện một công việc cho bên thuê dịch vụ môi giới bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản.

Bên cạnh những đặc điểm chung của hợp đồng dịch vụ, hợp đồng môi giới bất động sản có một số đặc thù như sau:

Thứ nhất, về chủ thể: hợp đồng môi giới bất động sản được thiết lập giữa các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản và bên khách hàng. Các dịch vụ môi giới bất động sản được ghi nhận trong hợp đồng dịch vụ môi giới phải do tổ chức, cá nhân có đủ năng lực, trình độ chuyên môn, có chứng chỉ môi giới bất động sản, đã qua kì thi sát hạch và được pháp luật cho phép hoạt động cung cấp cho khách hàng.

Thứ hai, về đối tượng của hợp đồng: đối tượng của hợp đồng môi giới bất động sản không phải là các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản mà là dịch vụ môi giới bất động sản. Môi giới bất động sản là một loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản, do vậy, người môi giới sẽ cung cấp cho khách hàng các dịch vụ  như cung cấp thông tin về bất động sản, tìm kiếm đối tác, giúp đỡ các bên trong việc đàm phán, kí kết hợp đồng,…

Thứ ba, hợp đồng môi giới bất động sản không bắt buộc phải làm thủ tục công chứng tại cơ quan công chứng mới có hiệu lực pháp lý (Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014). Điều này cho thấy, mục đích của hợp đồng là lợi nhuận, còn việc công chứng do các bên thỏa thuận và hợp đồng có công chứng hay không thì vẫn có hiệu lực pháp luật.

Các bên tham gia hợp đồng môi giới bất động sản tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng. Không ai có quyền ép buộc một người tham gia vào giao dịch mà họ không muốn, chủ thể tham gia vào hợp đồng môi giới bất động sản hoàn toàn tự nguyện và bình đẳng. Tự do của các chủ thể không được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Bằng ý chí tự do của mình, các chủ thể có quyền giao kết hợp đồng, bên cạnh việc quan tâm đến lợi ích của mình, các chủ thể phải hướng tới việc đảm bảo quyền và lợi ích của những người khác cũng như của toàn xã hội.

Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về nội dung của hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản:

“Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản do các bên thỏa thuận và phải có các nội dung chính sau đây:

1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Đối tượng và nội dung dịch vụ;
3. Yêu cầu và kết quả dịch vụ;
4. Thời hạn thực hiện dịch vụ;
5. Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ;
6. Phương thức, thời hạn thanh toán;
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
8. Giải quyết tranh chấp; 
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.” Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam.

Khác với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, KLDBĐS năm 2014 coi môi giới bất động sản là một loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản, do vậy Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã đưa ra các nội dung chính cần phải có của hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản, trên cơ sở đó, từng loại hình kinh doanh dịch vụ sẽ xây dựng hợp đồng phù hợp, trong đó có môi giới bất động sản. Ngoài ra Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 còn quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, theo đó, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận, trường hợp hợp đồng công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực, trong trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng (Xem phụ lục số 05).

Trước khi ký hợp đồng, nhà môi giới nên tham quan bất động sản và thống nhất với khách hàng nguyên tắc làm việc cơ bản. Bên cạnh đó, dưới góc độ nhà tư vấn, nếu bạn được thuê soạn thảo hợp đồng để phục vụ cho các doanh nghiệp trong đó hợp đồng thực hiện trong thời gian dài, nhà môi giới cần chú ý đến các điều khoản đảm bảo lợi ích của bản thân vì luôn có khả năng xảy ra tình trạng khách hàng sau khi sử dụng dịch vụ không thanh toán tiền dịch vụ. Đôi khi lại xảy ra trường hợp, khách hàng không phải là người duy nhất có quyền hay thậm chí không có quyền đối với bất động sản hay khi cung cấp dịch vụ môi giới cho công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, người môi giới cần phải tìm hiểu xem những ai có quyền quyết định và ký kết các loại giấy tờ thay mặt công ty và soạn thảo các điều khoản đảm bảo việc thanh toán của khách hàng khi hợp đồng môi giới bất động sản hoàn thành [22, 59].

Trong bất cứ lĩnh vực nào, hợp đồng đều đóng vai trò rất quan trọng đối với các chủ thể tham gia giao dịch. Hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên, là nơi ghi nhận các quyền và nghĩa vụ của họ. Đồng thời, hợp đồng là cơ sở để giải quyết khi có những mâu thuẫn, tranh chấp và vi phạm của một trong các bên giao dịch. Từ đó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Trong một thị trường nhạy cảm, nhiều biến động và phức tạp như thị trường bất động sản thì việc lập hợp đồng theo đúng quy định, thủ tục là điều cần thiết, làm căn cứ bắt buộc thi hành và bảo vệ quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch.

2.1.5 Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể môi giới bất động sản. Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam.

Quyền của chủ thể hoạt động môi giới bất động sản.

Quyền của chủ thể tham gia hoạt động môi giới bất động sản được quy định tại Điều 66 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, cụ thể:

Thứ nhất, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của LKDBĐS.

Bất cứ chủ thể nào, tham gia vào thị trường nào, làm ngành nghề nào, trong lĩnh vực nào cũng cần tuân thủ theo quy định, sự điều chỉnh của pháp luật và môi giới bất động sản cũng vậy. Nghề môi giới là một nghề có “danh phận” trong xã hội và bình đẳng như bao nghề khác. Quy định này vừa là quyền, vừa là trách nhiệm của những nhà môi giới. Trong quá trình thực hiện thương vụ môi giới, nhà môi giới có quyền thực hiện trên cơ sở nguyên tắc luật định, hoạt động theo nội dung và phạm vi môi giới đã được pháp luật ghi nhận mà không phụ thuộc hay bị chi phối bởi cá nhân hay tổ chức nào khác. Mọi hoạt động tuân thủ pháp luật của người môi giới sẽ được Nhà nước đảm bảo đầy đủ về quyền và lợi ích hợp pháp. Bên cạnh đó, trong quá trình thực hiện thương vụ, người môi giới cần phải tuân thủ theo quy định của pháp luật. Họ cần chấp hành theo những điều kiện, nguyên tắc, quy định mà pháp luật đã đặt ra để đảm bảo quyền lợi cho các chủ thể khác khi tham gia vào thị trường bất động sản.

Thứ hai, yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản.

Đây là quyền có liên quan trực tiếp đến quá trình hành nghề của nhà môi giới. Môi giới là việc kết nối giữa các bên với nhau, do vậy họ cần có thông tin để tìm ra đối tác phù hợp cho khách hàng của mình. Người có bất động sản khi tham gia vào thị trường cần cung cấp thông tin cho nhà môi giới để họ nắm được tình trạng bất động sản, yêu cầu của chủ sở hữu để từ đó tìm ra được người mua/thuê thích hợp. Do vậy nhà môi giới có quyền yêu cầu khách hành của mình cung cấp các thông tin về bất động sản. Các chủ thể tham gia trên thị trường ngay từ đầu họ đã phải có những thông tin, tài liệu về nguồn gốc, lý lịch của bất động sản để đảm bảo độ tin cậy cho khách hàng muốn tham gia giao dịch với mình. Trên cơ sở những thông tin khách hàng cung cấp, nhà môi giới bằng những kỹ năng, chuyên môn nghiệp vụ của mình sẽ thu thập thêm những thông tin bổ sung hoàn chỉnh vào hồ sơ của bất động sản. Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam.

Thứ ba, hưởng thù lao, hoa hồng môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký với khách hàng.

Mục đích chính của những người hành nghề môi giới bất động sản chính là thù lao và hoa hồng. Xét về bản chất, thù lao môi giới là một khoản tiền công mà khách hàng trả cho nhà môi giới bất động sản khi họ thực hiện một công việc theo yêu cầu của khách hàng. Mức tiền này do nhà môi giới và khách hàng thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng môi giới bất động sản. Thời điểm hợp đồng hoàn thành, nhà môi giới có được hưởng thù lao tương ứng với công sức, chi phí mà họ bỏ ra là hoàn toàn hợp lý.

Thứ tư, thuê doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản đã kí với khách hàng, nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới.

