Chia sẻ chuyên mục Đề Tài Khóa luận: Hoàn thiện PL về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ hay nhất năm 2023 cho các bạn học viên ngành đang làm khóa luận tốt nghiệp tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thì với đề tài: Khóa luận: Hoàn thiện pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư và nâng cao hiệu quả thực thi tại Việt Nam dưới đây chắc chắn sẽ giúp cho các bạn học viên có cái nhìn tổng quan hơn về đề tài sắp đến.
Nội dung chính
3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư
3.1.1 Xuất phát từ nhu cầu thực tế đời sống
Có người đã từng nói, con người ta muốn sống trước tiên phải “ăn”, sau đó “mặc”, và tiếp theo là “ở”. Phải ăn để sống, điều đó tất nhiên. Người ta cũng không thể không mặc gì ra ngoài, hoặc thực tế hơn, là tránh gió tránh rét hay thỏa mãn nhu cầu thẩm mỹ. Sau đó, con người ta cũng cần có một chốn “chui ra chui vào”, một chốn đi về. Hiện nay, nhu cầu về nhà ở của người dân là rất lớn, nhất là tại các đô thị, thành phố lớn như
thành phố Hà Nội hay thành phố Hồ Chí Minh. Mỗi năm có hàng ngàn sinh viên tốt nghiệp từ các trường đại học và ở lại thành phố tìm việc làm; những người đến tuổi lập gia đình và tách ra khỏi hộ gia đình để ở riêng; diện tích nhà ở chật, kinh tế gia đình ngày càng được cải thiện, có đủ năng lực tài chính để mua một ngôi nhà có diện tích lớn hơn hoặc điều kiện tốt hơn; hộ gia đình nhiều thế hệ chung sống trong một nhà ở…[33,6].
Dân cư tập trung nhiều ở các đô thị lớn, thành phố lớn, tốc độ đô thị hóa nhanh khiến nhu cầu về nhà ở tăng. Theo Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2050, dân số đô thị sẽ khoảng 44 triệu người vào năm 2020, chiếm 45% dân số đô thị cả nước; năm 2025, dân số đô thị khoảng 52 triệu người, chiếm 50% dân số đô thị cả nước [45]. Về chất lượng đô thị, mục tiêu đến năm 2020 diện tích sàn nhà ở bình quân đạt 29 m2/người; tỷ lệ nhà kiên cố đạt 75% [48]. Về tỷ lệ nhà chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại các đô thị loại đặc biệt (Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh) phấn đấu đến năm 2020 sẽ đạt 90%; đô thị loại I, II, III đạt lần lượt 60%, 40% và 30% tổng quỹ nhà ở [46]. Các số liệu trên cho thấy, số lượng về nhà ở sẽ tăng lên đáng kể trong thời gian tới. Khóa luận: Hoàn thiện PL về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.
Nhu cầu “an cư lạc nghiệp” tăng lên nhanh chóng cũng là cơ hội để các doanh nghiệp bất động sản ra đời. Với chính sách khá mở cho việc đầu tư xây dựng và phát triển nhà ở tại Việt Nam hiện nay ngày càng xuất hiện nhiều doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này. Theo số liệu mới công bố của Cục Quản lý đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới trong ba tháng đầu năm 2017 lên tới 927 doanh nghiệp, tăng 55% so với cùng kỳ [24]. Về cung cầu căn hộ chung cư của hai đô thị lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, theo số liệu từ báo cáo nghiên cứu của Công ty nghiên cứu và tư vấn Jones Lang LaSalle Việt Nam (JLL Việt Nam) quý 1 năm 2017 [23], thành phố Hồ Chí Minh hiện nay có khoảng 67000 căn hộ và 3900 biệt thự đang trong giai đoạn triển khai chưa hoàn thành, trong đó lượng mở bán căn hộ là 8565 căn, hoạt động mở bán sôi nổi ở nhiều quận, huyện. Lượng cầu cũng cao khi lượng bán căn hộ đạt 8140 căn, các căn có giá bán từ 1200 USD/m2 chiếm gần 58% và các căn dự kiến bàn giao trong năm 2017 chiếm khoảng 26%. Tại Hà Nội, nguồn cung tăng so với quý 4/2016, hiện có 115000 căn hộ chưa hoàn thành, lượng mở bán mới đạt 9174 căn, trong đó số lượng căn hộ có giá từ 1800 USD/m2 chiếm 37%. Tổng lượng bán đạt 8172 căn, trong đó phân khúc Bình dân – Trung cấp chiếm khoảng 70% tổng lượng bán. Xu hướng hiện nay cho thấy, thị trường bất động sản năm 2017 sẽ tập trung vào các giao dịch gồm những sản phẩm thuộc phân khúc nhà ở có giá bán từ 1 – 1,5 tỷ đồng. Trước nguy cơ bội thực dòng sản phẩm cao cấp, nhiều doanh nghiệp bắt đầu chuyển hướng đẩy mạnh phát triển dòng sản phẩm nhà ở giá trung bình, các giao dịch về dòng sản phẩm này sẽ tăng mạnh trong thời gian tới, do đó, sự điều chỉnh kịp thời của chính sách, pháp luật là rất cần thiết.
