Chia sẻ chuyên mục Đề Tài Khóa luận: Thực trạng PL về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ hay nhất năm 2023 cho các bạn học viên ngành đang làm khóa luận tốt nghiệp tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thì với đề tài: Khóa luận: Thực trạng pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư dưới đây chắc chắn sẽ giúp cho các bạn học viên có cái nhìn tổng quan hơn về đề tài sắp đến.
Nội dung chính
2.1 Các quy định chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Do đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là tài sản đặc biệt, có giá trị lớn và không chuyển quyền sở hữu hoàn toàn nên loại hợp đồng này chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản quy phạm pháp luật thuộc các lĩnh vực khác nhau.
Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư dự án nhà chung cư và tổ chức, cá nhân mà đối tượng hợp đồng là căn hộ chung cư dự án, căn hộ chung cư dự án là chưng cư chưa được hình thành trên thực tế hoặc đã được hình thành nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Căn hộ chung cư chưa được hình thành trên thực tế mới chỉ tồn tại trong dự án xây dựng nhà chung cư của chủ đầu tư đã được phê duyệt, mới chỉ được thể hiện trên bản vẽ với diện tích thiết kế, căn hộ, hoặc căn hộ đang được hình thành, chưa thể đưa vào khai thác, sử dụng. Đây được coi là tài sản hình thành trong tương lai và đi kèm với nó là những quy chế pháp lý riêng biệt để điều chỉnh việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán.
2.1.1 Về chủ thể của hợp đồng
Chủ thể của giao dịch dân sự về mua bán hàng hóa nói chung theo Bộ luật dân sự và giao dịch mua bán căn hộ chung cư nói riêng bao gồm bên bán và bên mua. Trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư dự án, chủ thể tham gia chủ yếu hiện nay là cá nhân và doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Để trở thành chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án thì các chủ thể này phải đáp ứng được các điều kiện khác nhau mà pháp luật quy định.
Thứ nhất, bên bán căn hộ
Trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án, thì bên bán là chủ đầu tư xây dựng dự án nhà chung cư. Điều 21 Luật nhà ở năm 2014 quy định điều kiện để làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại:
Một là, doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Hai là, có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Ba là, có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật
Mức ký quỹ để đảm bảo thực hiện dự án theo khoản 2 điều 42 Luật Đầu tư năm 2014 là từ 1% đến 3% tùy thuộc và tính chất, quy mô, tiến độ của từng dự án cụ thể.
Theo điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có các yếu tố sau: Khóa luận: Thực trạng PL về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.
“1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật”.
Tóm lại, bên bán trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư dự án là chủ đầu tư “đủ điều kiện” kinh doanh bất động sản, cụ thể:
Một là, doanh nghiệp hoặc hợp tác xã thành lập hợp pháp. Tuy nhiên, kinh doanh nhà ở nói riêng và kinh doanh bất động sản nói chung đòi hỏi phải được tổ chức hết sức chặt chẽ, có khả năng tài chính mạnh, nên thực tế các hợp tác xã kinh doanh nhà ở nói chung chiếm số lượng không lớn mà chủ yếu là các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư kinh doanh nhà ở, trong đó phổ biến là công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn [8, 39].
Hai là, phải có chức năng kinh doanh bất động sản (thể hiện qua giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp) và năng lực tài chính theo quy định.
Khoản 1 điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định kinh doanh bất động sản là: “Việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”. Doanh nghiệp muốn kinh doanh nhà ở thì phải đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản trong giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.
Về năng lực tài chính, doanh nghiệp phải có mức vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng (trước đây theo quy định cũ là 6 tỷ đồng). Bên cạnh đó, điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013 bổ sung thêm điều kiện chủ đầu tư được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư là các chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của họ không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên.
Thứ hai, bên mua căn hộ phải đáp ứng các yêu cầu sau:
Một là, bên mua là tổ chức
Đối với tổ chức trong nước : phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập (khoản 3 điều 119 Luật Nhà ở năm 2014)
Đối với tổ chức nước ngoài : phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản (khoản 3 điều 119 Luật nhà ở năm 2014). Khóa luận: Thực trạng PL về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.
Tổ chức nước ngoài thuộc đối tượng sở hữu nhà ở Việt Nam gồm tổ chức nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam và phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam và phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp [41, điều 150,160].
Hai là, bên mua là cá nhân
Cá nhân trong nước: phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch (điểm a khoản 2 điều 119 Luật Nhà ở năm 2014).
Cá nhân là người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài: phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch (điểm b khoản 2 điều 119 Luật nhà ở năm 2014). Cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở ngước ngoài thuộc đối tượng sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm: cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định; cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật (khoản 1 điều 159 và khoản 1, khoản 3 điều 160 Luật Nhà ở năm 2014).
Ngoài ra, do tính chất của căn hộ chung cư là một loại tài sản có giá trị lớn, liên quan đến quyền cư trú nên pháp luật còn quy định về giới hạn số lượng căn hộ chung cư trong một nhà chung cư mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu. Theo đó, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư; trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này [13, khoản 3 điều 76].
Có thể bạn quan tâm đến dịch vụ:
2.1.2 Về đối tượng của hợp đồng
Như đã trình bày ở trên, căn hộ chung cư dự án chưa hình thành là loại tài sản hình thành trong tương lai, nên pháp luật có quy định điều chỉnh riêng biệt. Cụ thể, khoản 1 điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.
Trước khi có Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đưa ra điều kiện đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh là cần có “hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai” (điểm e khoản 1 điều 7), tức là không có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng. Quy định như thế là không chặt chẽ, dễ xảy ra rủi ro khi chủ đầu tư “bán vô tội vạ”, có thể nhanh chậm tiến độ tùy lúc, thậm chí có thể xảy ra hiện tượng dự án “treo”, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người mua. Khóa luận: Thực trạng PL về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005 đã khắc phục bất cập trên, nhưng lại quy định đối với trường hợp huy động vốn của chủ đầu tư thông qua ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: “…chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở…”(điểm đ khoản 3 điều 9). Vậy xây dựng xong phần móng nghĩa là như thế nào? Trước đây, tại điểm đ khoản 3 điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định: “Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định tại điểm này được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng”
Hiện nay Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Nhà ở năm 2014 đã ra đời thay thế cho Nghị định số 71/2010/NĐ-CP tuy nhiên hiện tại cả Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP không có quy định cụ thể xây dựng xong phần móng là như thế nào.
2.1.3 Nội dung hợp đồng và trình tự thủ tục, ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Thứ nhất, về nội dung
Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở nói chung, căn hộ chung cư nói riêng được quy định cụ thể trong Luật nhà ở năm 2014, theo đó, điều 121 quy định hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung: Họ tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên; mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó, đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung, diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ, mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu; giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá, trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó; thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; quyền, nghĩa vụ và cam kết của các bên; các thỏa thuận khác; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Điều luật đã quy định rõ rằng đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu. Đồng thời trong hợp đồng phải ghi nhận rõ ràng điều khoản về thời hạn và phương thức thanh toán, tránh trường hợp chủ đầu tư dẫn chiếu điều khoản sang phụ lục hợp đồng. Khóa luận: Thực trạng PL về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.