Cho phép tổ chức, cá nhân môi giới được thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện hợp đồng thay là một quy định mở của pháp luật cho phép nhà môi giới hoạt động chủ động và linh hoạt hơn, phát huy và nâng cao khả năng liên kết và làm việc nhóm – yếu tố rất quan trọng trong môi giới bất động sản để khám phá và thu hút khách hàng, mở rộng phạm vi hoạt động môi giới. Liên quan đến vấn đề này “Luật bất động sản Mỹ cho phép có sự liên kết hỗ trợ giữa các bang trong một mục tiêu xác định để thực hiện môi giới bất động sản”[19]. Trong nhiều trường hợp, nhà môi giới phải thực hiện nhiều thương vụ cùng một lúc hoặc đối tượng của giao dịch không nằm trong lĩnh vực chuyên sâu của họ, thì việc họ thuê bên môi giới khác thực hiện thương vụ đó vừa đảm bảo chất lượng giao dịch, uy tín của họ, vừa đảm bảo quyền lợi cho khách hàng. Tuy nhiên họ cần phải có thỏa thuận về tỉ lệ “ăn chia” thù lao cho phù hợp. Hiện tại, pháp luật vẫn chưa có quy định về vấn đề này, do vậy pháp luật cần sớm sửa đổi bổ sung và đồng thời, để bảo vệ quyền lợi của mình, các bên cần thỏa thuận và quy định trong hợp đồng thuê môi giới. Để tránh trường hợp đùn đẩy, trốn tránh trách nhiệm, hoặc chủ thể được thuê không thực hiện đúng nội dung và yêu cầu dịch vụ mà khách hàng đã đăng kí, pháp luật quy định ràng buộc trách nhiệm chặt chẽ đối với các nhà môi giới đó là dù có thuê tổ chức, cá nhân khác thực hiện công việc môi giới thì vẫn phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới. Như vậy, việc thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác sẽ chỉ chuyển giao việc thực hiện dịch vụ mà không được chuyển giao nghĩa vụ.

Thứ năm, các quyền khác trong hợp đồng môi giới. Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam.

Hoạt động môi giới được ghi nhận thông qua hợp đồng. Ngoài những quyền cơ bản được pháp luật quy định đã nêu, các bên trong quá trình thỏa thuận có thể xác định những quyền lợi cho người môi giới khác như: đơn phương chấm dứt hợp đồng khi khách hàng vi phạm,…Đây là quy phạm tùy nghi để các bên tùy vào từng trường hợp cụ thể của giao dịch mà thỏa thuận với nhau.

Với các quy định về quyền của tổ chức, cá nhân khi hoạt động môi giới bất động sản được quy định tại Điều 66 KLDBĐS năm 2014 nêu trên có thể thấy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định rút ngắn hơn so với các quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, tuy nhiên vẫn đảm bảo được sự chặt chẽ và cụ thể. Việc quy định các quyền cơ bản của nhà môi giới và quy định các quyền lợi khác trong hợp đồng vừa đảm bảo quyền lợi cho nhà môi giới, vừa đảm bảo được sự tự do thỏa thuận của các bên khi tham gia quan hệ hợp đồng. Tuy nhiên, để chặt chẽ hơn, pháp luật cần quy định các cá nhân, tổ chức môi giới bất động sản khi thuê cá nhân tổ chức môi giới bất động sản khác cần phải có thỏa thuận về tỉ lệ “ăn chia” thù lao phù hợp để tránh tình trạng tranh chấp giữa các bên với nhau.

Nghĩa vụ của các chủ thể môi giới bất động sản.

Điều 67 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cụ thể:

Thứ nhất, thực hiện đúng hợp đồng đã ký với khách hàng.

Hợp đồng môi giới là nơi thể hiện tất cả các vấn đề cơ bản về nội dung và phạm vi môi giới, thù lao, hoa hồng môi giới, những quyền và nghĩa vụ của các bên, là nơi ràng buộc các bên. Do vậy, khách hàng và người môi giới có trách nhiệm thực hiện đúng theo những điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng. Đây có thể coi là luật giữa các bên và là cơ sở để nhà môi giới được hưởng thù lao và hoa hồng. Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam.

Thứ hai, cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp. Dựa trên những thông tin mà nhà môi giới cung cấp và những thông tin mà mình thu thập được, khách hàng sẽ quyết định có tham gia hay không một giao dịch bất động sản. Do đó, nhà môi giới cần phải chịu trách nhiệm trước những thông tin mình đưa ra cho khách hàng. Việc quy định như vậy cũng ràng buộc trách nhiệm đối với nhà môi giới, để khi thu thập và cung cấp cho khách hàng các thông tin liên quan đến bất động sản, họ cần phải sàng lọc, đưa ra những thông tin một các trung thực, chính xác, tránh rủi ro cho khách hàng.

Thứ ba, hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Nhà  môi giới là người trung gian kết nối các bên lại với nhau. Dựa trên những yêu cầu của khách hàng, họ tìm những đối tác có phù hợp, sắp xếp thời gian để các bên được gặp gỡ, trao đổi thông tin với nhau để đi đếm đàm phán, kí kết hợp đồng. Với những kiến thức chuyên môn và kỹ năng nghiệp vụ của mình, người môi giới sẽ giúp cho việc đàm phán, thương lượng, ký kết hợp đồng của khách hàng diễn ra nhanh chóng, thuận lợi và đúng pháp luật.

Thứ tư, thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nghề môi giới bất động sản là nghề kinh doanh có điều kiện. Hoạt động của nhà môi giới không chỉ liên quan đến quyền lợi của khách hàng mà còn ảnh hưởng đến cả thị trường bất động sản. Vì vậy, bên cạnh các điều kiện, tiêu chuẩn, nguyên tắc mà pháp luật quy định thì học còn phải chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật về hoạt động của mình.

Thứ năm, bồi thường do lỗi của mình gây ra. Đây không chỉ là trách nhiệm riêng của nhà môi giới bất động sản mà là trách nhiệm chung của mọi chủ thể. Về nguyên tắc, khi chủ thể có lỗi gây ra thiệt hại cho phía bên kia thì bên gây thiệt hại phải có trách nhiệm bồi thường do hành vi của mình gây ra.

Thứ sáu, thực hiện nghĩa vụ về thuế theo quy định của pháp luật. Đây là nghĩa vụ, trách nhiệm của mỗi công dân. Do vậy, việc đóng thuế và các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước là cần thiết. Thông qua đó, giúp Nhà nước nắm bắt được thu nhập của các tổ chức, cá nhân, điều tiết thu nhập xã hội, đảm bảo sự bình đẳng của các chủ thể kinh doanh trong xã hội.

Thứ bảy, các nghĩa vụ khác trong hợp đồng. Cũng giống như quy định về quyền lợi, nghĩa vụ của nhà môi giới bên ngoài các quy định của pháp luật thì các bên có thể tự thỏa thuận với nhau trong hợp đồng.

Có thể thấy các quy định về nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân khi hoạt động môi giới vẫn được giữ nguyên như trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Các quy định về nghĩa vụ trong Luật Kinh doanh bất động sản đã làm trọn vai trò của người môi giới bất động sản. Như vậy, các quy định về quyền và nghĩa vụ của nhà môi giới trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã đáp ứng được các yêu cầu trên thực tế, và là hành lang pháp lý, là cơ sở cho các nhà môi giới hoạt động đúng đắn, tích cực, linh hoạt và chuyên nghiệp.

2.1.6 Thù lao và hoa hồng môi giới bất động sản. Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam.

Cũng như bao công việc và ngành nghề khác, trong hoạt động kinh doanh bất động sản, người môi giới cũng nhận được một khoản tiền thù lao do khách hàng chi trả khi sử dụng dịch vụ môi giới. Mục đích cuối cùng của nhà môi giới chính là thù lao và hoa hồng. Những thành quả đạt được sau mỗi thương vụ môi giới thành công được biểu hiện rõ nhất ở thù lao và hoa hồng môi giới mà khách hàng trả cho bên môi giới. Thù lao và hoa hồng môi giới được pháp luật quy định tại Điều 64, 65 KLDBĐS năm 2014.

Tổ chức, cá nhân môi giới được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng, không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba. Dịch vụ môi giới bất động sản bắt đầu khi bên môi giới và bên được môi giới  ký kết hợp đồng dịch vụ môi giới, kết thúc khi bên môi giới đã hoàn thành phạm vi, nội dung đã cam kết trong hợp đồng chính xác và đúng thời hạn. Thời điểm hợp đồng hoàn thành, bên làm dịch vụ có quyền được hưởng thù lao tương ứng với công sức, chi phí mà họ bỏ ra. Nhà môi giới làm dịch vụ kết nối các bên có nhu cầu phù hợp để họ được tiếp xúc, gặp gỡ nhau, nhưng không có nghĩa vụ đảm bảo cho giao dịch của họ thành công bởi đó là trách nhiệm của bên khách hàng phải vận dụng những thông tin nhà môi giới cung cấp để giao dịch cho hiệu quả.

Mức thù lao môi giới do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như: chi phí bỏ ra để thực hiện tốt việc môi giới, thị trường bất động sản hiện tại, tiến độ thực hiện công việc,… Nhà môi giới cần phải lường trước được những khó khăn, chi phí cần thiết để thương lượng với khách hàng mức thù lao sao cho phù hợp. Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam.