Có thể bạn quan tâm đến dịch vụ:
3.1.2 Yêu cầu của hội nhập quốc tế
Hội nhập quốc tế được hiểu như là quá trình các nước tiến hành các hoạt động tăng cường sự gắn kết họ với nhau dựa trên sự chia sẻ về lợi ích, mục tiêu, giá trị, nguồn lực, quyền lực (thẩm quyền định đoạt chính sách) và tuân thủ các luật chơi chung trong khuôn khổ các định chế hoặc tổ chức quốc tế. Khác với hợp tác quốc tế (hành vi các chủ thể quốc tế đáp ứng lợi ích hay nguyện vọng của nhau, không chống đối nhau), hội nhập quốc tế vượt lên trên sự hợp tác quốc tế thông thường, đòi hỏi sự chia sẻ và tính kỷ luật cao của các chủ thể tham gia [52]. Hội nhập quốc tế diễn ra trên nhiều lĩnh vực như kinh tế, chính trị, an ninh – quốc phòng, văn hóa, xã hội… Hội nhập quốc tế là một quá trình tất yếu, các cá nhân muốn tồn tại và phát triển phải có quan hệ và liên kết với nhau tạo thành cộng đồng. Nhiều cộng đồng liên kết với nhau tạo thành xã hội và các quốc gia, dân tộc. Các quốc gia lại liên kết với nhau tạo thành những chủ thể quốc tế lớn hơn và hình thành hệ thống trên thế giới.
Việc gia nhập Hiệp hội các quốc gia Đông Nam Á (ASEAN) vào tháng 7/1995 là sự kiện mở đầu cho tiến trình hội nhập quốc tế nói chung và hội nhập kinh tế quốc tế nói riêng của Việt Nam và việc chính thức trở thành thành viên của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) năm 2007 đã đánh dấu bước hội nhập toàn diện của Việt Nam với nền kinh tế thế giới. Tính đến nay, Việt Nam đã và đang tham gia 16 Hiệp định thương mại tự do (FTA) với các quốc gia là đối tác thương mại lớn của Việt Nam (Nhật Bản, Trung Quốc, EU,…) đồng thời cũng tiến hành đàm phán và gia nhập các Hiệp định kinh tế đa phương như cộng đồng kinh tế ASEAN (AEC) và vừa chính thức kết thúc quá trình đàm phán Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP). Mục tiêu của các Hiệp định thương mại này nhằm dỡ bỏ hàng rào thuế quan, thúc đẩy việc lưu thông hàng hoá, dịch vụ và đầu tư giữa các quốc gia, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp Việt Nam tìm kiếm và mở rộng thị trường mới, từ đó thúc đẩy việc phát triển kinh tế của các quốc gia. Khóa luận: Hoàn thiện PL về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.
