Chia sẻ chuyên mục Đề Tài Khóa luận: Giải pháp pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất hay nhất năm 2023 cho các bạn học viên ngành đang làm khóa luận tốt nghiệp tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thì với đề tài: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất. dưới đây chắc chắn sẽ giúp cho các bạn học viên có cái nhìn tổng quan hơn về đề tài sắp đến.
Nội dung chính
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất
3.1.1. Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất phải dựa trên cơ chế đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý
Trong vòng hơn 30 năm thực hiện đường lối đổi mới do Đảng đề xướng, nền kinh tế vận hành theo cơ chế kế hoạch hóa tập trung đang chuyển bước sang vận hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Dù sau nhiều lần sửa đổi, bổ sung hay ban hành Luật đất đai mới thì Luật đất đai vẫn giữ nguyên quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Quan điểm này được coi là nền tảng tư tưởng của hệ thống pháp luật đất đai hiện hành trong nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay. Và cũng là nền tảng của pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất.
3.1.2. Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất phải được xây dựng phù hợp với những đường lối, chính sách chỉ đạo của Đảng và Nhà nước.
Hoàn thiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất phải dựa trên quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng, bảo đảm ổn định chính trị – xã hội; phù hợp với đường lối đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế. Việc phân bổ quỹ đất phải đáp ứng được các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh. Việc chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất cần phù hợp với chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Quỹ đất dành cho công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển đô thị cần được mở rộng, từng bước đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và nhu cầu đô thị hóa. Diện tích đất chưa sử dụng cần được nhanh chóng đưa vào khai thác sử dụng dưới hình thức giao đất hoặc cho thuê đất phù hợp dựa trên kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất. Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đạt hóa đất nước, Nhà nước đồng thời phải đảm bảo phát triển bền vững, quan tâm đến đời sống của nhân dân, đảm bảo nhân dân được hưởng lợi từ quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa phát triển đất nước.
3.1.3. Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất đảm bảo đáp ứng nhu cầu phát triển của nền kinh tế thị trường. Khóa luận: Giải pháp pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Hội nhập kinh tế, toàn cầu hóa kinh tế tác động mạnh mẽ tự do hóa các yếu tố của quá trình sản xuất. Đây là một quá trình gỡ bỏ dần những cản trở đối với hoạt động của các chủ thể trong nền kinh tế theo cơ chế kế hoạch hóa tập trung chuyển sang vận hành theo cơ chế thị trường, xóa bỏ phân biệt đối xử giữa các thành phần kinh tế, tạo lập sự cạnh tranh bình đẳng trong việc sử dụng đất đai, tài nguyên, sức lao động, vật tư, năng lượng… tất cả được thực hiện bằng sự tự do hóa thương mại, đó chính là nội dung chủ yếu của hội nhập kinh tế quốc tế, của tổ chức thương mại thế giới (WTO). Tự do hóa các yếu tố của quá trình sản xuất đòi hỏi mỗi nền kinh tế phải xây dựng các thể chế kinh tế cho phù hợp, mà trước tiên là các thể chế kinh tế có liên quan mật thiết đến các yếu tố đầu vào của sản xuất kinh doanh, đến thị trường như việc sử dụng đất đai… đảm bảo bình đẳng, công bằng và không phân biệt đối xử.[9, 88]
Pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất nói riêng cần chú trọng đến phát triển kinh tế, thu hút đầu tư bằng cách thu hẹp sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài trong việc tiếp cận đất đai; quyền của Người sử dụng đất cần được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm thực hiện để Người sử dụng đất gắn bó hơn với đất đai, yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh để tăng hiệu quả sử dụng đất; đưa nguồn lực về đất đai vào khai thác, phát huy đầy đủ để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.
3.1.4. Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng phải đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai,giữa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng. Theo Luật dân sự thì quyền sở hữu đất đai bao gồm quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, quyền định đoạt đất đai của chủ sở hữu đất đai. Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai của chủ sở hữu đất đai hoặc chủ sử dụng đất đai khi được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng. Từ khi Hiến pháp 1980 ra đời quyền sở hữu đất đai ở nước ta chỉ nằm trong tay Nhà nước còn quyền sử dụng đất đai vừa có ở Nhà nước, vừa có ở trong từng chủ sử dụng cụ thể. Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất đai mà thực hiện quyền sử dụng đất đai thông qua việc thu thuế, thu tiền sử dụng đất… từ những chủ thể trực tiếp sử dụng đất đai. Vì vậy, để sử dụng đất đai có hiệu quả Nhà nước phải giao đất cho các chủ thể trực tiếp sử dụng và phải quy định một hành lang pháp lý cho phù hợp để vừa đảm bảo lợi ích cho người trực tiếp sử dụng, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước.