Giá mua bán do các bên thỏa thuận theo giá thị trường, trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó. Thông thường, hình thức thanh toán là tiền mặt hoặc qua chuyển khoản, các bên được quyền tự do thỏa thuận miễn là đảm bảo tuân thủ quy định thanh toán của pháp luật. Đối với mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, theo điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 việc thanh toán sẽ được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà. Trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại được thanh toán khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
Về sử dụng tiền thanh toán, chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích cam kết. Tổ chức, cá nhân huy động vốn phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó; nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật; trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật [13, khoản 4 điều 19]. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng các doanh nghiệp sử dụng vốn huy động từ dự án này để đầu tư phát triển dự án khác. Việc làm này của các chủ đầu tư có thể dẫn đến hậu quả xấu là dự án nhà ở mà người mua đang đóng tiền để chủ đầu tư xây dựng có thể bị thiếu vốn do số vốn được huy động trực tiếp cho dự án đó bị chia sẻ ra các dự án khác hoặc mục đích khác mà chủ đầu tư đó thực hiện. Việc thiếu vốn cho dự án có thể dẫn tới chậm tiến độ, giảm chất lượng công trình nhà ở…mà người phải chịu thiệt thòi lớn nhất chính là người mua nhà.
Thứ hai, về trình tự, thủ tục ký kết hợp đồng
Các bên thỏa thuận lập hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Đối với căn hộ chung cư thuộc loại hình thành trong tương lai, theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, chủ đầu tư dự án phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Phạm vi, nội dung và phí bảo lãnh theo thỏa thuận nhưng phải lập thành hợp đồng và chủ đầu tư phải gửi cho người mua nhà, thuê mua nhà một bản sao hợp đồng bảo lãnh trước khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua. Trước khi bán hoặc cho thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản để Sở Xây dựng xác nhận nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê, thuê mua [13, điểm b khoản 2 điều 19]. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ và có văn bản trả lời chủ đầu tư. Đây là quy định mới so với Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, nhằm bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà, tránh tình trạng chủ đầu tư tham gia huy động vốn góp của người dân, sau đó không chịu trách nhiệm về việc hoàn thành dự án, hoặc không tiến hành bàn giao nhà ở theo đúng cam kết cũng như không có khả năng tài chính để thanh toán lại và đền bù cho người mua. Tuy nhiên, quy định vẫn có những bất cập nhất định: Khóa luận: Thực trạng PL về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.
Một là, làm phát sinh chi phí bảo lãnh tính trên giá trị sản phẩm nhà ở mà chủ đầu tư phải trả cho ngân hàng, tạo gánh nặng tài chính lên cho người mua, trực tiếp làm tăng giá bất động sản.
Hai là, làm phát sinh thêm thủ tục hành chính đối với doanh nghiệp, đi ngược lại xu hướng cải cách thủ tục hành chính hiện nay do trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và phải chờ đợi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trả lời bằng văn bản trong thời hạn 15 ngày rồi mới được phép giao dịch. Chưa kể khoảng thời gian 15 ngày có thể là quá ngắn để Sở Xây dựng có thể thẩm định một cách chính xác tính pháp lý của dự án.
Thứ ba, quan hệ bảo lãnh là quan hệ ba bên, phải có bên nhận bảo lãnh hay bên thụ hưởng bảo lãnh, tức là người mua nhà. Nghĩa là muốn ngân hàng bảo lãnh thì cần phải có Hợp đồng mua bán nhà giữa chủ đầu tư và người mua làm căn cứ bảo lãnh, xác định nghĩa vụ của chủ đầu tư để cấp bảo lãnh. Tuy nhiên Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 yêu cầu trước khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải có bảo lãnh từ ngân hàng về nghĩa vụ tài chính. Nhằm tháo gỡ vướng mắc này, Ngân hàng nhà nước Việt Nam đã ban hành Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/06/2015 về bảo lãnh ngân hàng. Căn cứ theo điều 12 Thông tư số 07/2015/TTNHNN và bảng giải đáp từ phía Ngân hàng nhà nước [30] thì các ngân hàng thương mại thực hiện việc bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy trình sau đây:
Một là, chủ đầu tư và ngân hàng ký Thỏa thuận cấp bảo lãnh trong đó quy định rõ: ngân hàng thương mại cam kết thực hiện bảo lãnh cho chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; điều kiện để ngân hàng thương mại cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với người mua nhà là Hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có nội dung về nghĩa vụ của chủ đầu tư phải hoàn trả số tiền ứng trước cho người mua, thuê mua nhà khi vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà đã cam kết;
Hai là, khi chủ đầu tư nhận được yêu cầu mua, thuê mua nhà cụ thể của từng khách hàng thì sẽ ký hợp đồng mua, thuê mua nhà;
Cuối cùng, trên cơ sở thỏa thuận cấp bảo lãnh, hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký với khách hàng, ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh (dưới hình thức thư bảo lãnh hoặc hợp đồng bảo lãnh) cho bên nhận bảo lãnh là người mua, thuê mua nhà.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải lập thành văn bản và phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng. Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. Tuy nhiên, điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 lại quy định các hợp đồng kinh doanh bất động sản, gồm cả hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng chỉ cần lập bằng văn bản, còn việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận. Quy định thiếu thống nhất về hình thức hợp đồng giữa Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 sẽ gây khó cho việc thực thi pháp luật trên thực tế, nhất là trong bối cảnh các bên tham gia giao dịch bất động sản vẫn còn hạn chế về kiến thức pháp luật, về mối quan hệ giữa giữa luật chung và luật riêng.
Về thời điểm chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao căn hộ hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền nhà [41, điều 12]. Chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị Cấp giấy chứng nhận.
2.2 Các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư Khóa luận: Thực trạng PL về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.
Mặc dù hợp đồng theo mẫu có sự thủ tiêu việc thương lượng, đàm phán hợp đồng và thiếu bình đẳng, nhưng nó cũng là một loại hợp đồng đứng bên cạnh loại hợp đồng thương lượng, có hiệu lực ràng buộc với các bên. Hơn nữa, không thể phủ nhận các vai trò của hợp đồng theo mẫu. Do đó, cần có một quy chế pháp lý đặc biệt để điều chỉnh nó. Đối với dạng hợp đồng này, nhà làm luật thường can thiệp sâu hơn nhằm bảo vệ người yếu thế trong quan hệ hợp đồng, hạn chế tác hại của độc quyền và bảo đảm cho việc cung cấp các dịch vụ công cộng [18, 204]. Nói cách khác, trong hợp đồng theo mẫu, ngoài ý chí được thể hiện trong các điều khoản hợp đồng của nhà kinh doanh, ngoài sự chấp nhận toàn bộ ý chí đó của người tiêu dùng còn có sự tham gia của các nhà làm luật thông qua chính sách pháp luật. Mặc dù, như đã trình bày ở phần trước, sự can thiệp này là yếu tố hạn chế tự do ý chí, song sự hạn chế này là cần thiết, tác động đến ý chí của bên mạnh hơn, nhằm bảo vệ bên yếu thế hơn. Sự hỗ trợ của nhà nước đối với người tiêu dùng là cần thiết. Tuy nhiên, mục tiêu của sự can thiệp này là cân bằng lợi ích, không phải là chỉ bảo vệ hoàn toàn người tiêu dùng. Vị trí của Nhà nước là đứng giữa, hài hòa lợi ích của các bên, cân bằng lợi ích giữa các bên trong hợp đồng. Pháp luật là công cụ cơ bản và hữu hiệu nhất của Nhà nước nhằm thực hiện mục tiêu này. Trong đó pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng là rõ nét nhất, quy định những nguyên tắc chung của hợp đồng theo mẫu trong các giao dịch giữa doanh nghiệp và người tiêu dùng. Bên cạnh đó, Bộ luật dân sự năm 2015 có một điều khoản minh thị về hợp đồng theo mẫu cùng quy định về điều kiện giao dịch chung. Hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư cũng được quy định trong nhiều loại văn bản pháp luật như Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản…
2.2.1 Hạn chế bất cân xứng thông tin
Như đã tình bày ở chương 1, bất cân xứng về thông tin là một trong những đặc điểm của quan hệ hợp đồng theo mẫu. Khả năng tiếp cận thông tin không công bằng giữa người tiêu dùng và nhà kinh doanh là nguyên nhân chính dẫn đến rủi ro lớn cho người tiêu dùng khi giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu. Đặc biệt khi các nhà sản xuất, cung ứng dịch vụ hàng hóa luôn tìm cách quản lý thông tin có lợi nhất cho mình.