Việc Việt Nam ngày càng ký nhiều Hiệp định thương mại song phương và đa phương nói trên đã có những ảnh hưởng nhất định đến thị trường bất động sản và nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam:
Thứ nhất, việc ký kết các Hiệp định tự do sẽ giúp cho việc thu hút nhiều đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Ví dụ như TPP là hiệp định thương mại xuyên Thái Bình Dương, gắn kết các quốc gia có sự chênh lệch về trình độ phát triển kinh tế, có sự khác biệt về thể chế chính trị, không tương đồng về văn hóa, ngôn ngữ, không cận kề về vị trí địa lý nhưng sẽ mang lại lợi ích lớn nhất cho các bên thành viên tham gia Hiệp định thể hiện ở việc dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) hướng về các quốc gia này, hạn chế không cho các quốc gia ngoài TPP được hưởng lợi thông qua việc thiết kế bộ quy tắc xuất xứ. Theo bộ quy tắc này, bắt buộc một số nhóm hàng trọng điểm phải sử dụng một phần hoặc toàn bộ nguyên liệu có xuất xứ trong khối, qua đó giúp nâng cao hàm lượng chế biến có xuất xứ từ các nước thành viên của TPP trong thành phẩm xuất khẩu, nâng cao giá trị gia tăng ở lại với quốc gia sản xuất, xuất khẩu hàng hóa trong TPP[2]. Do đó, để được hưởng các ưu đãi về xuất xứ hàng hoá, nhiều công ty và tập đoàn có thể dịch chuyển nhà máy và cơ sở sản xuất từ các quốc gia không nằm trong Hiệp định TPP sang Việt Nam, vì vậy, nhu cầu thuê đất từ nhà đầu tư nước ngoài đối với các nhà xưởng, đất trong khu công nghiệp và ngoài khu công nghiệp tăng lên, điều này có thể sẽ thúc đẩy việc tăng trưởng và phát triển bất động sản của khu công nghiệp. Bên cạnh đó, mở cửa thị trường bất động sản cho các nhà đầu tư nước ngoài, nhiều nhà đầu tư nước ngoài với kinh nghiệm, vốn và nhân lực có thể thâu tóm và mua lại các dự án bất động sản Việt Nam đang thiếu vốn với giá thấp, gây áp lực mạnh đối với nhà đầu tư trong nước.
Thứ hai, việc dịch chuyển lao động chất lượng cao từ các quốc gia có nhiều đầu tư nước ngoài vào Việt Nam và đặc biệt, khi Việt Nam thực hiện cam kết về mở cửa thị trường lao động một số ngành nhất định khi thực hiện các mục tiêu của Cộng đồng kinh tế ASEAN (AEC) thì một người lao động từ khu vực ASEAN cũng có thể dễ dàng vào Việt Nam làm việc, điều này cũng có thể thúc đẩy nhu cầu về nhà ở tăng cao, thị trường bất động sản đối với nhà ở cao cấp để bán và cho thuê, bất động sản nghỉ dưỡng cũng có cơ hội phát triển. Thêm vào đó, với việc Luật Nhà ở năm 2014 đã cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cầu về nhà ở trong bối cảnh hội nhập được kỳ vọng sẽ tăng lên nhiều từ khối ngoại, đòi hỏi nguồn cung dồi dào và sự điều chỉnh kịp thời của chính sách và pháp luật.
3.1.3 Phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, đúng hướng
Thị trường bất động sản là thị trường đặc biệt, có vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân do có liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản rất lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế. Tỷ trọng bất động sản thông thường chiếm tới 40% tổng của cải xã hội ở mỗi quốc gia; các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. [19] Khóa luận: Hoàn thiện PL về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.
Thị trường bất động sản còn có liên hệ mật thiết với các thị trường khác như thị trường tài chính tiền tệ, thị trường lao động, thị trường xây dựng – vật liệu xây dựng… Chính vì vậy, khi thị trường này hoạt động không hiệu quả sẽ tác động không nhỏ tới nhiều lĩnh vực trong nền kinh tế. Hiện tượng “đóng băng” đã ảnh hưởng tới nhiều ngành nghề sản xuất như ngành xây dựng, kinh doanh bất động sản hay các ngành nghề khác như trang trí nội thất, vật liệu xây dựng, các ngành tư vấn lập, quản lý dự án… Đồng thời, khi tính thanh khoản của thị trường bất động sản yếu cũng làm gia tăng tỷ lệ nợ xấu trong hệ thống ngân hàng, gây mất ổn định cho hệ thống ngân hàng nói riêng và sức khỏe nền kinh tế nói chung.