3.1.5. Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất phải đảm bảo tiết kiệm, hiệu quả, trên nguyên tắc bảo vệ môi trường.
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản vô giá của quốc gia, là yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất xã hội có ý nghĩa quyết định đến hoạt động sản xuất kinh doanh của các tổ chức kinh tế. Tuy nhiên, đất đai là tài sản hữu hạn, do vậy việc sử dụng đất phải đảm bảo tiết kiệm, hiệu quả, gắn liền với việc giải quyết các vấn đề xã hội và môi trường để bảo đảm mục tiêu phát triển bền vững.[9]
Có thể bạn quan tâm đến dịch vụ:
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất Khóa luận: Giải pháp pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất.
3.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất
3.2.1.1. Xây dựng, hoàn thiện các quy định pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện.
Mấu chốt của những bất cập trong đấu giá Quyền sử dụng đất là làm thế nào để đất có thể được chuyển giao với giá thỏa đáng cho người thực sự có nhu cầu và có khả năng trực tiếp sử dụng, khai thác đất một cách có hiệu quả nhất vẫn chưa được giải quyết. Thực ra, ở góc độ đấu giá Quyền sử dụng đất, vấn đề này được phân tích thành hai vấn đề nhỏ: Trong những trường hợp nào nên tổ chức đấu giá Quyền sử dụng đất? Làm thế nào để giá đất được xác định thông qua đấu giá phản ánh được giá trị thật của đất và việc đấu giá không có tác dụng làm đất tăng giá một cách không bình thường? Bên cạnh đó, về phương diện hiệu quả kinh tế của việc giao đất, còn có vấn đề bảo đảm việc thực thi cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đặc biệt là cam kết thực hiện dự án đầu tư đúng tiến độ.
Khi nào cần đấu giá quyền sử dụng đất? Tư tưởng chủ đạo của việc đấu giá Quyền sử dụng đất tỏ ra cần thiết một khi có nhiều người quan tâm đến một thửa đất và có kế hoạch sử dụng nghiêm túc đối với miếng đất định mua. Mục tiêu của việc đấu giá là tìm được người mua với giá cao nhất (thực ra là với giá cao nhất một cách hợp lý nhất) trong những người có kế hoạch như thế. Khóa luận: Giải pháp pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Xét theo tiêu chí đó thì nên loại bỏ quy định đấu giá Quyền sử dụng đất phục vụ cho việc xây dựng nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại điểm g, khoản 1 Điều 118, Luật đất đai năm 2013. Còn nếu cho rằng, việc đấu giá là cần thiết để đảm bảo sự minh bạch, sòng phẳng và hợp lý trong giao đất loại này, thì cần có cơ chế cho phép sang lọc ban đầu nhằm bảo đảm rằng, người tham gia đấu giá là người thực sự có nhu cầu về đất ở và việc tham gia đấu giá được thực hiện trong khuôn khổ giải quyết bài toán về nhà ở cho bản thân gia đình. Chẳng hạn, có thể quy định rõ điều kiện để được tham gia đấu giá: đang sinh sống và làm việc tại địa phương nơi có đất được đấu giá, với công việc và thu nhập ổn định; chưa có nhà ở riêng; có kế hoạch xây dựng nhà ở rõ ràng, nghiêm túc và khả thi…
Cũng có thể cân nhắc về việc giao đất loại này theo một cơ chế xét duyệt khách quan thông qua vai trò của một hội đồng với đại diện của nhiều thành phần xã hội, nghề nghiệp có liên quan. Trước hết, đất được giao cho một tổ chức hoặc một cộng đồng dân cư. Cơ quan, cộng đồng nhận đất thành lập hội đồng để tổ chức việc giao đất cho các thành viên cơ quan cộng đồng. Hội đồng xây dựng bộ tiêu chí làm căn cứ xem xét các yêu cầu được giao đất, tiếp nhận các hồ sơ xin giao đất, tổ chức xét duyệt, thảo luận và biểu quyết dân chủ theo ý kiến đa số.