LBVQLNTD năm 2010 đã xác định quyền được thông tin là một trong những quyền cơ bản của người tiêu dùng, theo đó người tiêu dùng “Được cung cấp thông tin chính xác, đầy đủ về tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ; nội dung giao dịch hàng hóa, dịch vụ; nguồn gốc, xuất xứ hàng hóa; được cung cấp hóa đơn, chứng từ, tài liệu liên quan đến giao dịch và thông tin cần thiết khác về hàng hóa, dịch vụ mà người tiêu dùng đã mua, sử dụng” (Khoản 2 điều 8). Đồng thời, nhấn mạnh vai trò của quyền được thông tin trên, Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng tiếp tục quy định các hành vi cung cấp thông tin bị cấm, quy định về nghĩa vụ phải cung cấp thông tin cho người tiêu dùng trước khi giao kết hợp đồng theo mẫu cũng như nghĩa vụ bảo mật các thông tin của người tiêu dùng. Khóa luận: Thực trạng PL về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.
Thứ nhất, các hành vi cung cấp thông tin bị cấm. Khoản 1 Điều 10 Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ lừa dối hoặc gây nhầm lẫn cho người tiêu dùng thông qua hoạt động quảng cáo hoặc che giấu, cung cấp thông tin không đầy đủ, sai lệch, không chính xác về một trong các nội dung sau đây:
- Một là, hàng hóa, dịch vụ mà tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ cung cấp;
- Hai là, uy tín, khả năng kinh doanh, khả năng cung cấp hàng hóa, dịch vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ;
- Ba là, nội dung, đặc điểm giao dịch giữa người tiêu dùng với tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ
Thứ hai, về bảo mật thông tin của người tiêu dùng, Điều 6 Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 về bảo vệ thông tin của người tiêu dùng quy định: “Người tiêu dùng được bảo đảm an toàn, bí mật thông tin của mình khi tham gia giao dịch, sử dụng hàng hóa, dịch vụ, trừ trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu”; trong trường hợp thu thập, sử dụng, chuyển giao thông tin của người tiêu dùng thì tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ có trách nhiệm:
- Một là, thông báo rõ ràng, công khai trước khi thực hiện với người tiêu dùng về mục đích hoạt động thu thập, sử dụng thông tin của người tiêu dùng;
- Hai là, sử dụng thông tin phù hợp với mục đích đã thông báo với người tiêu dùng và phải được người tiêu dùng đồng ý;
- Ba là, bảo đảm an toàn, chính xác, đầy đủ khi thu thập, sử dụng, chuyển giao thông tin của người tiêu dùng;
- Bốn là, tự mình hoặc có biện pháp để người tiêu dùng cập nhật, điều chỉnh thông tin khi phát hiện thấy thông tin đó không chính xác;
- Năm là, chỉ được chuyển giao thông tin của người tiêu dùng cho bên thứ ba khi có sự đồng ý của người tiêu dùng, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Bảo mật thông tin của khách hàng là một trong những nghĩa vụ của nhà kinh doanh, đóng một vai trò quan trọng trong việc đảm bảo sức cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường [32, 89]. Việc bị rò rỉ thông tin có thể gây bất lợi cho cả doanh nghiệp và người tiêu dùng. Phía doanh nghiệp đối thủ có thể lợi dụng thông tin bị rò rỉ để chiếm lợi thế kinh doanh, lôi kéo khách hàng. Đối với người tiêu dùng, thông tin cá nhân nếu không được bảo đảm an toàn, bí mật dễ dẫn đến các thông tin này bị sử dụng vào các mục dịch không lành mạnh, thậm chí phi pháp, gây phiền phức cho người tiêu dùng. Việc pháp luật nhấn mạnh nghĩa vụ trên nhằm hạn chế sự xâm hại đến quyền được bảo mật thông tin của người tiêu dùng, các tổ chức, cá nhân kinh doanh không được sử dụng thông tin khách hàng nhằm thu lợi trái pháp luật, gây rủi ro cho người tiêu dùng. Các hành vi vi phạm của cá nhân, tổ chức kinh doanh nếu gây thiệt hại sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 và chịu các chế tài được quy định tại Nghị định số 185/2013/NĐ-CP ngày 15/11/2013 của Chính phủ về xử phạt hành chính trong hoạt động thương mại, sản xuất, buôn bán hàng giả, hàng cấm và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 124/2015/NĐ-CP ngày 19/11/2015). Theo đó, các hành vi vi phạm về thông tin với người tiêu dùng có thể bị xử phạt hành chính lên tới 50.000.000 đồng. Khóa luận: Thực trạng PL về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.
Điều 6 Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 còn có quy định thể hiện vai trò chủ động của nhà kinh doanh trong việc tự mình hoặc tạo điều kiện cho khách hàng của mình trong việc điều chỉnh thông tin, hạn chế những rủi ro đơn giản trong giao kết hợp đồng như sai họ tên, số điện thoại, địa chỉ, số chứng minh nhân dân, số tài khoản ngân hàng,…Những nhầm lẫn này mặc dù đơn giản, nhưng hoàn toàn có thể phát sinh tranh chấp, ảnh hưởng đến quyền lợi và cuộc sống của người tiêu dùng.
Trong bất kỳ một giao dịch nào như mua bán hàng hóa hay cung ứng và sử dụng dịch vụ, nghĩa vụ cung cấp thông tin của các bên giữ vị trí vô cùng quan trọng. Nhờ các thông tin được cung cấp mà các bên có thể đánh giá được tiềm năng, cơ hội hay rủi ro, thách thức. Nghĩa vụ cung cấp thông tin cũng giúp bảo vệ sự công bằng và lợi ích chính đáng của các bên tham gia giao dịch. Quyền được cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác trước khi quyết định mua hàng hóa hoặc sử dụng dịch vụ là một trong nhưng quyền cơ bản của người tiêu dùng. Trong giao kết hợp đồng theo mẫu, quá trình đàm phán, thương lượng bị triệt tiêu, người tiêu dùng chỉ có thể trả lời “chấp nhận” hoặc “không chấp nhận” toàn bộ nội dung của hợp đồng mà không được đánh giá một cách kỹ lưỡng, toàn diện. Do đó, quyền được cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác của người tiêu dùng dễ bị xâm phạm. Nhiều khi, việc cung cấp thông tin một cách đầy đủ, chính xác của nhà kinh doanh còn tùy thuộc vào sự thiện chí của họ trong giao dịch, do đó, pháp luật đặt ra một số quy định và chế tài nhằm ràng buộc nhà kinh doanh, hạn chế sự xâm phạm đến quyền lợi của người tiêu dùng. Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 khẳng định nghĩa vụ cung cấp thông tin của cá nhân, tổ chức kinh doanh hàng hóa dịch vụ đối với người tiêu dùng khi giao kết hợp đồng theo mẫu, cụ thể khoản 6 điều 12 quy định cá nhân, tổ chức có nghĩa vụ “Thông báo chính xác, đầy đủ cho người tiêu dùng về hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung trước khi giao dịch”. Trường hợp tổ chức, các nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ cung cấp thông tin cho người tiêu dùng thông qua bên thứ ba thì bên thứ ba cũng phải có trách nhiệm bảo đảm cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác về hàng hóa dịch vụ; yêu cầu cá nhân, tổ chức kinh doanh hàng hóa dịch vụ cung cấp chứng cứ chứng minh tính chính xác đầy đủ của thông tin về hàng hóa; chịu trách nhiệm lên đới về việc cung cấp thông tin không chính xác, trừ trường hợp chứng minh đã thực hiện tất cả các biện pháp theo quy định của pháp luật để kiểm tra tính chính xác, đầy đủ của thông tin về hàng hóa, dịch vụ.