Bên cạnh đó, thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng nhất chiếm tỷ trọng lớn, đồng thời là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản, những cơn “sốt” nhà đất thường bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan tỏa sang các thị trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường nhà ở, bình ổn giá thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những nhiệm vụ quan trọng của nhà làm luật và chính sách. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước. Một trong những giải pháp hàng đầu để thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả, đúng hướng là hoàn thiện chính sách, pháp luật, tạo hành lang pháp lý và môi trường kinh doanh minh bạch, thông thoáng, tạo ra cơ chế bảo vệ quyền lợi cho người dân, các bên yếu thế trong quan hệ kinh tế, hợp đồng, hạn chế rủi ro, tranh chấp phát sinh nhằm xây dựng, phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh và bền vững.
3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư
Thứ nhất, pháp luật cần được hoàn thiện theo hướng bảo vệ tốt quyền lợi hợp pháp cho người tiêu dùng, bên yếu thế trong giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu, đồng thời đảm bảo được lợi ích kinh tế của bên kinh doanh hàng hóa dịch vụ. Mặc dù lợi ích của doanh nghiệp và người tiêu dùng không thống nhất với nhau nhưng doanh nghiệp nếu muốn tồn tại lâu dài vẫn cần phải có sự ủng hộ của khách hàng, muốn vậy thì doanh nghiệp cần phải biết đảm bảo căn bản sự hài hòa lợi ích của mình và người tiêu dùng. Do đó, pháp luật cần tạo cơ sở pháp lý vững chắc bảo đảm sự bình đẳng thật sự trong giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu giữa doanh nghiệp và người tiêu dùng. Việc xác lập quan hệ hợp đồng theo mẫu cần minh bạch, công bằng, hiệu quả.
Thứ hai, đối với các giao dịch mua bán căn hộ chung cư, hiện nay, pháp luật Việt
Nam có nhiều văn bản cùng điều chỉnh như Bộ luật dân sự, Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch đô thị, Bộ luật tố tụng dân sự, Luật trọng tài thương mại và những văn bản hướng dẫn thi hành…Việc có nhiều văn bản cùng điều chỉnh sẽ dẫn đến tình trạng thừa thiếu, chồng chéo, mâu thuẫn, gây khó khăn trong cách hiểu, áp dụng, giải quyết tranh chấp, đặc biệt đối với những người không am hiểu pháp luật (ví dụ như quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở có công chứng, chứng thực giữa Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014). Do đó, cần phải có sự hoàn thiện, điều chỉnh hệ thống văn bản pháp luật sao cho việc áp dụng được dễ dàng, nhanh chóng. Một ví dụ cụ thể đó là trong Bộ luật dân sự năm 2015 mới có hiệu lực, mục 7 về hợp đồng về quyền sử dụng đất quy định theo hướng không cụ thể mà chỉ định hướng chung và nội dung cụ thể Bộ luật dân sự năm 2015 đã nhường lại cho pháp luật về đất đai điều chỉnh, tránh sự chồng chéo, mâu thuẫn như của Bộ luật dân sự năm 2005. Khóa luận: Hoàn thiện PL về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.
Thứ ba, hoàn thiện pháp luật về hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư cần đặt trong bối cảnh hoàn thiện các chính sách, cơ chế bảo đảm thuận lợi cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng. Các chính sách, cơ chế được xây dựng cần bảo đảm những ưu điểm của giao kết hợp đồng theo mẫu như tiện lợi, nhanh chóng, có tính tiêu chuẩn hóa cao, do đó không nên gây khó khăn khi thực hiện cho doanh nghiệp như đơn giản hóa các thủ tục hành chính. Ngoài ra, các chính sách kinh tế vĩ mô cũng có những ảnh hưởng nhất định đến giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán chung cư như các chính sách, chiến lược về quy hoạch đô thị, định hướng phát triển thị trường bất động sản hay cả những chính sách về tín dụng…
Thứ tư, hoàn thiện pháp luật về hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư cần gắn với hoàn thiện các giải pháp tổ chức thực hiện. Các giải pháp tổ chức thực hiện bảo gồm các biện pháp nâng cao năng lực, hiểu biết pháp luật của người tiêu dùng, nâng cao ý thức trách nhiệm đối với xã hội của doanh nghiệp và nâng cao năng lực quản lý của các cơ quan nhà nước.