Tóm lại, việc đấu giá Quyền sử dụng đất công khai và rộng mở cho mọi người chỉ thực sự cần thiết và có khả năng phát huy tác dụng tích cực, đặc biệt trong việc phòng ngừa tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực quản lý đất đai một khi cần giao đất hoăc cho thuê đất để triển khai các dự án kinh tế. Trên nguyên tắc, bất kỳ người nào có quan tâm đều có quyền tham gia vào việc đấu giá Quyền sử dụng đất. Những vấn đề quan trọng nhất cần được giải quyết là làm thế nào bảo đảm giá trúng đầu giá phù hợp với giá trị thật và bảo đảm việc sử dụng, khai thác đất theo đúng kế hoạch, dự án đã đăng ký
Bảo đảm giá trúng đấu giá phù hợp với giá thị trường. Khóa luận: Giải pháp pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Để giá trúng đấu giá không có sự chênh lệch quá lớn so với giá thị trường theo hướng bất lợi cho người bán, tất nhiên cần ấn định giá khởi điểm một cách hợp lý. Cần phát huy vai trò của các chuyên gia, nhà tư vấn về giá bất động sản. Cũng cần có cơ chế kiểm soát khách quan đối với việc định giá, trên cơ sở so sánh giá giao dịch thông thường đối với cùng loại đất trên thị trường bất động sản ở địa phương tại thời điểm tiến hành đấu giá với giá khởi điểm được ấn định. Cụ thể:
Thứ nhất, tiến hành rà soát các quy định về giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất tại Thông tư số 02/2015/TT-BTC và Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP theo hướng sau: i) xem xét hợp nhất các thông tư, chỉ quy định chung các vấn đề về đấu giá Quyền sử dụng đất trong một Thông tư, ii) Nên trao quyền xác định giá khởi điểm trong đấu giá Quyền sử dụng đất cho cơ quan tài nguyên và môi trường, trong đó quyền quyết định giá đất khởi điểm thuộc về Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh. Việc trao cho cơ quan tài nguyên và môi trường xác định giá khởi điểm là phù hợp, vì đây là chủ thể quản lý đất đai. Bên cạnh đó, thẩm quyền quyết định giá khởi điểm trao cho Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh cũng sẽ đảm bảo tính minh bạch, dân chủ. Ngoài ra , xem xét bổ sung các trường hợp xác định lại giá khởi điểm và mối quan hệ giữa giá khởi điểm ban đầu và giá xác định lại. Hiện nay, Thông tư số 02/2015/TT-BTC chưa có quy định chi tiết về vấn đề này và vì vậy, cần thống nhất việc giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường xác định lại giá khởi điểm.
Thứ hai, quy định thống nhất về phương pháp định giá đất sử dụng để xác định giá khởi điểm. Như vậy, điểm b khoản 2 Điều 10 Thông tư 76/2014/TT-BTC cần sửa đổi, bởi các văn bản về giá đất và xác định giá khởi điểm trong đấu giá Quyền sử dụng đất đều không sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh. Khóa luận: Giải pháp pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Bảo đảm tính hiệu quả của việc phân phối đất đai thông qua đấu giá. Mục đích tối hậu của việc đấu giá là tìm ra nhà đầu tư nghiêm túc nhất trong những nhà đầu tư nghiêm túc. Đất được giao hoặc cho thuê thông qua đấu giá Quyền sử dụng đất để được sử dụng, khai thác một cách có hiệu quả. Bởi vậy, cần có quy định ràng buộc người trúng đấu giá vào nghĩa vụ thực hiện việc đầu tư theo đúng nội dung như đã ghi nhận trong dự án đầu tư nộp trong hồ sơ tham gia đấu giá.
Cụ thể, người trúng đấu giá phải trực tiếp triển khai dự án trong thời gian thích hợp và theo đúng tiến độ dự kiến với số lượng, chất lượng đã được ghi nhận trong dự án đầu tư. Nếu triển khai dự án chậm trễ mà không phải do nguyên nhân bất khả kháng, thì phải chịu thu hồi đất và các chế tài về tài chính và kinh tế (nộp phạt, cấm tham gia đấu giá trong một thời gian…). Hoặc như đã được phân tích trình bày ở phần trên về cơ chế giao đất của Nhà nước Hoa kì: sử dụng hợp đồng trong hoạt động trao Quyền sử dụng đất (hợp đồng phát triển). Hoạt động trao Quyền sử dụng đất theo hình thức hợp đồng phát sinh trách nhiệm kiểm tra và đánh giá thực hiện hợp đồng của cơ quan quản lý nhà nước, bao gồm đánh giá về sự tuân thủ hợp đồng có thời hạn đánh giá hàng năm, nếu các nhà phát triển không tuân thủ đúng thỏa thuận thì sẽ bị thay đổi hoặc chấm dứt hợp đồng. Đây cũng là một quy định của pháp luật Hoa Kì đáng để học hỏi.