Ngoài việc được trả thù lao, nhà môi giới còn được nhận tiền hoa hồng từ khách hàng của mình. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định nhà môi giới được hưởng hoa hồng môi giới khi khách hàng ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Khác với thù lao được nhận ngay sau khi hoàn thành dịch vụ môi giới thì tiền hoa hồng chỉ được trả khi người được môi giới thực sự đã ký được hợp đồng giao dịch về bất động sản nhờ sự trợ giúp của nhà môi giới. Nói cách khác, hoa hồng chỉ có khi giao dịch thành công. Đây là điểm khác biệt giữa thù lao và hoa hồng. Mức hoa hồng môi giới bất động sản cũng do các bên thỏa thuận dựa vào các hình thức như: theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng, theo tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra, hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định ngắn gọn, súc tích rằng mức hoa hồng môi giới do các bên thỏa thuận sẽ thuận tiện hơn cho các bên tham gia giao dịch.

“Thực tế cho thấy, môi giới bất động sản là người môi giới tài sản có giá trị lớn nên việc nảy sinh lòng tham là điều dễ xảy ra. Làm công việc môi giới sẽ giúp người môi giới kiếm được một khoản lớn thù lao và hoa hồng nên đôi lúc họ đã “đánh đổi” nhân cách, phẩm chất, đạo đức của mình vì lợi ích trước mắt. Đôi khi người môi giới bất động sản đã sử dụng thủ đoạn, mánh lới để lợi dụng sự thiếu hiểu biết của khách hàng nhằm thu được nhiều lợi ích cho bản thân. Vì vậy, để tạo dựng được mối quan hệ tốt đẹp giữa người môi giới và khách hàng, người môi giới bất động sản cần phải biết chế ngự được lòng tham của mình và hướng đến lợi ích của khách hàng. Có như vậy, khách hàng sẽ không chỉ đến với nhà môi giới một lần mà khi có nhu cầu họ sẽ lại tìm đến người môi giới đó. Những tiện ích và dịch vụ của nhà môi giới dành cho khách hàng sẽ là sự quảng cáo thuyết phục nhất khi khách hàng đó tiếp tục giới thiệu người môi giới với nhiều người quen khác có nhu cầu về bất động sản”[43, 69].

2.1.7 Quy định về ban hành, cấp, thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản.

Khoản 3 Điều 68 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định cho Bộ trưởng Bộ Xây dựng là chủ thể có quyền quy định cụ thể việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Do vậy, Bộ Xây dựng là cơ quan có thẩm quyền ban hành các quy định, các biểu mẫu cụ thể liên quan đến việc tổ chức kì thi sát hạch, việc cấp và thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản.

Môi giới bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện và hình thứ biểu hiện của điều kiện đó chính là chứng chỉ môi giới bất động sản. Một người muốn hành nghề môi giới bất động sản cần phải có chứng chỉ môi giới, và để được cấp chứng chỉ này cần họ cần phải tuân theo những quy định của pháp luật. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 của Bộ Xây dựng quy định về việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản đã quy định cụ thể những điều kiện này.

Khoản 1 Điều 68 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định điều kiện đối với cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản như sau: có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên; đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản. Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam.

Quy định về việc thi sát hạch để lấy chứng chỉ môi giới bất động sản là một quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Trước đây, người môi giới khi hoàn thành khóa đào tạo họ sẽ được cấp giấy chứng nhận đào tạo và với giấy chứng nhận này họ đem tới Sở Xây dựng thành phố để làm thủ tục cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Với quy định mới này, người môi giới khi có đủ điều kiện về năng lực hành vi, trình độ học vấn theo quy định của pháp luật và qua kì thi sát hạch là đủ điều kiện cấp chứng chỉ môi giới bất động sản.

Theo Thông tư số 11/2015/TT-BXD của Bộ Xây dựng thì “Đối tượng dự thi bao gồm: Công dân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài có đủ điều kiện dự thi theo quy định tại Điều 9 và Điều 10 của Thông tư này”. Theo đó, người có đủ điều kiện dự thi là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang trong tình trạng truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù; tốt nghiệp từ Trung học phổ thông trở lên; đã nộp hồ sơ đăng kí và kinh phí dự thi cho đơn vị tổ chức kỳ thi theo quy định của thông tư.

Người dự thi sát hạch để được cấp chứng chỉ phải thi bắt buộc các nội dung:

Thứ nhất, phần kiến thức cơ sở, bao gồm:

• Một là, Pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản;
• Hai là, Thị trường bất động sản;
• Ba là, Đầu tư bất động sản;
• Bốn là, Phòng chống rửa tiền trong kinh doanh bất động sản.

Thứ hai, phần kiến thức chuyên môn, bao gồm:

• Một là, Tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản;
• Hai là, Quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản;
• Ba là, Giải quyết tình huống trên thực tế.

Mỗi phần thi kéo dài trong vòng 120 phút dưới hình thức thi trắc nghiệm hoặc thi viết hoặc kết hợp cả hai hình thức trên. Bài thi của các thí sinh đạt 70 trên tổng thang điểm 100 là đạt và đủ điều kiện đề nghị Giám đốc Sở Xây dựng cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Đối với thí sinh có chứng chỉ môi giới bất động sản do nước ngoài cấp còn hiệu lực và trường hợp xin cấp lại chứng chỉ do chứng chỉ cũ hết hạn thì chỉ phải thi phần kiến thức cơ sở, không phải thi phần kiến thức chuyên môn [9]. Do vậy, cơ quan có thẩm quyền cấp chứng chỉ môi giới bất động sản là Sở Xây dựng và chủ thể có thẩm quyền cấp là Giám đốc Sở. Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam.

Chứng chỉ có giá trị sử dụng trên phạm vi cả nước trong thời hạn 05 năm kể từ ngày được cấp. Sau 5 năm, khi chứng chỉ hết hạn thì người môi giới không được tiếp tục hành nghề môi bất động sản. Người có chứng chỉ hết hạn, hoặc gần hết hạn nếu muốn cấp lại chứng chỉ thì phải thi sát hạch theo quy định:

• Một là, trường hợp đăng ký dự thi lại tại địa phương đã cấp chứng chỉ thì chỉ phải thi phần kiến thức cơ sở theo quy định tại Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 của Bộ Xây dựng để được cấp chứng chỉ, số chứng chỉ theo số cũ, chứng chỉ ghi rõ trên trang 01 là cấp lần thứ hai, lần thứ ba;
• Hai là, trường hợp đăng ký dự thi ở địa phương khác thì phải thực hiện thủ tục thi sát hạch như cấp chứng chỉ mới nhưng chỉ phải thi phần kiến thức cơ sở [9].

Người được cấp chứng chỉ nhưng bị mất, bị rách, bị cháy, bị hủy hoại do thiên tai hoặc lý do bất khả kháng khác thì được cấp lại chứng chỉ. Khi có nhu cầu cấp lại chứng chỉ, người được cấp chứng chỉ nộp hồ sơ cho Sở Xây dựng đã cấp chứng chỉ để được cấp lại. Chứng chỉ chỉ được cấp lại 01 lần, số chứng chỉ là số chứng chỉ cũ. Chứng chỉ cấp lại có thời hạn 05 năm kể từ ngày cấp của chứng chỉ cũ ( Điều 16 Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 của Bộ Xây dựng).

Điều 18 Thông tư số 11/2015/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định người có chứng chỉ sẽ bị thu hồi chứng chỉ trong các trường hợp sau đây:

• Một là, người được cấp chứng chỉ mất năng lực hành vi dân sự;
• Hai là, người được cấp chứng chỉ kê khai trong hồ sơ xin cấp chứng chỉ không trung thực;
• Ba là, chứng chỉ bị tẩy xóa, sửa chữa;
• Bốn là, người được cấp chứng chỉ cho người khác mượn, thuê chứng chỉ để hành nghề;
• Năm là, người được cấp chứng chỉ vi phạm các nguyên tắc hành nghề quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản và nội dung ghi trong chứng chỉ;
• Sáu là, người được cấp chứng chỉ vi phạm các quy định đến mức bị thu hồi chứng chỉ theo quy định của pháp luật.

Chứng chỉ do Sở Xây dựng địa phương nào cấp thì Sở Xây dựng đó có trách nhiệm thu hồi; trường hợp do cơ quan có thẩm quyền khác thu hồi theo quy định của pháp luật thì cơ quan này phải thông báo bằng văn bản cho Sở Xây dựng đã cấp chứng chỉ biết để thực hiện theo quy định của pháp luật.

Người bị thu hồi chứng chỉ không được cấp lại chứng chỉ trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày có quyết định thu hồi chứng chỉ. Như vậy cơ quan có thẩm quyền thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản là Sở Xây dựng nơi đã cấp chứng chỉ đó.

2.1.8 Quy định về tranh chấp, giải quyết tranh chấp phát sinh trong quan hệ môi giới bất động sản. Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam.