3.3 Giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư
3.3.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư
Thứ nhất về nghĩa vụ công khai thông tin
Hiện nay, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định trong định nghĩa hợp đồng theo mẫu là bên đưa ra hợp đồng theo mẫu phải dành cho bên kia một thời gian hợp lý để trả lời và quy định thêm rằng hợp đồng theo mẫu và điều kiện giao dịch chung phải công khai để bên được đề nghị biết hoặc phải biết. Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 cũng khẳng định khi giao kết hợp đồng theo mẫu, tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ phải dành thời gian hợp lý để người tiêu dùng nghiên cứu hợp đồng. Các nhà làm luật Việt Nam không giải thích về khoảng “thời gian hợp lý” hay đưa ra một thời hạn tối thiểu như quy định của một số quốc gia (ví dụ như điều 11.1 Luật bảo vệ người tiêu dùng Đài Loan quy định trước khi các doanh nghiệp kinh doanh dự định chuẩn bị một hợp đồng theo mẫu với người tiêu dùng, phải để cho người tiêu dùng có một thời hạn hợp lý, không dưới 30 ngày để họ xem xét lại nội dung của tất cả các Điều khoản và Điều kiện). Cách quy định không áp đặt thời gian phải cung cấp thông tin trước khi giao kết có thể xuất phát từ thực tiễn các quan hệ giao dịch dân sự rất đa dạng, phong phú, mỗi lĩnh vực lại có những đặc thù, đòi hỏi riêng nên nếu áp dụng chung một mốc thời gian sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp [32, 132]. Điều đó thể hiện sự dung hòa lợi ích giữa doanh nghiệp và người tiêu dùng, rằng mục đích chính là bảo vệ quyền lợi cho người tiêu dùng, nhưng xuất phát từ thực tiễn, pháp luật cũng không thể phủ nhận hoàn toàn vai trò của doanh nghiệp. Luật bảo vệ người tiêu dùng Québec cũng không đưa ra mức thời hạn cụ thể nhưng quy định rằng trước khi giao kết hợp đồng thì người tiêu dùng phải có một khoảng thời gian đủ để nhận thức được các điều khoản của hợp đồng cũng như phạm vi, mục tiêu của nó trước khi chính thức ký kết. Khóa luận: Hoàn thiện PL về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.
Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có các quy định bắt buộc chủ đầu tư phải công khai thông tin về dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại trang thông tin điện tử của chủ đầu tư, trụ sở Ban Quản lý dự án. Tuy nhiên, việc công khai thông tin dự án do chính chủ đầu tư thực hiện có thể dẫn đến việc thông tin không chính xác hoặc thiếu, nên thiết nghĩ, do tính chất quan trọng, cần thiết của việc nắm bắt thông tin đối với người mua nhà, cơ quan nhà nước, cụ thể là Sở Xây dựng cũng cần phải công khai thông tin về dự án trên địa bàn quản lý. Sở Xây dựng có thể thiết lập một cổng thông tin cung cấp các thông tin về các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn, vừa để quản lý, vừa để người mua nhà cũng như các nhà đầu tư có thêm một kênh thông tin chính thức để tiếp nhận, so sánh, từ đó bảo vệ được quyền lợi chính đáng của mình.