3.2.1.2. Sửa đổi, bổ sung hoàn thiện quy định về giá đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất.
Thứ nhất, Điều 112 Luật đất đai năm 2013 quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất, nhưng chỉ áp dụng trong quá trình khảo sát, định giá mà thiếu nguyên tắc quyết định giá đất cụ thể; đảm bảo giá đất cụ thể được xác định phù hợp với giá thị trường. Như vậy, khi xây dựng nguyên tắc định giá đất cụ thể cần làm rõ mối quan hệ giữa giá tư vấn của các tổ chức tư vấn giá độc lập với giá quyết định cuối cùng, làm rõ trách nhiệm của các chủ thể trong quy định định giá. Hơn nữa, như đã phân tích trong các phần trên, những quy định về nguyên tắc cũng như cơ sở định giá đất trong các văn bản pháp luật hiện nay vẫn còn hết sức mù mờ, thiếu tin cậy. Do đó, ta cần có những quy định rõ ràng hơn, việc tham khảo các quy định của Úc về nguyên tắc cũng như phương pháp định giá đất cũng là một giải pháp cho vấn đề này. Các quy định này đã được trình bày và phân tích cụ thể trong các phần trên. Khóa luận: Giải pháp pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Thứ hai, trên cơ sở quy định về giảm tiền sử dụng đất đối với người sử dụng đất nói chung và các tổ chức kinh tế nói riêng tại khoản 2 Điều 14 Nghị định số 38/2000/NĐ-CP là: nộp tiền sử dụng đất một lần trong thời hạn 60 ngày từ ngày nhận được thông báo của cơ quan thuế thì được giam 20% hoặc 10% tiền sử dụng đất, cần nghiên cứu đánh giá hiệu quả của việc giảm này nhằm thu hút đầu tư, giảm bớt gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp, cũng như làm cơ sở để xử lý các trường hợp nợ tiền sử dụng đất. Giải pháp đưa ra ở đây là cần giảm tiền sử dụng đất đối với trường hợp nộp một lần trong thời hạn quy định, nhưng mức giảm không cào bằng mà có thể lũy tiến tùy theo mức tiền sử dụng đất phải nộp.
Thứ ba, về giá đất tính tiền sử dụng đất. Một là, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất giao dịch của thị trường. Để xác định chính xác giá đất tính tiền sử dụng đất thì phải xác định được giá đất trong thị trường lành mạnh. Muốn xác định được giá đất lành mạnh trong các hợp đồng giao dịch thì cần thay đổi đơn giá tính thuế (thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ) trong giao dịch đất đai. Bởi hiện nay, đa phần các giá trong hợp đồng đều là giá ảo. Theo Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC thì đơn giá tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng Quyền sử dụng đất là giá trong hợp đồng…Chính quy định này đã tạo nên hiện tượng giá ảo trên hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất. Vấn đề quản lý giá đất ở nước ta hiện nay khó xác định giá đất thị trường đúng bản chất. Điều này dẫn đến việc doanh nghiệp cho rằng, giá đất tính tiền sử dụng đất cao, không phù hợp thực tế. Để khắc phục vấn đề này, cần xây dựng cơ chế kiểm soát giá trong các giao dịch đất đai để làm nguồn cung cấp giá thị trường khi xác định giá đất. Hai là, Điều 3 Thông tư số 76/2014/TT-BTC nên sửa đổi theo hướng, trường hợp áp dụng giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá thì hệ số được xác định tại thời điểm giao đất.