Tranh chấp phát sinh là hiện tượng thường thấy trong cuộc sống cũng như trong kinh doanh. Việc hợp tác giữa hai hay nhiều bên nếu như không dung hòa được lợi ích hoặc một bên không thực hiện đúng theo thỏa thuận thì tranh chấp là điều không tránh khỏi. Quan hệ môi giới bất động sản là quan hệ hợp tác giữa bên có nhu cầu bán/mua bất động sản và nhà môi giới trên cơ sở hợp đồng môi giới bất động sản. Do vậy, khi một trong các bên không thực hiện, thực hiện không đúng, không đầy đủ các điều khoản trong hợp đồng môi giới thì tranh chấp sẽ xảy ra. Hiện nay, pháp luật về kinh doanh bất động sản không quy định cụ thể về vấn đề này. Việc mâu thuẫn phát sinh dẫn đến tranh chấp và giải quyết các tranh chấp này, vấn đề về bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm gây ra sẽ do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản. Thông thường, tranh chấp trong quan hệ môi giới bất động sản xuất phát từ các phía: nhà môi giới, khách hàng, giữa các nhà môi giới với nhau.

Thứ nhất, tranh chấp phát sinh từ phía nhà môi giới.

Nguyên nhân tranh chấp trong trường hợp này có thể là do nhà môi giới không thực hiện đúng những điều khoản đã kí kết trong hợp đồng môi giới, cung cấp sai thông tin, lừa dối khách hàng,…Đã có rất nhiều vụ việc tranh chấp xảy ra mà khách hàng là người ở thế bị động, đã giao tiền rồi nhưng đến khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, sang tên quyền sử dụng đất thì người môi giới lại “mất hút”, tìm hiểu ra mới biết thông tin người môi giới đưa ra cho họ chỉ là thông tin ảo nhằm mục đích lừa đảo; hoặc có những trường hợp chủ đầu tư không có khả năng hoàn thành được dự án, dẫn đến khách hàng bỏ tiền ra nhưng không mua được nhà,…

“Ví dụ như đầu năm 2012, gần 20 khách ký hợp đồng với công ty cổ phần địa ốc dầu khí Đồng Nai mua đất tại dự án khu dân cư phường Bửu Hoà, TP Biên Hoà (Đồng Nai). Tuy đứng ra ký hợp đồng với khách nhưng công ty cổ phần địa ốc dầu khí Đồng Nai chỉ đóng vai trò là nhà phân phối, còn chủ đầu tư dự án lại là công ty cổ phần Đồng Nai. Theo hợp đồng ký kết, sau khi khách hàng đóng 85% số tiền thì trong vòng không quá 12 tháng sẽ được bên ký hợp đồng giao nền với đầy đủ hạ tầng để xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, mặc dù khách hàng đã thực hiện nghĩa vụ của mình nhưng bên ký không bàn giao nền như cam kết. Hiện trường dự án hiện là một bãi đất trống, hạ tầng thi công dở dang. Điều khiến khách hàng bức xúc nhất và mất niềm tin vào dự án này chính là sự đùn đẩy trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ làm hạ tầng giữa nhà phân phối và nhà môi giới. Tuy là đơn vị đứng ra ký kết hợp đồng, thu tiền nhưng khi khách hàng phản ứng, công ty cổ phần địa ốc dầu khí Đồng Nai liền đá trái bóng trách nhiệm sang chủ đầu tư với lý lẽ, họ chỉ là nhà phân phối. Trong khi ấy, chủ đầu tư cũng chẳng vừa khi viện dẫn hàng loạt điều khoản ký kết với nhà phân phối để chứng minh họ vô can [7]. Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam.

Có thể thấy, tại ví dụ trên, về mặt pháp lý, trách nhiệm thuộc về chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên một phần lỗi dẫn đến thiệt hại cho người dân đó là năng lực thẩm định dự án kém và sự hoạt động thiếu chuyên nghiệp của người môi giới. Do đó để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình, khách hàng trong khi thực hiện giao dịch cần phải ký kết hợp đồng môi giới với nội dung cụ thể, rõ ràng và chặt chẽ. Đây là cơ sở pháp lý rất quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi có tranh chấp xảy ra. Ngoài ra, người dân nên tập làm quen với việc phải nhờ môi giới chuyên nghiệp, luật sư tư vấn trong việc mua nhà thay vì cứ xếp hàng tranh nhau “quyền được mua căn hộ, nền đất” mà không cần biết ai là chủ đầu tư xây dựng, chất lượng công trình, dịch vụ, giá cả, phí dịch vụ thế nào. Đây là cách tốt nhất hạn chế những phát sinh tranh chấp, khi đưa nhau ra toà thì phần thua thiệt thường luôn thuộc về người dân.

Thứ hai, tranh chấp phát sinh từ phía khách hàng.

Thực tế cho thấy, khi có tranh chấp xảy ra thì người dân thường phải chịu thiệt thòi nhiều hơn vì họ là người ít am hiểu pháp luật hơn các nhà môi giới, nắm trong tay ít thông tin về thị trường hơn. Tuy nhiên không phải lúc nào họ cũng là bên yếu thế, trong một số trường hợp phần yếu thế lại thuộc về người môi giới. Một hiện tượng phổ biến đó là khách hàng sau khi thực hiện thương vụ không trả thù lao và hoa hồng cho nhà môi giới. Môi giới bất động sản là một loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản, do vậy mục đích cuối cùng của họ chính là thù lao và hoa hồng môi giới. Khi không được khách hàng trả thù lao tức là họ mất đi khoản thu nhập chính của mình, từ đó sẽ ảnh hưởng đến cuộc sống của nhà môi giới. Do vậy, không chỉ người dân mà ngay cả các nhà môi giới cũng cần cẩn trọng, tỉnh táo khi giao kết hợp đồng một cách chặt chẽ, không gây bất lợi cho mình. Để hạn chế những rủi ro xảy đến với mình, các nhà môi  giới cần chủ động nâng cao kiến thức pháp luật, cập nhật các thông tin thị trường, nâng cao khả năng kiểm định dự án của bản thân và ngày càng chuyên nghiệp hóa chuyên môn của mình.

Thứ ba, tranh chấp phát sinh giữa những nhà môi giới với nhau. Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam.

Các tranh chấp không chỉ xảy ra giữa người môi giới và khách hàng mà nó còn xảy ra giữa những người cùng hành nghề môi giới bất động sản. Điều 66 LKDBĐS năm 2014 cho phép các tổ chức, cá nhân môi giới có thể thuê tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản khác thực hiện công việc môi giới trong phạm vi hợp đồng mà bên thuê đã kí với khách hàng nhưng lại không quy định về việc “ăn chia” thù lao và hoa hồng ra sao và các bên cũng không thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng thuê môi giới dẫn đến trường hợp các bên tranh chấp về tỉ lệ thù lao mà họ được hưởng. Một hiện tượng thường thấy trong thực tế đó là việc cạnh tranh giữa những người môi giới để được thực hiện các thương vụ, kí kết hợp đồng với khách hàng. Nhiều tổ chức, cá nhân môi giới không có đạo đức nghề đã “hớt váng”, “chụp giật” khách hàng của nhà môi giới khác làm nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp giữa các chủ thể hoạt động môi giới bất động sản. Bên cạnh đó, việc một số tổ chức, cá nhân có những giao dịch tư lợi, “lợi ích nhóm” cũng gây không ít khó khăn cho các nhà môi giới bất động sản chân chính và có đạo đức nghề.

Khi có tranh chấp xảy ra thì hợp đồng sẽ là cơ sở quan trọng để giải quyết. Hợp đồng được coi như là luật của các bên, do vậy sẽ căn cứ vào những gì các bên thỏa thuận trong hợp đồng để tiến hành giải quyết vụ việc. Ngoài ra, nếu các bên có thỏa thuận thì Hội môi giới bất động sản Việt Nam và Hiệp hội bất động sản Việt Nam hoặc trọng tài thương mại cũng sẽ là những chủ thể có thẩm quyền giải quyết tranh chấp phát sinh trong quan hệ môi giới bất động sản. Do pháp luật về kinh doanh bất động sản không quy định và môi giới bất động sản cũng là một loại hình kinh doanh, do vậy, nếu như các bên không thể thương lượng, hòa giải được và không thỏa thuận trong hợp đồng cơ quan, chủ thể giải quyết tranh chấp thì sẽ tiến hành giải quyết theo thủ tục tố tụng được quy định tại Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015. Bên cạnh đó, vấn đề liên quan đến bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm gây ra sẽ theo quy định tại Bộ Luật dân sự năm 2005.

Tranh chấp là điều không ai muốn có nhưng thực tế điều này vẫn luôn xảy ra, vì thế để hạn chế những mâu thuẫn, tranh chấp thì Nhà nước cần tăng cường sự quản lý của mình đối với lĩnh vực môi giới bất động sản; các nhà môi giới cần tuân thủ đúng các quy định pháp luật, đạo đức nghề môi giới; người dân cần tập thói quen tìm đến những nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp để “chọn mặt gửi vàng”.