Nhằm hạn chế tối đa rủi ro trong giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu, người tiêu dùng phải có thời gian để đọc, tìm hiểu, nắm được nội dung hợp đồng. Về vấn đề này, Bộ luật dân sự năm 2015 ngay từ định nghĩa hợp đồng theo mẫu đã thể hiện rằng, bên đưa ra hợp đồng theo mẫu phải trao cho bên kia một “thời gian hợp lý” để cân nhắc trả lời. Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 cũng khẳng định điều này: “Khi giao kết hợp đồng theo mẫu, tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ phải dành thời gian hợp lý để người tiêu dùng nghiên cứu hợp đồng” (khoản 1 điều 17). Bên cạnh đó, Bộ luật dân sự năm 2015 còn quy định tại khoản 1 điều 405 là “hợp đồng theo mẫu phải được công khai để bên được đề nghị biết hoặc phải biết về những nội dung của hợp đồng”. Tương tự, khoản 2 điều 406 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định “Điều kiện giao dịch chung chỉ có hiệu lực với bên xác lập giao dịch trong trường hợp điều kiện giao dịch này đã được công khai để bên xác lập giao dịch biết hoặc phải biết về điều kiện đó”. Cách tiếp cận này về “thời gian hợp lý” về cơ bản đã đi theo xu hướng chung của quốc tế, ví dụ như quy định ở điều 3 Đạo luật về quy định của các điều khoản và điều kiện của Hàn Quốc hay điều 27 Luật bảo vệ người tiêu dùng của Québec, Canada bản cập nhật vào ngày 01/12/2016 đã trích dẫn ở chương 1, rằng thương nhân phải cung cấp cho người tiêu dùng một khoảng thời gian đủ để nhận thức về các điều khoản hợp đồng và phạm vi của nó trước khi ký kết.
Khoản 2 Điều 305 Bộ luật dân sự Đức quy định ba điều kiện cần được đáp ứng để các điều khoản kinh doanh mẫu trở thành một phần của hợp đồng: một là, bên đưa ra điều khoản mẫu cần phải công khai lưu ý bên còn lại về sự tồn tại của điều khoản mẫu; hai là, bên đưa ra điều khoản mẫu cần phải tính đến bất kỳ hạn chế về mặt thể chất nào của bên kia mà bên đưa ra điều khoản mẫu có thể nhận thức được có thể ảnh hưởng đến cơ hội xem xét nội dung của điều khoản mẫu, và ba là, bên còn lại phải chấp nhận trước rằng các điều khoản mẫu cụ thể sẽ điều chỉnh một loại giao dịch pháp lý nhất định [61]. Quy định của Bộ luật dân sự Đức so với Bộ luật dân sự năm 2015 của Việt Nam dường như quy định minh bạch và chi tiết hơn về nghĩa vụ của bên đưa ra điều khoản mẫu đối với bên còn lại, buộc người sử dụng điều khoản mẫu không chỉ tạo ra cho bên còn lại một “thời gian hợp lý” để nhận biết sự tồn tại của điều khoản đó mà còn phải có những nghĩa vụ tích cực hơn trong việc xem xét cả hoàn cảnh của bên còn lại, mục đích chính là trao cho họ một “cơ hội hợp lý” để hiểu biết và đánh giá về nội dung của điều khoản đó [27]. Khóa luận: Thực trạng PL về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.
Bên cạnh những quy định mang tính nguyên tắc áp dụng chung cho nhiều lĩnh vực ghi nhận trong Bộ luật dân sự và Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng thì tùy từng lĩnh vực đặc thù mà pháp luật chuyên ngành có điều chỉnh riêng. Đối với giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản nói chung và căn hộ chung cư nói riêng, pháp luật cũng có một số quy định nhằm hạn chế sự bất cân xứng thông tin. Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định tại điều 6 về trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản được đưa vào kinh doanh của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Theo đó, các hình thức công khai thông tin bao gồm:
- Một là, tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;
- Hai là, tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản;
- Ba là, tại sàn giao dịch bất động sản đối với tường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản.
Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm: Loại, vị trí bất động sản; thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; quy mô của bất động sản; đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản, thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư; thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản; hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Khoản 5 điều 26 Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định chủ đầu tư phải công khai trên trang thông tin điện tử và tại trụ sở của Ban quản lý dự án của mình các nội dung cơ bản của dự án đầu tư xây dựng nhà ở bảo gồm tên dự án, địa điểm đầu tư xây dựng, quy mô dự án, quy hoạch chi tiết của dự án, tiến độ thực hiện dự án, mục tiêu đầu tư, số lượng nhà ở, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở, hình thức kinh doanh nhà ở và các nội dung khác có liên quan theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Khóa luận: Thực trạng PL về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.
Bên cạnh đó, khoản 1 điều 19 Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 còn quy định “Tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu do Thủ tướng Chính phủ ban hành phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng”.
Cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng tự mình hoặc theo đề nghị của người tiêu dùng, yêu cầu tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ hủy bỏ hoặc sửa đổi hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung trong trường hợp phát hiện hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung vi phạm quyền lợi của người tiêu dùng. Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/01/2012 về việc ban hành Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung, hiện nay đã được sửa đổi, bổ sung bởi Quyết định số 35/2015/QĐ-TTg ngày 20/08/2015 của Thủ tướng Chính phủ. Theo đó, các loại hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung bao gồm:
- cung cấp điện sinh hoạt;
- cung cấp nước sinh hoạt; truyền hình trả tiền;
- dịch vụ điện thoại cố định mặt đất;
- dịch vụ thông tin di động mặt đất (hình thức thanh toán: trả sau);
- dịch vụ truy nhập internet;
- vận chuyển hành khách đường hàng không;
- vận chuyển hành khách đường sắt;
- mua bán căn hộ chung cư, các dịch vụ sinh hoạt do đơn vị quản lý khu chung cư chung cấp;
- phát hành thẻ ghi nợ nội địa, mở và sử dụng dịch vụ tài khoản thanh toán (áp dụng cho khách hàng, cá nhân), vay vốn cá nhân (nhằm mục đích tiêu dùng); bảo hiểm nhân thọ
Từ quy định trên, có thể thấy các loại hàng hóa, dịch vụ phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung gồm dịch vụ điện nước sinh hoạt; dịch vụ viễn thông, internet, vận chuyển hàng không và đường sắt, tín dụng, bảo hiểm, mua bán căn hộ chung cư và dịch vụ sinh hoạt đi kèm. Thủ tục đăng ký công khai này được coi là cơ chế bảo đảm tính công khai, hợp pháp, lành mạnh của hợp đồng theo mẫu và điều kiện giao dịch chung. Một số doanh nghiệp cho rằng, việc buộc phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung trước khi được phép giao kết hợp đồng thể hiện phương thức “tiền kiểm” của cơ quan nhà nước [1,72]. Do đó họ cho rằng thủ tục này giống như sự hạn chế quyền tự do kinh doanh của doanh nghiệp một cách bất hợp lý. Tuy nhiên, quy định này chủ yếu nhằm mục đích công khai hóa đối với hợp đồng theo mẫu và điều kiện giao dịch chung, bởi theo quy định trên, chỉ những tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu do Thủ tướng ban hành mới phải đăng ký hợp đồng mẫu, điều kiện giao dịch chung. Sự đăng ký là cần thiết để đảm bảo tính công khai và trên cơ sở tự mình phát hiện hoặc khiếu nại của người tiêu dùng, cơ quan quản lý Nhà nước về bảo vệ người tiêu dùng yêu cầu tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hoá, dịch vụ hủy bỏ hoặc sửa đổi hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung trong trường hợp phát hiện hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung vi phạm quyền lợi của người tiêu dùng. Ngoài ra, đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung còn góp phần nâng cao hình ảnh, thương hiệu tốt đẹp cho các doanh nghiệp, giúp các doanh nghiệp khẳng định được vai trò cũng như uy tín của mình, tạo được lòng tin của người tiêu dùng. Khóa luận: Thực trạng PL về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.