3.2.1.3. Hoàn thiện một số thiếu sót trong các quy định của pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Thứ nhất, bổ sung những nguyên tắc riêng của giao đất có thu tiền sử dụng đất như đã được nêu trên: giao đất phải đúng kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt; việc giao đất phải đáp ứng nhu cầu sử dụng đất; giao đất đúng thẩm quyền, đối tượng; giao đất đúng trình tự, thủ tục; thường xuyên có hoạt động thanh tra, kiểm kê đất được giao và giám sát quá trình sử dụng đất của người sử dụng đất.. vào chế định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Thứ hai, bổ sung quy định chuyển tiếp từ luật cũ sang luật mới, đồng thời có những biện pháp xử lý đối với những dự án chậm tiến độ do nặng lực của chủ đầu tư như: thu hồi đất, yêu cầu thực hiện dự án, phạt tiền …. Khóa luận: Giải pháp pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Thứ ba, về khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng. Người sử dụng đất ứng vốn giải phóng mặt bằng sẽ giảm bớt gánh nặng tài chính cho ngân sách nhà nước, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng thực hiện dự án. Tuy nhiên, trường hợp chi phí giải phóng mặt bằng đã ứng trước lớn hơn số tiền sử dụng đất phải nộp thì không tính vào vốn đầu tư dự án mà nên xử lý như sau: chủ đầu tư đang thực hiện nhiều dự án trên cùng một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì số dư sẽ được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ở các dự án khác trên cùng một địa bàn. Trường hợp nếu được trừ đối với các dự án trên cùng một địa bàn mà vẫn còn số dư hoặc chỉ thực hiện một dự án trên địa bàn hoặc nhiều dự án nhưng chỉ có một dự án phải nộp tiền sử dụng đất và phát sinh số dư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ cho ghi số dư đối với chủ đầu tư và khoản dư này sẽ được giảm trừ trong thời hạn nhất định (có thể là 24 tháng), khi thực hiện dự án khác trên địa bàn sẽ được giảm trừ. Như vậy, việc không tính và vốn đầu tư dự án sẽ giảm bớt áp lực giá thành sản phẩm đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, chủ động tạo quỹ đất sạch, tiến hành đấu giá Quyền sử dụng đất khi giao đất nhằm đảm bảo tính cạnh tranh, minh bạch và đảm bảo giá trị khu đất, thửa đất được giao.
Thứ tư, về thời hạn sử dụng đất được giao có thu tiền sử dụng đất trong trường hợp giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.Đây là một trường hợp được giao đất có thu tiền sử dụng đất mới trong Luật đất đai năm 2013 thể hiện sự bắt kịp của quy định pháp luật với thực tiễn đời sống như đã được trình bày trong các phần trên. Tuy nhiên, pháp luật lại chưa quy định rõ về thời hạn sử dụng trong trường hợp này. Về bản chất, trường hợp giao đất này tương tự với trường hợp giao đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Đầu ra của thành phẩm là quyền sử dụng đất gắn với nhà ở (hay trong trường hợp này là hạ tầng nghĩa trang), để chuyển nhượng cho người tiêu dùng. Vì vậy, pháp luật cần có quy định bổ sung cho trường hợp này tương tự như quy định tại đoạn 3, khoản 3 Điều 126 Luật đất đai năm 2013 về việc sử dụng đất sau khi chủ đầu tư chuyển nhượng Quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa.
3.2.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất Khóa luận: Giải pháp pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất.
3.2.2.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý hành chính về đất đai tại các địa phương.
Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai là một bộ dữ liệu đặc biệt quan trọng nhằm quản lý và xác định rõ ràng hơn về tiềm năng tài nguyên đất của mỗi quốc gia. Nhận thức rõ vấn đề này, Chính phủ đã giao Bộ Tài Nguyên và Môi Trường xây dựng Đề án triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh về đất đai. Tuy nhiên, qua một thời gian tổ chức hướng dẫn, thực hiện, hoạt động xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai gặp phải không ít những khó khăn Do đó, trong thời gian tới Bộ Tài Nguyên và Môi Trường cần:
Đối với công tác đào tạo: Đào tạo cho các cán bộ quản trị hệ thống hay cán bộ xử lý nghiệp vụ đều phải có các quy trình riêng rẽ, cụ thể, viết hướng dẫn sử dụng chi tiết, định hướng người dùng thay đổi thói quen, tiếp cận công nghệ mới Xây dựng các tài liệu áp dụng quy trình, thủ tục, chính sách pháp lý trong thực tiễn vào việc xây dựng xử lý, quản lý nghiệp vụ, khai thác dữ liệu đối với hệ thống.