2.2 Thực tiễn thi hành môi giới bất động sản ở Việt Nam. Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam.

2.2.1 Những thành công của hoạt động môi giới bất động sản.

Mặc dù pháp luật về kinh doanh bất động sản  nói chung và pháp luật kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nói riêng mới ra đời, đã và đang trong quá trình hoàn thiện song có thể khẳng định rằng lĩnh vực pháp luật này đã có tác động tích cực đến hoạt động của các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản, góp phần không nhỏ vào sự phát triển nhanh và lành mạnh của thị trường bất động sản [48, 76].

Dịch vụ môi giới bất động sản chủ yếu phát triển mạnh ở các thành phố lớn như thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và tại các khu đô thị mới, các khu công nghiệp có nhu cầu cao về chỗ ở, về văn phòng, trụ sở làm việc, nơi có thị trường bất động sản phát triển sôi động. Có thể nhận thấy hiệu quả của hoạt động môi giới bất động sản trên thực tế qua những kết quả đạt được như sau:

Thứ nhất, về các cơ sở đào tạo về môi giới bất động sản và thị trường bất động sản.

Mạng lưới đào tạo về kinh doanh dịch vụ bất động sản ngày càng mạnh mẽ. Qua đó bước đầu tạo ra sự cạnh tranh cần thiết giữa các cơ sở để nâng cao chất lượng đào tạo, từ đó nâng cao chất lượng hỗ trợ quản lý thị trường bất động sản. Thực tế hiện nay với hàng nghìn văn phòng môi giới bất động sản cùng với những người hoạt động tự do trong thị trường này đang tạo ra một nhu cầu rất lớn về đào tạo. Nắm bắt được nhu cầu này, hàng loạt các trung tâm với các lớp đào tạo ngắn hạn về môi giới, thẩm định giá bất động sản đã được mở ra. Hoạt động đào tạo này của các cơ sở vừa góp phần tích cực vào việc đảm bảo và tăng cường tính minh bạch cho thị trường bất động sản, vừa có tác dụng hỗ trợ việc quản lý thị trường bất động sản của các cơ quan chức năng. Bởi họ sẽ đào tạo nên những người có kiến chức chuyên sâu về thị trường bất động sản, giúp cho việc giao dịch bất động sản và những hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản trên thị trường được thực hiện một cách nhanh chóng và chính xác. Đây chính là lực lượng thu thập và cung cấp một cách đầy đủ, nhanh chóng và chính xác các thông tin về thị trường bất động sản, làm cho thị trường này được minh bạch hóa và giảm thiểu rủi ro cho khách hàng cũng như các chủ thể khác có liên quan. Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam.

Thứ hai, về số lượng các tổ chức, cá nhân được pháp luật chính thức thừa nhận hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Tính đến năm 2009, Bộ Xây dựng đã cấp giấy phép cho 374 sàn giao dịch, 13.000 nhà môi giới được cấp chứng chỉ, đến tháng 4/2010 số lượng sàn giao dịch bất động sản đã tăng lên đến con số 417 sàn. Hoạt động của các sàn này chủ yếu đóng vai trò trung gian cho các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê sản phẩm bất động sản của các chủ đầu tư dự án. Để sàn giao dịch bán được các sản phẩm bất động sản cho khách hàng một cách nhanh chóng, thuận lợi và tạo được doanh thu lớn thì hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản đóng vai trò quan trọng, góp phần tích cực vào thành công của sàn giao dịch bất động sản. Hiện nay, với sự phát triển của thị trường, con số trên cũng tăng lên đáng kể. Thị trường bất động sản có dấu hiệu ấm lên, các văn phòng môi giới bất động sản cũng đang “mọc lên” như “nấm sau mưa”. Năm 2006, Luật Kinh doanh bất động sản ra đời, trong đó quy định các giao dịch bất động sản phải qua sàn, khiến lượng sàn giao dịch tăng mạnh. Đến đầu năm 2013, cả nước có hơn 1.000 sàn giao dịch bất động sản hoạt động, trong đó, riêng Hà Nội đã có gần 500 sàn giao dịch có đăng ký. Thế nhưng, với việc thị trường bất động sản gặp khó khăn, lượng sàn giao dịch bất động sản không hoạt động hoặc giải thể cũng tăng nhanh [5].

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, từ năm 2010 đến năm 2014, có khoảng 50% sàn bất động sản không hoạt động, đóng cửa, giải thể… Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản có dấu hiệu hồi phục, nhất là sự bùng nổ thanh khoản của phân khúc căn hộ vào cuối năm 2014, khiến lượng sàn giao dịch, các văn phòng môi giới mới được thành lập đang có xu hướng tăng trở lại.Tại một số khu vực như quận Hà Đông, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Đông Anh… số văn phòng môi giới mới thành lập thời gian gần đây xuất hiện với số lượng khá lớn. Tại huyện Đông Anh, chỉ riêng đoạn đường chân cầu Nhật Tân dài khoảng 300 m, đã có 5 – 6 trung tâm môi giới mới thành lập. Trong khi dọc tuyến đường Tố Hữu (đường Lê Văn Lương kéo dài cũ) tại quận Hà Đông, hàng chục văn phòng môi giới mới xuất hiện thời gian gần đây. Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Giám đốc Sàn Phú Quý Land cho biết, tại Hà Nội thời gian qua xuất hiện rất nhiều trung tâm môi giới bất động sản. Tuy nhiên, khó có số liệu thống kê cụ thể, bởi nhiều trung tâm, văn phòng môi giới mới thành lập chưa hẳn đã kịp đăng ký thành lập chức năng sàn giao dịch. Còn theo số liệu của Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong 2 tháng đầu năm 2015, các DN bất động sản đăng ký giấy phép kinh doanh đã tăng tới 89% so với cùng kỳ năm 2014. Phát biểu tại ngày Hội môi giới bất động sản 2016, ông Nguyễn Mạnh Hà – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chia sẻ, nghề môi giới bất động sản ở Việt Nam đã được pháp luật chính thức thừa nhận và được quy định tại Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 do Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29/6/2006. Kể từ đó đến nay, lực lượng các Nhà môi giới bất động sản Việt Nam đã không ngừng phát triển kể cả về số lượng và chất lượng. “Trong giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản, đội ngũ các nhà môi giới bất động sản đã đóng vai trò quan trọng góp phần không nhỏ tháo gỡ khó khăn để thị trường bất động sản ổn định, phát triển bền vững và ngày càng trở thành một chủ thể quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam”. Tính đến thời điểm đầu năm 2016, lĩnh vực môi giới bất động sản thu hút hàng chục vạn người tham gia hành nghề, trong đó có khoảng 30.000 người đã được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh Sàn giao dịch bất động sản có quy mô rất lớn, từ vài trăm nhân viên đến hàng ngàn nhân viên” [5]. Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam.

Sự ghi nhận chính thức của pháp luật kinh doanh bất động sản về hoạt động của các tổ chức, cá nhân hành nghề kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đã tạo cơ sở pháp lý để đưa hoạt động môi giới bất động sản ở nước ta đi vào nề nếp, hạn chế dần sự bành trướng và hoạt động trôi nổi của các cò nhà, cò đất vốn tồn tại ở nước ta suốt một thời gian dài trước đây. Mặt khác, pháp luật quy định về môi giới bất động sản bước đầu đã tạo được sự cạnh tranh lành mạnh giữa khu vực nhà nước và khu vực tư nhân trong việc cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho người dân. Bên cạnh đó, việc ra đời loại hình kinh doanh dịch vụ chuyên nghiệp này góp phần từng bước lành mạnh hóa, công khai và minh bạch thị trường bất động sản. Thông qua đó, môi giới bất động sản chuyên nghiệp cũng góp phần giảm thiểu đáng kể những rủi ro cho các chủ thể trong kinh doanh bất động sản [48, 110].

Thứ ba, từng bước hình thành và phát triển một đội ngũ môi giới bất động sản chuyên nghiệp, có đầy đủ năng lực, trình độ, kỹ năng và phẩm chất tốt để cung ứng các dịch vụ có chất lượng cho các chủ thể có nhu cầu trên thị trường. Thông qua đó, một mặt làm thay đổi nhận thức của người dân về vị trí, vai trò của nghề môi giới, hay nói cách khác là nâng cao uy tín, khẳng định vị thế và đẳng cấp của nhà môi giới; mặt khác, có tác động và định hướng lớn cho người dân và giới kinh doanh bất động sản ý thức được và học cách trở thành “người tiêu dùng thông minh” khi có nhu cầu tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản. Sự phát triển của hoạt động môi giới bất động sản thời gian gần đây đã thực sự trở nên chuyên nghiệp hơn. Vai trò của môi giới bất động sản hiện nay, ngoài việc giới thiệu sản phẩm đến khách hàng, họ còn cung cấp cả giải pháp cho khách hàng, như cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác về sản phẩm, kỳ vọng về khả năng sinh lợi nhuận,… Do vậy, hoạt động môi giới không chuyên nghiệp sẽ bị đào thải bởi sự cạnh tranh của thị trường.