Theo quy định về đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung, trước khi áp dụng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để giao kết với người mua, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ đăng ký với cơ quan bảo vệ người tiêu dùng tại trung ương và địa phương. Điều 14 Nghị định số 99/2011/NĐ-CP ngày 27/10/2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng quy định chậm nhất 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền đăng ký có trách nhiệm ra thông báo về việc chấp nhận đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung và gửi cho tổ chức, cá nhân kinh doanh. Trong trường hợp không chấp nhận đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải gửi văn bản trả lời cho tổ chức, cá nhân kinh doanh trong đó nói rõ lý do không chấp nhận. Hiện nay, Bộ Công thương là cơ quan quản lý nhà nước việc bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng ở trung ương, Cục Quản lý cạnh tranh là cơ quan giúp Bộ trưởng Bộ Công thương thực hiện quản lý nhà nước về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tại địa phương là cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng ở địa phương. Sở Công Thương là cơ quan giúp Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện quản lý nhà nước về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng tại địa phương. Tất cả các hợp đồng theo mẫu mua bán căn hộ chung cư và dịch vụ quản lý căn hộ chung cư áp dụng với người tiêu dùng trên phạm vi hai tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trở lên đều phải đăng ký với Cục Quản lý cạnh tranh. Những hợp đồng theo mẫu áp dụng với người tiêu dùng trong phạm vi một tỉnh/thành thì phải đăng ký với Sở Công thương của tỉnh/thành đó [3].
Quy định về đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung nhằm mục đích cơ quan quản lý nhà nước sẽ rà soát, loại bỏ các điểu khoản lạm dụng, gây ảnh hưởng đến quyền lợi người tiêu dùng như cho phép bên bán thay đổi giá trong thời hạn bàn giao căn hộ, hạn chế loại trừ quyền khiếu nại khởi kiện của người tiêu dùng…, và do đó, công khai cho người tiêu dùng biết, nắm được nội dung của hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư. Do đó, một trong các điều kiện để mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được áp dụng là phải được Cục Quản lý cạnh tranh hoặc Sở Công thương phê duyệt.
2.2.2 Hạn chế rủi ro từ điều khoản lạm dụng
Do hợp đồng theo mẫu được một bên soạn sẵn nên trong hợp đồng thường có những điều khoản có lợi cho bên soạn thảo, hay gài cắm những điều khoản bất lợi đối với bên kia. Các điều khoản này được gọi là điều khoản lạm dụng (abusive terms) hay các điều khoản không công bằng (unfair terms). Bộ luật dân sự Québec định nghĩ sự lạm dụng là bất kỳ điều khoản nào gây thiệt hại quá mức và vô lý đối với người tiêu dùng, trái với các chuẩn mực thông thường, đặc biệt là các điều khoản là điều khoản loại bỏ các nghĩa vụ cốt lõi phát sinh từ các quy tắc thông thường [56, điều 1437].
Các điều khoản lạm dụng có thể là điều khoản loại trừ quyền khiếu nại, khiếu kiện của khách hàng, ví dụ như điều khoản trong hợp đồng mua ô tôt từ một công ty chuyên bán ô tô đã qua sử dụng tại Việt Nam. Trong hợp đồng mẫu mà công ty đưa ra, có điều khoản về giải quyết tranh chấp như sau: “Mọi tranh chấp giữa các bên đều được giải quyết thông qua thương lượng hòa giải. Các bên không khởi kiện ra tòa án, hay khiếu nại đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền” [54].
Trên thế giới, vấn đề kiểm soát điều khoản lạm dụng đã được quan tâm từ lâu. Từ cuối những năm 1970, Đức và Anh đã ban hành các quy định về kiểm soát các điều kiện thương mại chung và những điều khoản không công bằng với người tiêu dùng như Luật về kiểm soát các điều kiện thương mại chung năm 1977 của Đức (năm 2002 được chuyển hóa toàn bộ vào Bộ luật dân sự Đức); Luật về các điều khoản hợp đồng không công bằng năm 1977 của Anh, hay Chỉ thị số 93/13/EEC ngày 05/04/1993 của Ủy ban Châu Âu về các điều khoản không công bằng trong hợp đồng với người tiêu dùng. Khóa luận: Thực trạng PL về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.
Ở Việt Nam, trước khi Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 ra đời, việc kiểm soát các điều khoản bất công hay điều khoản lạm dụng được nhắc tới trong Bộ luật dân sự năm 2005. Khoản 3 điều 407 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Bộ luật dân sự năm 2015 cũng kế thừa và quy định thêm về điều kiện giao dịch chung: “Trường hợp điều kiện giao dịch chung có quy định về miễn trách nhiệm của bên đưa ra điều kiện giao dịch chung, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì quy định này không có hiệu lực trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Quy định của hai Bộ luật dân sự giới hạn sự kiểm soát đối với một số điều khoản mẫu, theo đó bất cứ điều khoản mang tính loại trừ trách nhiệm nào (miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi bên kia) đều vô hiệu, nhưng sự vô hiệu này sẽ bị loại bỏ nếu có thỏa thuận khác. Nói cách khác, ghi nhận “trừ trường hợp có thỏa thuận khác” đã tự vô hiệu hóa chính công cụ mà pháp luật đặt ra để bảo vệ bên yếu thế hơn trong hợp đồng mẫu [50, 63]. Mặc dù, có lẽ việc ghi nhận “trừ trường hợp có thỏa thuận khác” nhằm tôn trọng ý chí, thỏa thuận của các bên như trong các quy định khác của Bộ luật dân sự, tuy nhiên, hợp đồng theo mẫu là loại hợp đồng mà sự thương lượng, đàm phán đã bị triệt tiêu, sự thỏa thuận hầu như chỉ mang tính chất lý thuyết. Hơn nữa các điều khoản mang tính loại trừ trách nhiệm là trái với nguyên tắc công bằng, thiện chí trong giao kết và thực hiện hợp đồng. Do đó, cụm từ “trừ trường hợp có thỏa thuận khác” cần thiết phải được xem xét lại.
LBVQLNTD năm 2010 được xây dựng nhằm bảo vệ người tiêu dùng, chống lại các điều khoản bất công được áp dụng bởi phía doanh nghiệp, đã liệt kê tại điều 16 chín loại điều khoản mẫu sẽ đương nhiên không có hiệu lực nếu áp dụng với người tiêu dùng, đó là: Loại trừ trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ đối với người tiêu dùng theo quy định của pháp luật; Hạn chế, loại trừ quyền khiếu nại, khởi kiện của người tiêu dùng; Cho phép tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ đơn phương thay đổi điều kiện của hợp đồng đã thỏa thuận trước với người tiêu dùng hoặc quy tắc, quy định bán hàng, cung ứng dịch vụ áp dụng đối với người tiêu dùng khi mua, sử dụng hàng hóa, dịch vụ không được thể hiện cụ thể trong hợp đồng; Cho phép tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ đơn phương xác định người tiêu dùng không thực hiện một hoặc một số nghĩa vụ; Cho phép tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ quy định hoặc thay đổi giá tại thời điểm giao hàng hóa, cung ứng dịch vụ; Cho phép tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ giải thích hợp đồng trong trường hợp điều khoản của hợp đồng được hiểu khác nhau; Loại trừ trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ trong trường hợp tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thông qua bên thứ ba; Bắt buộc người tiêu dùng phải tuân thủ các nghĩa vụ ngay cả khi tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ không hoàn thành nghĩa vụ của mình; Cho phép tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chuyển giao quyền, nghĩa vụ cho bên thứ ba mà không được người tiêu dùng đồng ý. Khóa luận: Thực trạng PL về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.