Phối hợp với các đơn vị thi công xây dựng cơ sở dữ liệu, hỗ trợ thực hiện công tác sử dụng phần mềm trong nhiệm vụ xây dựng cơ sở dữ liệu.
Có thể thấy rằng, nếu hệ thống thông tin đất đai hoàn thiện nó sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận và khai thác tài nguyên đất đai. Với hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai đầy đủ, sát với thực tế, những người tham gia các giao dịch về đất đai hoàn toàn được bảo đảm. Họ có thể tiếp cận được những thông tin đầy đủ và chính xác. Về phía Nhà nước, cũng dễ dàng trong công tác quản lý đất đai, thực hiện thẩm định nhu cầu sử dụng đất khi nhà nước tiến hành giao, cho thuê đất.
3.2.2.2. Phát triển nhanh các tổ chức tư vấn về giá đất để định giá đất.
Tổ chức tư vấn về giá đất thực hiện định giá đất là cơ sở tính tiền sử dụng đất cho các hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất. Đây còn là nguồn dữ liệu quan trọng, làm cơ sở cho các phương pháp xác định giá đất được sử dụng trong xác định giá đất cụ thể khi giao, cho thuê. Do đó, pháp luật cần quan tâm hơn đến những quy định có liên quan về vấn đề này như địa vị pháp lý của Tổ chức tư vấn giá đất. Tuy nhiên, đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt và thuộc đối tượng nhà nước quản lý giá theo quy định của Luật Quản lý Giá. Do đó, việc xác lập địa vị pháp lý của Tổ chức tư vấn giá đất cũng như quy định cụ thể điều kiện, năng lực và dịch vụ cung cấp cần phải phù hợp với Luật Quản lý Giá. Tổ chức có chức năng tư vấn giá đất phải là tổ chức nghề nghiệp có tính độc lập về chuyên môn, nghiệp vụ, phù hợp với thông lệ quốc tế và phù hợp với chủ trương xã hội hóa (tách khỏi cơ quan quản lý nhà nước thực hiện dich vụ độc lập). Dưới đây là một số giải pháp phát triển và hoàn thiện cơ cấu tổ chức cũng như chức năng của tổ chức tư vấn giá đất: Khóa luận: Giải pháp pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Đồng bộ hóa và hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động tư vấn định giá đất (thống nhất giữa Luật Giá, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai). Hoàn thiện quy định về: Nguyên tắc hoạt động của tổ chức tư vấn định giá đất; Thống nhất quy định về phương pháp xác định giá đất; Điều kiện hoạt động của tổ chức tư vấn định giá đất, điều kiện đối với cá nhân hành nghề tư vấn định giá đất; Quyền, nghĩa vụ của tổ chức tư vấn định giá đất.
Bổ sung các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động tư vấn định giá đất: Quy định cụ thể trách nhiệm, chế tài xử lý các vi phạm trong hoạt động của các tổ chức tư vấn định giá đất; Quy định rõ cơ chế giám sát, đánh giá chất lượng của hoạt động tư vấn định giá đất; Quy định về tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật đánh giá chất lượng dịch vụ tư vấn định giá đất; Quy định rõ cơ chế bắt buộc sử dụng dịch vụ tư vấn định giá đất; Kiểm tra việc quy định và công bố định giá đất; Xử lý khiếu nại và tranh chấp về kết quả tư vấn định giá đất.
Xây dựng cơ sở dữ liệu cần thiết phục vụ cho việc định giá đất; Xây dựng các phần mềm máy tính chuyên dụng cho việc xác định giá trị đất đai; Thành lập Hội đồng định giá đất cấp Trung ương và cấp tỉnh, hoặc hệ thống cơ quan định giá đất của Trung ương; Đào tạo đội ngũ định giá viên về giá đất chuyên nghiệp.