Thứ hai, về các điều khoản lạm dụng trong hợp đồng theo mẫu
Nhìn chung, về nội dung, quy định các điều khoản lạm dụng hay bất công trong hợp đồng theo mẫu là vô hiệu của pháp luật Việt Nam là phù hợp với pháp luật nhiều nước trên thế giới. Tuy nhiên một số bất cập vẫn tồn tại. Bộ luật dân sự năm 2005 và năm 2015 quy định các điều khoản loại trừ trách nhiệm (miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi bên kia) đều vô hiệu, nhưng sự vô hiệu này sẽ bị loại bỏ nếu có thỏa thuận khác. Do đó, về cơ bản, điều khoản bất hợp lý kia sẽ không bao giờ bị coi là vô hiệu bởi thực tế người tiêu dùng, hay bên không soạn thảo hợp đồng hầu như đều chấp nhận hoặc buộc phải chấp nhận vô điều kiện toàn bộ nội dung của hợp đồng, kể cả các điều khoản hạn chế quyền lợi, tăng trách nhiệm của họ.
Hơn nữa, như đã trình bày, họ cũng không có thời gian hoặc không muốn đọc hoặc không đủ trình độ để hiểu được tất cả các điều khoản đó. Việc này dẫn đến các điều khoản mặc dù rất bất hợp lý cho người được đề nghị nhưng vẫn có hiệu lực bởi chính người được đề nghị đã tự ký kết vào hợp đồng tự ràng buộc mình với các quy định của hợp đồng đó. Nói cách khác thì cụm từ “trừ khi có thỏa thuận khác” đã tự vô hiệu hóa sự bảo vệ đối với người tiêu dùng. Do đó, cần phải bỏ đi cụm từ này, nhưng nếu muốn giữ lại nhằm đảm bảo sự tôn trọng tự do ý chí khi giao kết hợp đồng theo ý muốn của nhà làm luật thì có thể sửa lại là “trừ khi bên soạn thảo chứng minh được rằng bên kia đã biết và chấp nhận điều đó trước khi giao kết”. Nghĩa là phải chứng minh được sau khi phát hiện có các điều khoản bất công trong hợp đồng mà người tiêu dùng vẫn chấp nhận và chịu rủi ro phát sinh từ các điều khoản đó.
BLDS năm 2015 và Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 của Việt Nam quy định theo hướng liệt kê các trường hợp điều khoản không có hiệu lực. Việc liệt kê có thể có lợi ích như giảm chi phí tiếp cận cho người tiêu dùng hay giúp người ban hành điều khoản mẫu có thể tự kiểm soát tính công bằng của các điều khoản do mình đưa ra nhưng sẽ khó có thể tồn tại lâu dài bởi theo thời gian các điều khoản bất công sẽ xuất hiện nhiều hơn hoặc phức tạp hơn. Do đó, cần thiết nên xây dựng một quy định về điều khoản lạm dụng hay bất công có tính khái quát, chuẩn mực chung, sau đó mới đi vào cụ thể để mặc dù theo thời gian, các điều khoản bất công mới xuất hiện nhưng Tòa án hoàn toàn có thể dựa vào chuẩn mực chung đó để đưa ra phán quyết giải quyết tranh chấp phát sinh. Đạo luật về điều khoản và điều kiện hợp đồng của Hàn Quốc hay Bộ luật dân sự Đức cũng quy định theo hướng này. Khóa luận: Hoàn thiện PL về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.
Thứ ba, hoàn thiện cơ chế đăng ký, kiểm soát hợp đồng theo mẫu
Nhờ kiểm soát được các quy định trong hợp đồng theo mẫu, các cơ quan nhà nước đã hạn chế được phần nào các điều khoản bất lợi cho người tiêu dùng, đảm bảo tính hợp pháp, hợp lý và lành mạnh của nội dung các hợp đồng theo mẫu; đối với người tiêu dùng sẽ có điều kiện dễ dàng tham khảo thông tin hơn, để cân nhắc và quyết định giao kết hợp đồng. Sự hiệu quả của quy định này đòi hỏi việc thẩm định, xét duyệt, kiểm tra hợp đồng mẫu phải được thực hiện một cách nghiêm túc bởi một đội ngũ có năng lực. Việc khuyến khích các doanh nghiệp chủ động, tự nguyện đăng ký hợp đồng theo mẫu cũng rất cần thiết, nhất là vận động các doanh nghiệp thuộc các tập đoàn kinh tế lớn đi đầu. Bên cạnh đó cũng cần phải đẩy mạnh công tác thanh tra, kiểm tra, xử phạt hành chính đối với các doanh nghiệp không thực hiện đúng các quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trong tương lai xa hơn, ngoài việc quy định bắt buộc các doanh nghiệp thuộc một số lĩnh vực nhất định phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, pháp luật có thể quy định bất kỳ doanh nghiệp nào, thuộc bất kỳ lĩnh vực nào ngoài các lĩnh vực bắt buộc đều có thể đăng ký. Đăng ký hợp đồng mẫu khi đó không chỉ là nghĩa vụ mà còn là quyền, là lợi ích khi hợp đồng theo mẫu đã qua kiểm định của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, sẽ trở thành một đảm bảo cho năng lực, trách nhiệm, uy tín của doanh nghiệp.