Từ sau năm 2006, hoạt động môi giới bất động sản diễn ra dưới các hình thức: cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có đăng ký kinh doanh và có chứng chỉ hành nghề; tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất động sản có thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có ít nhất 01 người có chứng chỉ môi giới bất động sản.

Từ năm 2008 đến nay (năm 2017), hàng loạt các sàn bất động sản đã xuất hiện trên thị trường, nhờ những đóng góp của mình mà sàn giao dịch bất động sản đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Khi mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (VRnet) ra đời đã nâng cao hiệu quả của các sàn giao dịch, số lượng các giao dịch thành công khi tiến hành qua sàn ngày càng lớn, mang lại nhiều nguồn lợi khổng lồ, góp phần nâng cao thu nhập cho các nhà môi giới bất động sản, đồng thời thúc đẩy sự phát triển kinh tế đất nước [22, 81]. Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam.

LKDBĐS năm 2014 ra đời góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay, đồng thời khắc phục những tồn tại, hạn chế, bất cập của thị trường bất động sản trong thời gian trước đó, đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển theo đúng định hướng, ổn định và bền vững. Dịch vụ môi giới bất động sản trong thời gian tới sẽ có nhiều cơ hội để phát triển, đem lại hiệu quả cao cho thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Thứ tư, hoạt động môi giới bất động sản chuyên nghiệp tạo lập kênh thông tin quan trọng giúp Nhà nước kiểm soát và nắm bắt được những diễn biến của thị trường bất động sản một cách kịp thời, trên cơ sở đó hỗ trợ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có những nhận định, đánh giá chính xác về thực trạng của thị trường bất động sản tại thời điểm hiện tại và đưa ra những định hướng, giải pháp phù hợp thúc đẩy sự phát triển của thị trường [43, 67].

Thứ năm, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 ra đời quy định việc nhà môi giới muốn được cấp chứng chỉ thì phải trải qua kì thi sát hạch môi giới bất động sản và chứng chỉ này có thời hạn 05 năm. Đây là những quy định hoàn toàn mới trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, thể hiện sự học hỏi, tiếp thu kinh nghiệm từ các nước trên thế giới của các nhà làm luật Việt Nam. Theo đó, từ ngày 16/02/2016, các nhà môi giới cần phải thi sát hạch về môi giới bất động sản do Bộ Xây dựng chỉ đạo tổ chức để được cấp giấy chứng nhận hành nghề môi giới bất động sản; và giấy chứng nhận này có giá trị trong thời hạn 05 năm. Cùng với việc quy định chặt chẽ về điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề môi giới đã giúp nâng cao chất lượng các nhà môi giới bất động sản trong thời gian gần đây. Tuy mới được tổ chức thực hiện nhưng từ đầu năm 2016 đến nay, đã có rất nhiều nhà môi giới đã thi kỳ thi sát hạch, qua đó tạo dựng được uy tín của mình đối với khách hàng. Ngoài ra, sau 05 năm, chứng chỉ môi giới hết hạn, nhà môi giới muốn hoạt động tiếp thì cần phải thi sát hạch (Điều 17, Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 của Bộ Xây dựng), như vậy đảm bảo cho các nhà môi giới hoạt động đúng chuyên môn, cập nhật thông tin thị trường và luôn chuyên nghiệp. Tuy mới áp dụng chưa lâu, nhưng những quy định tiến bộ này sẽ giúp cho đội ngũ các nhà môi giới bất động sản ở Việt  Nam ngày càng phát triển mạnh mẽ, chuyên nghiệp và khẳng định được đẳng cấp của mình.

Thứ sáu, Hội môi giới bất động sản Việt Nam được thành lập có tác động tích cực đối với hoạt đông môi giới bất động sản nói riêng, cũng như thị trường bất động sản nói chung. Hội môi giới bất động sản ra đời là nơi kết nối các nhà môi giới lại với nhau, tạo cho các nhà môi giới một nơi để giao lưu, học hỏi, trau dồi kiến thức để hoạt động chuyên nghiệp và hiệu quả. Đây là thành công lớn của các nhà môi giới trong thời gian vừa qua.

2.2.2 Những tồn tại, bất cập khi áp dụng pháp luật của môi giới bất động sản. Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam.

Thứ nhất, phần lớn hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh môi giới bất động sản còn mờ nhạt, nửa vời, thiếu tính chuyên nghiệp với quy mô nhỏ, bé. Một số văn phòng mở ra lại làm ăn manh mún, thiếu hiệu quả. Các văn phòng môi giới mở ra nhưng làm ăn không có hiệu quả, trì trệ, một số phải đóng cửa. Thực tế cho thấy, số lượng các doanh nghiệp có quy mô lớn và chuyên nghiệp trong lĩnh vực môi giới bất động sản còn rất ít. Bởi vậy, khả năng đáp ứng và cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho người dân và các chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản còn ở mức độ rất hạn chế. Điều đáng bàn là hiện vẫn còn không ít tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản hình thành và phát triển tự phát, nằm ngoài tầm kiểm soát của

Nhà nước. Vẫn còn không ít số lượng các nhà môi giới hoạt động chưa đăng ký ngành nghề, việc mua bán chủ yếu được thực hiện theo hình thức “trao tay”, được thì hưởng mà không được thì thôi, không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ hai, tính chuyên nghiệp của sàn giao dịch bất động sản còn kém. Vai trò của người môi giới trên sàn chưa phát huy hết khả năng phục vụ, tư vấn khách hàng của một số nhà môi giới còn kém, thông tin cung cấp cho khách hàng chưa đầy đủ. Chính những điều đó làm cho hoạt động của sàn chưa thu hút được người dân tham gia. Đây là lĩnh vực kinh doanh có điều kiện, nhưng thực tế các điều kiện còn dễ dãi, lỏng lẻo, Khi thấy có lãi các doanh nghiệp đua nhau đầu tư bất động sản thậm chí các doanh nghiệp thủy sản, điện lực, dầu khí cũng làm địa ốc trong khi lộ trình làm dự án phức tạp, cần nguồn lực lớn đặc biệt là thủ tục hành chính kéo dài mất nhiều công sức tiền bạc cũng góp phần đẩy giá lên cao. Tính thiếu minh bạch của thông tin cũng làm tình trạng đầu cơ ngày càng nhiều. Hiện nay các doanh nghiệp bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là các doanh nghiệp ở phía Nam, do gặp nhiều khó khăn trong vấn đề tài chính, tỷ trọng dư nợ bất động sản phía Nam chiếm xấp xỉ 50%, trong khu vực phía Bắc chỉ chiếm 20% [28]. Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam.

Mặt khác, các chủ thể tham gia thị trường còn nhiều bất cập như: các tổ chức đầu tư bất động sản năng lực tài chính yếu, năng lực quản lý không đồng đều, thiếu thông tin về cơ chế chính sách mới, về tình hình thị trường; đội ngũ các tổ chức kinh doanh bất động sản, đã hình thành và từng bước phát triển nhưng tính chuyên nghiệp chưa cao, thiếu những tổ chức tài chính phi ngân hàng, tổ chức dịch vụ công, tổ chức nghiên cứu dự báo để hỗ trợ cho thị trường bất động sản.

Thứ ba, công tác đào tạo nguồn nhân lực tham gia thị trường bất động sản còn nhiều bất cập, chưa có quy định cụ thể về cơ chế quản lý, và giám sát hoạt động cũng như kiểm định chất lượng của các cơ sở đào tạo môi giới bất động sản. Mặc dù theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, các chủ thể cung ứng dịch vụ bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề do Bộ Xây dựng cấp, nhưng chất lượng đào tạo vẫn là ẩn số và mang tính hình thức. Phần lớn các cơ sở đào tạo môi giới bất động sản chỉ chạy theo phong trào, chưa chú trọng đến chất lượng. Chương trình và nội dung đào tạo mang tính chắp vá, thiếu sự đồng bộ. Do vậy, chất lượng đào tạo không được đảm bảo, từ nội dung, chương trình đào tạo cho đến trình độ chuyên môn của đội ngũ giảng dạy và yếu tố cơ sở vật chất đảm bảo cho việc giảng dạy, học tập của cơ sở đào tạo,…Tất cả các yếu tố đó Bộ Xây dựng mới chỉ dừng lại ở việc kiểm định hồ sơ, giấy tờ mà các đơn vị xin giấy phép đào tạo. Khâu hậu kiểm về chất lượng của các cơ sở đào tạo về môi giới bất động sản còn rất hạn chế và bị bỏ ngỏ. Hoạt động của các cơ sở đào tạo môi giới bất động sản hiện nay chủ yếu do các cơ sở tụ lo liệu, tự trang trải mà không có sự hậu thuẫn của cơ quan Nhà nước. Hiện nay chúng ta chưa có nhiều cơ sở chuyên đào tạo về bất động sản và thị trường bất động sản thực sự uy tín và chuyên nghiệp để đáp ứng nhu cầu của thị trường. Vấn đề đào tạo về môi giới bất động sản gặp nhiều khó khăn do còn thiếu đội ngũ giáo viên có kinh nghiệm giảng dạy. Các giảng viên giảng dạy tại các cơ sở chủ yếu được mời từ các trường đại học, các cơ quan chuyên môn có liên quan đến lĩnh vực đào tạo, song việc thẩm định giáo án cũng như chất lượng giảng dạy của các giáo viên đó vẫn chưa được đảm bảo. Thực trạng này sẽ ảnh hưởng đến chất lượng đầu ra của quá trình đào tạo. Nhìn một cách khái quát thì hoạt động của đội ngũ tư vấn hiện nay còn chưa chuyên nghiệp, nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước và điều này gây tác động tiêu cực đến thị trường.