BLDS năm 2005, Bộ luật dân sự năm 2015 và Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 đưa ra danh mục một hay một số điều khoản mẫu được coi là đương nhiên vô hiệu. Việc ban hành các quy định rõ ràng dưới dạng một danh mục chi tiết sẽ mang lại một số lợi ích như giảm chi phí tiếp cận cho người tiêu dùng hay giúp người ban hành điều khoản mẫu có thể tự kiểm soát tính công bằng của các điều khoản do mình đưa ra. Những quy định này rất có ích trong việc thúc đẩy một cơ chế ngăn chặn việc áp dụng các điều khoản lạm dụng mà không cần đợi có sự can thiệp của toà án hay cơ quan hành chính. Tuy nhiên, cần thiết nên quy định một điều khoản chung nhằm thiết lập một chuẩn mực về tính công bằng trong pháp luật hợp đồng Việt Nam, cũng như đảm bảo tính linh hoạt của cơ chế kiểm soát trước sự thay đổi nhanh chóng của đời sống kinh tế – xã hội [27]. Bộ luật dân sự Đức quy định theo hướng đưa ra một điều khoản chung, trong đó đưa ra các tiêu chí khái quát đánh giá tính công bằng (Điều 307) và danh mục các điều khoản bị coi là vô hiệu (Điều 308) và danh mục các điều khoản đương nhiên vô hiệu (Điều 309).
Ngoài các quy định điều chỉnh chung của Bộ luật dân sự và Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, trong kinh doanh bất động sản, cụ thể là trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư, pháp luật cũng có quy định nhằm điều chỉnh riêng. Quy định về đăng ký hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư như đã trình bày ở trên là một ví dụ, nhằm kiểm soát, loại bỏ các điều khoản gây bất lợi cho người tiêu dùng. Các doanh nghiệp nếu không chấp hành sẽ phải chịu chế tài xử phạt hành chính theo quy định tại Nghị định số 185/2013/NĐ-CP ngày 15/11/2013 của Chính phủ về xử phạt hành chính trong hoạt động thương mại, sản xuất, buôn bán hàng giả, hàng cấm và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 124/2015/NĐ-CP ngày 19/11/2015). Theo đó, hành vi vi phạm về đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung có thể bị xử phạt lên đến 50.000.000 đồng, thậm chí mức phạt sẽ gấp hai lần trong trường hợp hành vi vi phạm được thực hiện trên địa bàn từ hai tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trở lên.
Trước đây, theo quy định của các văn bản: Thông tư số 16/2010/TT-BXD hướng dẫn thi hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005; Thông tư 03/2014/TT-BXD sửa đổi điều 21 Thông tư số 16/2010/TTBXD (hiện nay các văn bản này đều đã hết hiệu lực) thì các giao dịch về nhà ở phải được lập thành văn bản và phải tuân thủ các hợp đồng và nội dung nội dung của hợp đồng về nhà ở quy định tại các mẫu hợp đồng trong phụ lục ban hành kèm theo các thông tư này. Nói cách khác, các hợp đồng mua bán nhà ở nói chung, mua bán căn hộ chung cư nói riêng phải tuân thủ theo một mẫu duy nhất, khoản 2 điều 2 Thông tư số 03/2014/TT-BXD còn quy định các trường hợp mua bán căn hộ chung cư thương mại giữa chủ đầu tư và khách hàng không tuân thủ các nội dung và theo hợp đồng mẫu ban hành kèm theo Thông tư này thì hợp đồng đã ký không được pháp luật công nhận và không được sử dụng làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận. Quy định “tuân thủ và theo đúng hợp đồng mẫu” không rõ ràng là như thế nào nên trên thực tế, khi thực hiện đăng ký hợp đồng mẫu với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư thường bị yêu cầu sửa sao cho từng câu, từng chữ, thứ tự từng điều khoản cũng phải đúng theo hợp đồng mẫu trong Thông tư số 03/2014/TT-BXD. Vì thế, hợp đồng của chủ đầu tư dù đã tuân thủ các nguyên tắc xác lập trong hợp đồng mẫu của Bộ Xây dựng về nội dung, tuy nhiên, vẫn bị từ chối đăng ký chỉ vì thứ tự điều khoản có thay đổi hoặc không đúng với từng chữ của hợp đồng mẫu. Thậm chí theo như mẫu hợp đồng ban hành kèm theo Thông tư số 03 thì Tòa án là cơ quan duy nhất có quyền giải quyết tranh chấp giữa hai bên nếu hai bên không thể giải quyết thông qua thương lượng, loại bỏ các hình thức giải quyết tranh chấp khác như Trọng tài thương mại hay hòa giải. Do đó việc Bộ Xây dựng quy định giao dịch mua bán căn hộ chung cư phải “tuân thủ đúng hợp đồng theo mẫu” mà không có sự giải thích rõ ràng đã khiến việc áp dụng trong thực tế gây nhiều phiền toái, khó khăn cho chủ đầu tư và người mua nhà.
Hiện nay, sau khi Luật Nhà ở năm 2014 ra đời, được hướng dẫn bởi Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, thì Thông tư số 19/2016/TT-BXD hướng dẫn Nghị định số 99/2015/NĐ-CP đã thay thế cho cả Thông tư số 16/2010/TT-BXD và Thông tư số 03/2014/TT-BXD, và không có quy định buộc các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải tuân thủ theo mẫu hợp đồng ban hành kèm theo. Mẫu hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai được ban hành kèm theo Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, và điều 7 của Nghị định này quy định một cách rõ ràng rằng mẫu hợp đồng chỉ có tính chất tham khảo:
“Hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo Nghị định này là để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng” Khóa luận: Thực trạng PL về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.
2.2.3 Giải thích hợp đồng theo mẫu và phương thức giải quyết tranh chấp
Trong thực tế khi buộc phải giải thích hợp đồng bởi sự mập mờ hoặc không rõ ràng của một hoặc một số điều khoản nào đó, nhất là khi mà sự thương lượng hoặc sự bình đẳng giữa các bên trong hợp đồng bị thiếu vằng, xu hướng chung của các quốc gia là bảo vệ quyền lợi của bên yếu thế hơn trong hợp đồng theo mẫu. Ví dụ Đạo luật quy định về các điều khoản và điều kiện hợp đồng của Hàn Quốc quy định tại điều 5: “Các điều khoản và điều kiện sẽ được hiểu một cách không thiên vị theo nguyên tắc tin cậy và thiện chí, và không được hiểu một cách khác biệt phụ thuộc vào khách hàng. Nếu ý nghĩa của các điều khoản và điều kiện không rõ ràng, thì sẽ được hiểu theo hướng có lợi cho khách hàng”[55]. Điều 2 của đạo luật này định nghĩa “khách hàng” (customer) là một bên của hợp đồng và đã được đề nghị các điều khoản và điều kiện hợp đồng từ một nhà kinh doanh như là nội dung của hợp đồng. Bộ luật dân sự năm 2015 giữ nguyên tinh thần của Bộ luật dân sự năm 2005 về giải thích hợp đồng theo mẫu, cụ thể khoản 2 điều 405 quy định: “Trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản không rõ ràng thì bên đưa ra hợp đồng theo mẫu phải chịu bất lợi khi giải thích điều khoản đó”, và bổ sung thêm quy định tương tự đối với điều khoản giao dịch chung. Như vậy pháp luật Việt Nam cũng quy định khi giải thích hợp đồng theo mẫu phải nghiêng về hướng có lợi cho bên yếu thế hơn. Tuy nhiên, quy định như vậy cũng cần phải lưu ý thêm rằng việc giải thích phải dựa trên nguyên tắc thiện chí, trung thực và chỉ nhằm bảo vệ quyền lợi của bên yếu thế chứ không nhằm gây bất lợi cho bên nào [18, 206].