3.3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư Khóa luận: Hoàn thiện PL về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.
Thứ nhất, tăng cường hiệu quả công tác tuyên truyền pháp luật
Đối với người tiêu dùng, rủi ro, tranh chấp xảy ra nhiều một phần là do người tiêu dùng chưa biết được những quyền lợi của mình, nếu có thì cũng không biết cách bảo vệ khi những quyền ấy bị xâm phạm. Vấn đề tuyên truyền về pháp luật là rất quan trọng để người tiêu dùng có thể biết được các quyền lợi và nghĩa vụ của mình, trong đó có phát hiện, khiếu nại đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét lại hợp đồng theo mẫu hoặc yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu đối với các điều khoản lạm dụng. Phổ biến pháp luật có thể thông qua phương tiện thông tin đại chúng, báo chí, đài phát thanh và truyền hình; các cổng thông tin điện tử của Tỉnh, huyện, website của sở, ban, ngành, lựa chọn các chuyên để để tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đến người tiêu dùng và các tổ chức, cá nhân kinh doanh, sản xuất hàng hóa, dịch vụ. Có thể sử dụng cả băng rôn, biểu ngữ hoặc các clip ngắn trên truyền hình nhằm tuyên truyền hay các buổi mít tinh ngoài trời…
Đối với các doanh nghiệp sản xuất hàng hóa, cung ứng dịch vụ trong các lĩnh vực có sử dụng hợp đồng theo mẫu nói chung và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói riêng, phổ biến tuyên truyền pháp luật về hợp đồng theo mẫu giúp họ có thể nắm được những vấn đề về bảo vệ người tiêu dùng, đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật khi soạn thảo và công khai các điều khoản trong hợp đồng theo mẫu áp dụng với số đông người tiêu dùng. Đồng thời nâng cao nhận thức của doanh nghiệp về ý nghĩa của vấn đề bảo vệ người tiêu dùng đối với chính công việc kinh doanh của họ, để họ thấy được lợi ích từ đó là nâng cao uy tín, thu hút người tiêu dùng chấp nhận tham gia giao dịch.
Các cơ quan chuyên môn của Bộ Công thương, Bộ Xây dựng, Hội Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng Việt Nam, Hiệp hội bât động sản Việt Nam tổ chức các cuộc hội thảo, hội nghị phổ biến luật, tuy nhiên để tăng tính hiệu quả của công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật, cần phải quan tâm, nâng cao đến chất lượng của các hoạt động này.
Thực tế nhiều cuộc hội thảo diễn ra mang tính phong trào, gây lãng phí thời gian, chi phí, công sức. Hội bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Hiệp hội bất động sản Việt Nam có thể xuất bản các tạp chí, sách báo chuyên ngành để cung cấp thông tin cần thiết cho các mục tiêu hoạt động.
Thứ hai, nâng cao trình độ, khả năng chuyên môn của đội ngũ cán bộ làm công tác bảo vệ người tiêu dùng
Nâng cao năng lực chuyên môn của đội ngũ cán bộ nhà nước nói chung, bảo vệ người tiêu dùng nói riêng, phải làm cho họ nhận biết rõ được ý nghĩa, tầm quan trọng trong công việc của mình, đủ tâm huyết nhiệt tình để thực hiện công tác, không để các doanh nghiệp “xấu” lôi kéo, lợi dụng. Bên cạnh đó, tổ chức các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ, nâng cao hiểu biết về pháp luật, tập huấn kỹ năng tư vấn, trợ giúp người tiêu dùng; bổ sung nguồn nhân lực có chuyên môn cao, nhiều sáng kiến, sáng tạo; biểu dương, khen thưởng các cán bộ, nhân viên có thành tích xuất sắc trong công tác bảo vệ người tiêu dùng.