Thứ tư, phần lớn các cá nhân môi giới bất động sản hoạt động riêng lẻ. Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam.

Không ai có thể phủ nhận được những tác động, đôi khi rất tích cực của hoạt động môi giới với thị trường bất động sản vốn đầy biến động hiện nay ở nước ta. Các hình thức môi giới trên thị trường rất đa dạng đem đến cho người sử dụng những sản phẩm dịch vụ chất lượng ngày càng tốt hơn. Nhưng ở một góc độ khác, bức tranh về môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay đang thể hiện sự yếu kém của thị trường và sự thiếu đồng bộ của pháp luật. Có thể thấy trên thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay xuất hiện các hình thức môi giới vừa đa dạng vừa hiện đại, nhưng không theo quy định của pháp luật. Nhìn một cách tổng thể, đội ngũ tư vấn nhà đất hiện nay chia làm nhiều cấp độ. Quy mô nhất là các công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn với phương thức hoạt động khá bài bản như Công ty địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, công ty địa ốc Sacomreal (thuộc ngân hàng Sacombank),… Những công ty này tìm kiếm nguồn hàng ở các dự án của các nhà đầu tư, các công ty xây dựng, cập nhật thông tin rồi liên hệ, giao dịch với khách hàng. Họ có đăng kí ngành nghề, có trụ sở làm việc, và các thông tin có độ tin cậy khá cao. Bên cạnh đó là các văn phòng, trung tâm môi giới nhà đất “mọc lên” nhiều như “nấm sau mưa”. Chỉ cần một căn phòng nho nhỏ, vài tấm bản đồ quy hoạch, một chiếc điện thoại là có thể trở thành một văn phòng môi giới nhà đất. Những văn phòng này phần đông làm ăn manh mún, không chuyên nghiệp. Bên cạnh đó phải kể đến hình thức làm ăn riêng lẻ của các cá nhân. Đặc điểm của những người này là không có trình độ chuyên môn, chưa được qua đào tạo, hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm cá nhân và thông tin về bất động sản thu thập, nghe ngóng được. Với cách hoạt động chộp giật như vậy, thông tin mà họ đưa ra không thực sự chính xác. Vấn đề bất cập hiện nay là phần lớn các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản riêng lẻ, không được đào tạo, tư vấn kiến thức. Do đó, hoạt động của lực lượng này trên thị trường nhiều khi gây nhiễu loạn thông tin, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và khó khăn cho việc kiểm soát thị trường của Nhà nước. Đối với những người này, môi giới nhà đất chỉ là nghề tay trái hoặc là khi có được thông tin, cơ hội thì hoc có thể kết nối. Chính vì vậy, môi giới chưa có tính chuyên nghiệp mà chủ yếu dựa vào các mối quan hệ gia đình, xã hội. Theo kết quả điều tra được thực hiện tại các lớp sinh viên tại Khoa Luật – ĐHQGHN năm 2008-2009 cho thấy, việc sinh viên thuê nhà là phổ biến, nhưng tỷ lệ giao dịch thông qua môi giới còn rất thấp, chủ yếu họ tự tìm hiểu qua thông tin đại chúng, người nhà, bạn bè. Kết quả cụ thể như sau: tỷ lệ sinh viên thuê thông qua môi giới là 6,6%, 50,9% sinh viên tìm nhà trọ qua sự giới thiệu của người quen và 42,5% sinh viên tự đi tìm nhà trọ [43, 158].

Thứ năm, điều đáng quan ngại nữa là vấn đề đạo đức trong hoạt động môi giới bất động sản hiện nay. Bất cứ một ngành nghề nào cũng cần có đạo đức nghề nghiệp, đặc biệt là môi giới bất động sản. Môi giới bất động sản là một hoạt động kết nối các bên tham gia vào các giao dịch có giá trị lớn, đôi khi là cả gia tài của họ. Cho nên người môi giới khi cung cấp thông tin cho khách hàng cần phải chính xác, có tâm, không vụ lợi, đặt lợi ích của khách hàng lên hàng đầu. Theo TS Doãn Hồng Nhung, môi giới bất động sản là nghề tự quản lý bản thân, do vậy sự kiểm soát về hành vi đạo đức nghề của các nhà môi giới bất động sản còn nhiều khó khăn. “Trên thực tế, có rất nhiều người đã vì lợi ích trước mắt của bản thân mà quên đi đạo đức nghề nghiệp. Đặc biệt là những cá nhân hoạt động môi giới bất động sản riêng lẻ, hành nghề bằng kinh nghiệm của cá nhân, tài ăn nói, giao tiếp thường ngày. Những thông tin mà họ cung cấp thường không chính xác. Chính vì vậy, có quan điểm cho rằng “cò nhà”, “cò đất” làm lũng đoạn thị trường, làm nhiễu thông tin, gây cản trở việc kiểm soát thị trường của Nhà nước. Nhà nước cũng thất thu thuế từ hoạt động môi giới bất động sản vì không kiểm soát được các giao dịch” [43, 157].

Hiện nay, một số nhân viên mang mác môi giới nhà đất đã không chỉ tâng bốc, nói dối khách hàng về thông tin của sản phẩm, mà còn cố tình làm nhập nhằng các khái niệm, khiến khách hàng tưởng rằng khi mua nhà sẽ được ngân hàng bảo lãnh rủi ro, nhưng thực ra không được bảo lãnh gì. Thậm chí, các nhân viên môi giới còn bắt tay với các chủ đầu tư tạo “sốt” trên thị trường, trong khi số các căn hộ chưa bán được vẫn còn rất nhiều, thậm chí các căn hộ còn chưa đủ điều kiện để được bán theo quy định của pháp luật. Trong tất cả những trường hợp như vậy, khách hàng chính là người chịu thiệt thòi.

Theo ông Trần Ngọc Quang, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tình trạng trên xuất phát từ việc hoạt động của các nhân viên môi giới bị buông lỏng. Cách thức bán hàng, tiếp cận khách hàng chưa chuyên nghiệp. “Như vậy, để tạo nên một môi trường bất động sản minh bạch, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, cần có quy định về cấp chứng chỉ hành nghề môi giới; hoạt động sát hạch các nhân viên môi giới phải thực hiện thường xuyên hơn…” – ông Trần Ngọc Quang nhấn mạnh [25]. Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam.

Thứ sáu, một khía cạnh khác cần phải kể đến đó là giá cả bất động sản trên thị trường. Ở nước ta hiện nay, nhu cầu về nhà ở, cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh đang là một vấn đề cấp thiết. Trong điều kiện quỹ đất của Nhà nước còn hạn hẹp, chủ yếu vẫn theo hình thức cho thuê đất, giao đất. Lợi dụng tình hình này, lực lượng môi giới đã bóp méo thông tin, đẩy giá lên theo các cơn sốt nóng lạnh của thị trường nhằm thu lợi cho mình. Mặt khác, do thói quen tâm lý của người dân ở nước ta từ xưa tới nay là luôn có xu hướng tích lũy tài sản dưới hình thức vàng hoặc bất động sản, làm cho giá bất động sản càng tăng cao, vô hình chung tạo điều kiện cho đội ngũ môi giới trục lợi.

Hiện nay, Hội môi giới bất động sản Việt Nam ra đời và đã ban hành bộ quy tắc đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản. Với 20 quy tắc được ban hành cụ thể, chi tiết, đây là chuẩn mực đạo đức cho các nhà môi giới bất động sản tuân theo. Chúng ta có thể hi vọng rằng với sự ra đời của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, quy tắc đạo đức nghề và tính chuyên môn ngày càng cao của các nhà môi giới thì tình trạng đánh mất đạo đức trong nghề môi giới bất động sản sẽ được đẩy lùi, đem lại uy tín của nghề và nâng cao chất lượng của thị trường bất động sản ( Xem phụ lục số 03).

Thứ bảy, các quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản được đề cập và ghi nhận trong Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành luật KDBĐS năm 2014 và Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 của Chính phủ về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở,… Tuy nhiên việc triển khai các quy định này trên thực tế còn bộc lộ những hạn chế chưa thực chiện thanh tra, kiểm tra thường xuyên để phát hiện xử lý kịp thời các hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản nói chung và vi phạm các quy định về môi giới bất động sản nói riêng. Các chế tài còn nhẹ, chưa đủ sức răn đe đã góp phần làm cho hoạt động của thị trường bất động sản đạt hiệu quả thấp.