Trong quan hệ mua bán, cung ứng dịch vụ giữa nhà kinh doanh và người tiêu dùng, thường có sự đối lập về lợi ích. Người tiêu dùng mong muốn dùng số tiền ít nhất để mua hàng hóa, dịch vụ với chất lượng tốt nhất, còn nhà kinh doanh luôn cố gắng tìm mọi cách nhằm tối đa hóa lợi nhuận thu được. Tranh chấp phát sinh khi có sự xung đột về lợi ích giữa hai bên quan hệ hợp đồng đòi hỏi phải có phương thức giải quyết tranh chấp. Hiện nay có bốn phương thức giải quyết tranh chấp là: thương lượng, hòa giải, trọng tài và Tòa án.
Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp giữa hai bên người tiêu dùng và tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, không có sự can thiệp của bên thứ ba, theo đó người tiêu dùng có quyền gửi yêu cầu đến tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ để thương lượng khi cho rằng quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm; tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ có trách nhiệm tiếp nhận, tiến hành thương lượng với người tiêu dùng trong thời hạn không quá 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được yêu cầu. Việc thực thi kết quả thương lượng phụ thuộc vào sự thiện chí và tự nguyện của các bên, do đó mặc dù là phương thức tiết kiệm chi phí, thời gian nhưng lại không thực sự hiệu quả.
Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp thông qua bên thứ ba là cá nhân hoặc tổ chức do hai bên tranh chấp lựa chọn, trên cơ sở nguyên tắc khách quan, trung thực, thiện chí, không được ép buộc, lừa dối. Trường hợp một bên không tự nguyện thực hiện thì bên kia có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết theo quy định của pháp luật.
Trọng tài là phương thức giải quyết tranh chấp mà các bên tranh chấp lựa chọn một trung tâm trọng tài để giải quyết tranh chấp khi tranh chấp xảy ra, và điều khoản lựa chọn trọng tài phải được quy định rõ trong hợp đồng. Điều 38 Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 có quy định rằng Tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ phải thông báo về điều khoản trọng tài trước khi giao kết hợp đồng và được người tiêu dùng chấp thuận. Trường hợp điều khoản trọng tài do tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ đưa vào hợp đồng theo mẫu hoặc điều kiện giao dịch chung thì khi xảy ra thanh chấp, người tiêu dùng là cá nhân có quyền lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp khác. Điều luật đã quy định nghĩa vụ thông báo của nhà kinh doanh về điều khoản trọng tài cũng như bảo vệ người tiêu dùng trước sự áp đặt điều khoản trọng tài nếu không được người tiêu dùng đồng ý của nhà kinh doanh. Khóa luận: Thực trạng PL về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.
Tòa án là phương thức giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự, trên cơ sở đơn khởi kiện của một bên. Mặc dù có nhược điểm là tốn nhiều thời gian và chi phí, tuy nhiên phương thức này được coi là có hiệu quả hơn hẳn bởi trình tự tố tụng chặt chẽ, phán quyết của Tòa án có hiệu lực pháp lý ràng buộc các bên buộc phải tuân thủ.
2.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật trong giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư
2.3.1 Kết quả đạt được
Sự phát triển của kinh tế Việt Nam thời gian gần đây cùng với việc hội nhập sâu rộng vào kinh tế khu vực và trên thế giới đã dẫn đến hệ quả là số lượng hợp đồng theo mẫu được giao kết và thực hiện giữa nhà kinh doanh và người tiêu dùng ngày càng nhiều, nhất là sau khi nhiều văn bản pháp luật điều chỉnh vấn đề này ra đời như Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010; Nghị định số 99/2011/NĐ-CP ngày 27/10/2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng; Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/01/2012 của Thủ tướng Chính phủ về ban hành Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung; Thông tư số 10/2013/TT-BCT ngày 30/05/2013 của Bộ Công thương về ban hành mẫu đơn đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung, Quyết định số 35/2015/QĐ-TTg ngày 20/08/2015 sửa đổi, bổ sung Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, Nghị định số 185/2013/NĐ-CP ngày 15/11/2013 về xử phạt hành chính trong hoạt động thương mại, sản xuất, buôn bán hàng giả, hàng cấm và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
Theo báo cáo tóm tắt tại Hội nghị Tổng kết công tác bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng giai đoạn 2011 – 2015, số lượng hồ sơ đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung mà Cục quản lý cạnh tranh (Bộ Công thương) tiếp nhận và xử lý vào năm 2012 – năm đầu tiên thực hiện quy định đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung chỉ là 110 hồ sơ, thì con số này đã tăng lên 755 hồ sơ vào năm 2015 [15]. Sự gia tăng về số lượng các hồ sơ đăng ký một mặt cho thấy ý thức của doanh nghiệp trong việc thực hiện các quy định bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, mặt khác, việc xử lý các hồ sơ đăng ký theo quy định của Luật sẽ góp phần đảm bảo sự cân bằng trong mối quan hệ giữa người tiêu dùng và các tổ chức kinh doanh, từ đó, giảm thiểu các tranh chấp phát sinh. Trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư, theo trang web chính thức của Cục quản lý cạnh tranh – Bộ Công thương, tính đến nay đã có gần 250 hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư được đăng ký [17].
2.3.2 Những khó khăn còn tồn tại Khóa luận: Thực trạng PL về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.
Bên cạnh các kết quả đạt được, thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về gia kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư còn một số khó khăn, tồn tại.
Các quy định về giải quyết tranh chấp giữa người tiêu dùng và tổ chức cá nhân kinh doanh chưa hoàn thiện. Hòa giải là phương thức quan trọng được sử dụng trong công tác giải quyết khiếu nại của người tiêu dùng, tuy nhiên, các quy định của Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 về tổ chức đơn vị hòa giải chưa được thực thi trong thực tế, dẫn tới công tác hòa giải tranh chấp của người tiêu dùng chưa thực sự phát huy hết hiệu quả [16].
Trong thực tiễn giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu, bất cân xứng thông tin luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người tiêu dùng. Bên soạn thảo hợp đồng có thể đưa ra những thông tin có lợi cho họ, mặt tốt của hàng hóa, dịch vụ hay thậm chí các thông tin sai lệch về sản phẩm, dự án nhà ở, công trình xây dựng, quảng cáo không đúng sự thật nhằm lôi kéo người tiêu dùng cả tin.
Năm 2012 nổi lên vụ bê bối tại Dự án Trung tâm Thương mại – Chung cư cao tầng Hesco – Megastar (Dự án Hesco), được thực hiện bởi Hợp đồng hợp tác đầu tư giữa Công ty cổ phần bất động sản Megastar (Công ty Megastar) và Công ty cổ phần thiết bị Thủy lợi nằm trên đường Nguyễn Trãi – Hà Nội được khởi công vào tháng 12/2009, dự án này được Công ty Hạ Long độc quyền phân phối.