Kết luận chương 3
Trong xu thế phát triển của kinh tế xã hội, các quan hệ xã hội diễn ra ngày càng đa dạng, phong phú, sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật để điều chỉnh là điều tất yếu. Đối với giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản nói chung, căn hộ chung cư
nói riêng, một tài sản có giá trị, vai trò lớn lại thì việc hoàn thiện pháp luật điều chỉnh lĩnh vực này lại càng cấp thiết. Chương 3 của khóa luận đã phân tích sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật trong giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam, định hướng hoàn thiện cũng như đưa ra một số giải pháp nhằm khắc phục, hạn chế những khó khăn, tồn tại trong quy định pháp luật hiện hành cũng như các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi tại Việt Nam.
KẾT LUẬN Khóa luận: Hoàn thiện PL về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.
Hợp đồng theo mẫu đã và đang tồn tại trong đời sống kinh tế – xã hội. Cũng giống như các hợp đồng khác thì về nguyên tắc hợp đồng theo mẫu cũng phải được thiết lập dựa trên cơ sở thỏa thuận, công bằng, thiện chí và trung thực. Khi đã ký kết thì các chủ thể có trách nhiệm thực hiện các nội dung của hợp đồng trên tinh thần tận tâm, thiện chí. Tuy nhiên, hợp đồng theo mẫu hay điều kiệu giao dịch chung lại được sử dụng chủ yếu trong lĩnh vực tiêu dùng, lĩnh vực mà người tiêu dùng chỉ cần hiểu sơ qua về sản phẩm hàng hóa dịch vụ rồi mặc nhiên chấp thuận hoặc ký kết vào hợp đồng theo mẫu do phía nhà kinh doanh soạn sẵn. Mua bán căn hộ chung cư cũng là một lĩnh vực mà hợp đồng theo mẫu được sử dụng chủ yếu. Với nhu cầu nhà ở ngày càng cao thì những tranh chấp phát sinh từ hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư càng nhiều. Tình trạng chủ đầu tư lạm dụng vị thế của mình để vi phạm các quy định của pháp luật, gây bất lợi cho người mua căn hộ vẫn diễn ra. Mặc dù pháp luật đã quy định về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư phải như thế nào, về đăng ký hợp đồng, nội dung hợp đồng bao gồm những điều khoản gì…nhưng phía chủ đầu tư thường không áp dụng đầy đủ hoặc đi theo hướng có lợi cho mình, và thiệt thòi và rủi ro luôn thuộc về phía người mua căn hộ, bên yếu thế hơn. Việc pháp luật liên quan đến nhà chung cư nằm rải rác ở các luật và văn bản khác nhau nên việc áp dụng cũng trở nên khó khăn hơn, nhất là đối với người tiêu dùng nói chung, người mua căn hộ nói riêng. Vì vậy, hoàn thiện pháp luật về hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư nói riêng và hệ thống pháp luật nói chung là yêu cầu bức thiết nhằm bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, tạo cơ sở pháp lý vững chắc để các giao dịch mua bán căn hộ chung cư và giao dịch dân sự nói chung được hiệu quả. Khóa luận: Hoàn thiện PL về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.
XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY:
===>>> Khóa luận: Pháp luật về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ
Dịch Vụ Viết Luận Văn Thạc Sĩ 24/7 Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn thạc sĩ, báo cáo tốt nghiệp, khóa luận tốt nghiệp, chuyên đề tốt nghiệp và Làm Tiểu Luận Môn luôn luôn uy tín hàng đầu. Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 luôn đặt lợi ích của các bạn học viên là ưu tiên hàng đầu. Rất mong được hỗ trợ các bạn học viên khi làm bài tốt nghiệp. Hãy liên hệ ngay Dịch Vụ Viết Luận Văn qua Website: https://vietthuethacsi.com/ – Hoặc Gmail: dicvuluanvanthacsi@gmail.com