Theo nhận định của các nhà chuyên môn, thị trường bất động sản trong năm tới sẽ có những chuyển biến tích cực, thị trường có xu hướng ấm lên. Do vậy cơ hội dành cho các nhà môi giới bất động sản rất nhiều. Hoạt động môi giới bất động sản thời gian qua có những mặt tích cực và mặt tiêu cực, trong thời gian tới thị trường khởi sắc trở lại các nhà môi giới có thể hoạt động tích cực hơn, góp phần vào sự sôi động của thị trường bất động sản. Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam.

2.3 Nguyên nhân tồn tại, bất cập trong môi giới bất động sản.

Những điểm yếu, bất cập luôn rình rập, đe dọa kéo lùi sự phát triển, thậm chí gây ra sự khủng hoảng cho thị trường bất động sản. Mặc dù có nhiều tiềm năng để phát triển nhưng nghề môi giới bất động sản đã và đang bộc lộ những vấn đề bất cập, và nguyên nhân chủ yếu dẫn đến thực trạng này là:

Thứ nhất, do chính sách pháp luật chưa đầy đủ. Các văn bản luật và dưới luật đưa ra nhưng không mang tính thực tế, còn chồng chéo, hạn chế và mâu thuẫn nhau. Hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản đang trong quá trình xây dựng, hoàn thiện nên không tránh khỏi sự thiếu đồng bộ, hoàn chỉnh.

Các chế tài cho thị trường bất động sản chưa đầy đủ, đặc biệt là các văn bản liên quan đến quy hoạch còn phân tán, thiếu đồng bộ. Trong khi Nhà nước chưa có các chế tài đủ mạnh, các “cò đất” tranh thủ tung hoành đã làm cho thị trường có lúc méo mó. Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã khắc phục được một số điểm hạn chế tuy nhiên vẫn cần phải sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tế và tạo điều kiện cho người tham gia thị trường bất động sản.

Thứ hai, việc thi hành pháp luật của các doanh nghiệp bất động sản chưa thực sự nghiêm chỉnh. Trong thực tế, nhiều doanh nghiệp mở sàn giao dịch bất động sản chỉ nhằm đối phó với quy định của pháp luật nên không mang lại hiệu quả, dẫn đến thông tin từ các sàn còn kém, thị trường thiếu minh bạch và người bán thì nắm quyền chi phối. Bên cạnh đó, quy định về giao dịch thông qua sàn bất động sản chưa được thực hiện triệt để. Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam.

Thứ ba, thị trường bất động sản còn tiềm ẩn nhiều rủi ro, quan hệ cung cầu không ổn định, giá bất động sản lên xuống thất thường. Những năm qua, mặt bằng giá đất tăng nhanh đã thu hút khắp nơi đổ vào để kiếm lời. Tình trạng thị trường bất động sản ở nước ta có lúc phát triển quá nóng, “sốt” ảo cục bộ có lúc lại “đóng băng” ảm đạm. Đây là điều kiện để những người môi giới thiếu chuyên nghiệp trục lợi, làm xáo trộn thị trường. Tình trạng nhà nhà làm môi giới, người người làm môi giới diễn ra trong thời gian vừa qua đã làm cho thị trường có lúc lệch hướng, không phản ánh đúng thực trạng.

Thứ tư, hệ thống quản lý chuyên trách về thị trường bất động sản đang trong quá trình củng  cố về năng lực, trình độ chuyên môn nên tạo ra một lỗ hổng khi áp dụng các quy định về đào tạo, cấp chứng chỉ môi giới bất động sản. Trong thực tế còn dễ dãi trong việc cấp giấy phép thành lập các trung tâm, cơ sở đào tạo môi giới bất động sản. Sự lỏng lẻo, chưa giám sát chặt chẽ của các cơ quan chức năng có thẩm quyền đã tạo điều kiện cho những lỗ hổng ấy hình thành và ngày càng lan rộng.

Bên cạnh đó, đội ngũ chuyên viên trong cơ quan quản lý nhà nước thực sự am hiểu trong lĩnh vực này còn nhiều hạn chế, chưa đáp ứng được nhu cầu của thịt trường. Chưa có nhiều các cuộc thanh tra, kiểm tra để xử lý vi phạm, hoạt động thanh tra có nhưng chưa thực sự hiệu quả. Đồng thời các quy định về việc xây dựng, lưu trữ, quản lý và khai thác hệ thống thông tin về bất động sản vẫn còn thiếu. Hiện nay thông tin về bất động sản chủ yếu phục vụ cho công tác quản lý của nhà nước, và chưa có sự kết nối đồng bộ và vẫn chưa công khai đầy đủ trước công chúng. Do đó người dân và các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản rất khó tiếp cận các thông tin này. Điều này cũng ảnh hưởng đến hiệu quả thực thi các quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Thứ năm, trình độ dân trí và tốc độ phát triển kinh tế không đồng đều giữa các vùng, khu vực trong cả nước. Ở khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa người dân chưa có thói quen tìm đến nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp khi họ có nhu cầu mua, bán bất động sản. Hoạt động môi giới bất động sản chuyên nghiệp ở những vùng này kém phát triển cộng với trình độ của người dân còn thấp đã trở thành rào cản cho việc thực thi pháp luật về môi giới bất động sản. Đồng thời, công tác giáo dục, tuyên truyền nâng cao nhận thức của người dân về môi giới bất động sản chưa được thực hiện thường xuyên và có hiệu quả.

Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã khắc phục được một số hạn chế của Luật Kinh doanh bất động sản 2006. Tuy nhiên, thị trường bất động sản là một thị trường phức tạp và biển đổi không ngừng, do vậy pháp luật cần phải tiếp tục cập nhật, hoàn thiện để kịp thời hạn chế những điểm tiêu cực của hoạt động môi giới không lành mạnh và phát huy tối đa vai trò của nó đối với thị trường bất động sản. Qua đó, cần phải có những đóng góp, kiến nghị, giải pháp để hoàn thiện pháp luật cũng như phát triển thị trường bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sản nói riêng.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam.

Tại Chương 2 của đề tài, chúng tôi tập trung nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản ở Việt Nam, bao gồm các vấn đề chủ thể, nguyên tắc hoạt động, nội dung hoạt động, hợp đồng môi giới bất động sản,…

Trên cơ sở đó, chúng tôi đưa ra những đánh giá tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản và nhìn nhận thực trạng áp dụng pháp luật trong hoạt động môi giới bất động sản hiện nay ở cả góc độ tích cực và tiêu cực; nêu lên được những vấn đề liên quan đến tranh chấp và giải quyết tranh chấp trong quá trình hoạt động môi giới; những nguyên nhân và khó khăn trong việc áp dụng pháp luật về môi giới bất động sản. Có thể thấy, hoạt động môi giới bất động sản thời gian gần đây đã thực sự trở nên chuyên nghiệp hơn, vai trò môi giới bất động sản hiện nay không chỉ là giới thiệu sản phẩn đến khách hàng mà họ còn cung cấp giải pháp cho khách hàng của mình, như cung cấp thông tin, tư vấn cho khách hàng kỳ vọng sinh lợi của sản phẩm,…Ngoài những kết quả đạt được, hoạt động môi giới hiện nay vẫn còn những khó khăn, bất cập. Các vấn đề về đào tạo, tính chuyên nghiệp, đạo đức của nhà môi giới bất động sản cần phải được cải thiện trong thời gian tới, khi mà nền kinh tế hội nhập của đất nước, đặc biệt là sự tham gia và Hiệp định Đối tác Kinh tế chiến lược xuyên Thái Bình Dương (TPP). Qua cách nhìn thẳng thắn và khách quan về thực tiễn thi hành pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản, tác giả đã tìm ra một số nguyên nhân để khắc phục. Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có nhiều tiến bộ tuy nhiên thị trường bất động sản liên tục biến chuyển, do đó pháp luật cần phải tiếp tục được cập nhật, hoàn thiện để đáp ứng các nhu cầu thực tại. Khóa luận: Thực trạng PL về môi giới bất động sản ở Việt Nam.

XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY:

===>>> Khóa luận: Hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản ở VN

Viethue

Dịch Vụ Viết Luận Văn Thạc Sĩ 24/7 Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn thạc sĩ, báo cáo tốt nghiệp, khóa luận tốt nghiệp, chuyên đề tốt nghiệp và Làm Tiểu Luận Môn luôn luôn uy tín hàng đầu. Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 luôn đặt lợi ích của các bạn học viên là ưu tiên hàng đầu. Rất mong được hỗ trợ các bạn học viên khi làm bài tốt nghiệp. Hãy liên hệ ngay Dịch Vụ Viết Luận Văn qua Website:  https://vietthuethacsi.com/ – Hoặc Gmail: dicvuluanvanthacsi@gmail.com