Để móc được hầu bao của khách hàng, Công ty Megastar đã đưa ra hình thức “ưu tiên mua nhà hình thành trong tương lai của dự án” khiến nhiều nhà đầu tư rót tiền cho công ty Megastar. Để có thể thuyết phục khách hàng góp vốn, chủ đầu tư và công ty phân phối đã đưa ra Báo cáo số 145/BC-KHĐT ngày 8/2/2010 của Sở Kế hoạch và Đầu tư về việc nghiên cứu, đề xuất phương án đề nghị được tiếp tục triển khai dự án của một số nhà đầu tư trên địa bàn thành phố Hà Nội, trong đó có đề xuất Ủy ban nhân dân thành phố xem xét, chấp thuận nhưng là chấp thuận đưa dự án này vào danh mục các dự án đề xuất tiếp tục triển khai đợt 2 của công tác rà soát các đồ án quy hoạch, dự án đầu tư trên địa bàn Hà Nội mở rộng, trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định. Sau đó, Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội đã có văn bản số 818/VP-XD ngày 25/2/2010 đồng ý về nguyên tắc với đề xuất của Sở Kế hoạch và Đầu tư tại văn bản trên. Rất nhiều nhà đầu tư đã nhầm lẫn khi đọc các văn bản này hiểu nhầm rằng dự án đã được Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội chấp thuận cho phép xây dựng, trong khi thực tế phải đợi xem xét rà soát đợt 2 mới biết có được phép triển khai hay không. Tinh vi hơn, chủ đầu tư Megastar đã đi trước một bước khi ký các hợp đồng cung cấp điện, nước, phòng cháy chữa cháy… để rồi đưa vào tập hồ sơ pháp lý cho nhà đầu tư như thể dự án đã được chấp thuận và ung dung xây dựng một dự án hoàn hảo trong mơ. Từ cuối năm 2009 đến cuối năm 2012, khách hàng nộp nhiều tiền vào dự án lên đến 55%, ít cũng 30%, 25% đều mất ăn, mất ngủ vì dự án vẫn là bãi đất hoang trồng cỏ [7] [22]. Cho đến tận năm 2015, dự án vẫn chỉ là một bãi đất hoang, cỏ mọc hơn đầu người.
Về đăng ký hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư, mặc dù quy định bắt buộc các hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư phải được đăng ký, nhưng không vì thế mà chấm dứt hoàn toàn tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán, thậm chí, tại một số dự án, dù chủ đầu tư đã đăng ký hợp đồng mẫu với cơ quan có thẩm quyền, nhưng tranh chấp vẫn cứ xảy ra, đơn cử như tại Dự án Hyundai HillState của Công ty TNHH Hyundai RNC Hà Tây năm 2014. Khi đo, một số khách hàng của Dự án Hyundai HillState phản ánh, hợp đồng mua bán mà họ ký kết với chủ đầu tư dự án này có nhiều điều nhập nhèm liên quan đến người ký và người đại diện, các điều khoản phạt vi phạm hợp đồng… Cụ thể, tại trang 3 của Hợp đồng mua bán có ghi người đại diện cho bên bán là ông Jung Pi Taek, Tổng giám đốc Công ty, nhưng tại trang cuối cùng (trang 40), thì người ký lại là ông Seo Duk Yeol, Giám đốc kinh doanh và bán hàng. Tuy nhiên, tại trang 3, không có bất kỳ thông tin nào nói rằng ông Seo được ông Jung ủy quyền ký hợp đồng mua bán này [51]. Khóa luận: Thực trạng PL về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.
Ngoài ra, chủ đầu tư Dự án Hyundai Hillstate còn đưa thêm nhiều điều khoản có lợi khác trong hợp đồng, như khách hàng phải nhận bàn giao nhà sau 2 tuần kể từ khi ký kết hợp đồng mua bán và chủ đầu tư bắt đầu tính phí dịch vụ bất kể căn hộ đang hoàn thiện thế nào. Điều 4 về phí quản lý lại ngụ ý cho phép chủ đầu tư có thể đơn phương tăng giá phí dịch vụ quản lý vượt giá trần do Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội quy định: “hai Bên thừa nhận và đồng ý rằng Phí Quản Lý Hàng Tháng sẽ được điều chỉnh để không cao hơn mức trần của phí quản lý do Cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam ban hành, trừ trường hợp hai Bên có thỏa thuận khác”. Tuy nhiên, việc quy định như thế nào là thỏa thuận khác, thỏa thuận như thế nào, quyết định thỏa thuận ra sao thì lại không được đưa ra. Như vậy, có thể hiểu rằng, mọi vấn đề phát sinh và diễn biến thế nào sẽ phụ thuộc vào chủ đầu tư hoặc ban quản trị. Đặc biệt, nội dung về phạt vi phạm hợp đồng, trong khi tại Điều 9 liệt kê ra hàng loạt trách nhiệm của bên mua, thì tại Điều 10, chỉ quy định trách nhiệm của bên bán nếu không thực hiện sẽ bị phạt là bàn giao không đúng hạn. Tuy nhiên, khi khách hàng kiến nghị, chủ đầu tư cho rằng, đây là hợp đồng mẫu, đã đăng ký với cơ quan nhà nước, nên khó thay đổi [51]. Chủ đầu tư trả lời như thế là trái với quy định pháp luật bởi dù đã đăng ký hợp đồng theo mẫu nhưng Cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng tự mình hoặc theo đề nghị của người tiêu dùng, có thể yêu cầu chủ đầu tư hủy bỏ hoặc sửa đổi hợp đồng theo mẫu, trong trường hợp phát hiện hợp đồng theo mẫu vi phạm quyền lợi của người tiêu dùng.
Như vậy có thể thấy, bên cạnh những kết quả đạt được, một số thương nhân vẫn vi phạm các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư. Nguyên nhân chủ quan có thể do một số thương nhân chưa hiểu đúng, hoặc chưa đầy đủ các quy định pháp luật về công bố thông tin, đăng ký hợp đồng theo mẫu, từ đó có những hành vi vi phạm, không đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung. Bên cạnh đó, không loại trừ trường hợp thương nhân cố tình vi phạm các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư, công bố các thông tin sai lệch, không đúng sự thật hoặc không đăng ký hợp đồng theo mẫu nhằm mục đích mang lại lợi thế tối đa cho mình, đẩy người tiêu dùng vào vị trí bất lợi. Một trong những nguyên nhân nữa dẫn đến hiệu quả giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư chưa cao là do công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật của các cơ quan có thẩm quyền chưa được tiến hành thường xuyên, liên tục dẫn đến việc cả thương nhân và người tiêu dùng không nắm được các quyền và nghĩa vụ của mình, thương nhân không đăng ký hợp đồng theo mẫu mà vẫn sử dụng giao kết với người tiêu dùng, còn người tiêu dùng gặp nhiêu rủi ro khi giao kết và thực hiện hợp đồng. Nguyên nhân này về cơ bản có lẽ do nguồn kinh phí còn eo hẹp, hạn chế.
Kết luận chương 2 Khóa luận: Thực trạng PL về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.
Khóa luận đã trình bày và phân tích thực trạng các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán nhà chung cư, làm rõ các quy định về nghĩa vụ công khai thông tin của doanh nghiệp, các quy định về kiểm soát các điều khoản bất công, lạm dụng trong hợp đồng theo mẫu, so sánh với quy định của một số quốc gia trên thế giới. Trên cơ sở đó đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật trong giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán nhà chung cư, những kết quả đạt được cũng như những khó khăn, tồn tại và nguyên nhân của của những khó khăn đó, từ đó làm nền tảng cho chương tiếp theo để kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam.
XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY:
===>>> Khóa luận: Hoàn thiện PL về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ
Dịch Vụ Viết Luận Văn Thạc Sĩ 24/7 Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn thạc sĩ, báo cáo tốt nghiệp, khóa luận tốt nghiệp, chuyên đề tốt nghiệp và Làm Tiểu Luận Môn luôn luôn uy tín hàng đầu. Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 luôn đặt lợi ích của các bạn học viên là ưu tiên hàng đầu. Rất mong được hỗ trợ các bạn học viên khi làm bài tốt nghiệp. Hãy liên hệ ngay Dịch Vụ Viết Luận Văn qua Website: https://vietthuethacsi.com/ – Hoặc Gmail: dicvuluanvanthacsi@gmail.com