3.2.2.3. Tạo điều kiện, cơ chế thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch và hiệu quả.
Một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch và hiệu quả sẽ giúp huy động vốn cho đầu tư phát triển, mở rộng thị trường trong và ngoài nước, thu hút đầu tư… Tạo điều kiện cho phát triển kinh tế xã hội, tăng GDP và ngân sách nhà nước, thúc đẩy sản xuất kinh doanh và nâng cao đời sống nhân dân. Hơn nữa, nó còn là nguồn dữ liệu quan trọng cho các cơ quan định giá đất khi nhà nước tiến hành giao, cho thuê đất, là môi trường diễn ra các giao dịch giúp các nhà đầu tư huy động vốn một cách dễ dàng để hoàn thành dự án…
Như vậy, để tạo điều kiện, cơ chế thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch và hiệu quả, cần thông qua các hoạt động như: đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, xây dựng hệ thống dữ liệu thông tin đất đai đầy đủ, hiện đại và khoa học, hình thành đồng bộ hệ thống văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất ở các địa phương, cải cách thủ tục hành chính theo hướng đơn gian gọn nhẹ bởi giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý quan trọng giúp minh bạch mọi giao dịch trên thị trường; bên cạnh đó để thúc đẩy thị trường phát triển hiệu quả ta cũng cần những chính sách đất đai cởi mở, không còn phân biệt đối xử giữa các loại chủ thể sử dụng đất phù hợp hơn với quá trình hội nhập.
3.2.2.4. Tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra việc giao đất tại các địa phương, kiên quyết trong xử lý vi phạm trong lĩnh vực này. Khóa luận: Giải pháp pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Thực tế cho thấy các cuộc kiểm tra thi hành Luật đất đai do Bộ Tài nguyên và môi trường thực hiện có ý nghĩa to lớn trong việc phát triển, chấn chỉnh và nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các đối tượng sau khi được nhà nước giao đất. Tuy nhiên, các cuộc thanh tra, kiểm tra chủ yếu mới dừng ở mức độ phát hiện, hướng dẫn xử lý (cũng đã có trường hợp xử lý); việc xử lý như thế nào lại phụ thuộc nhiều vào Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Giải pháp tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra sử dụng đất được thực hiện theo hướng:
Thứ nhất: tập trung vào những địa bàn nơi phát hiện nhiều sai phạm trong việc sử dụng đất như: Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, …những địa phương tập trung những dự án với quy mô lớn.
Thứ hai, tập trung vào một số nội dung: thu hồi đất giao cho doanh nghiệp mà doanh nghiệp có vi phạm như: không thực hiện sử dụng đất, sai mục đích sử dụng, không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đất được giao sai thẩm quyền, chưa hoàn thành thủ tục hành chính…
Thứ ba, cho phép đoàn kiểm tra, thanh tra được báo cáo trực tiếp với Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường các trường hợp: dự án treo, sử dụng đất sai mục đích, nhu cầu ít nhưng thực tế sử dụng đất nhiều, hành vi “găm đất”… Bộ Tài nguyên và môi trường trình Thủ tướng Chính phủ ra quyết định xử lý trực tiếp đối với những trường hợp vi phạm nghiêm trọng.
Thứ tư, xử lý những trường hợp đã phát hiện mà địa phương không giải quyết (chậm giải quyết) bằng cách trực tiếp ra quyết định xử lý sai phạm và hình thức kỉ luật đối với người có trách nhiệm giải quyết cấp địa phương.
Kết Luận Khóa luận: Giải pháp pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Trong quá trình hội nhập và phát triển kinh tế quốc tế hiện nay, chính sách, pháp luật đất đai có vai trò quan trọng, góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai, chuyển nguồn tài chính tiềm năng thành nguồn tài chính hiện thực cho đầu tư phát triển của mọi tổ chức kinh tế. Nếu như trước kia, khi đất nước vẫn đang duy trì nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, bao cấp, Nhà nước chưa chú trọng đến tính kinh tế của đất đai mà mới chỉ chú trọng đến tính chính trị, xã hội của đất. Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất diễn ra rất phổ biến. Quan hệ giữa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân xin cấp đất là quan hệ điển hình có tính chất “xin – cho”, đặc trưng của nền hành chính quan liêu bao cấp. Công tác quản lý đất đai lỏng lẻo, sử dụng lãng phí tài nguyên đất, tạo nhiều sơ hở cho tiêu cực, tham nhũng. Thì kể từ khi đất nước chuyển mình sang xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cũng được ra đời. Đánh một dấu mốc quan trọng trong việc tiền tệ hóa đất đai, công nhận và quản lý về mặt giá trị của đất. Các chủ thể trong nền kinh tế – xã hội cũng dẫn làm quen với việc phải trả cho Nhà nước – chủ thể đại diện sở hữu toàn dân đối với đất đai – một khoản tiền (tiền sử dụng đất) để có được quyền sử dụng đất. Điều này, đồng thời đã nâng cao ý thức trách nhiệm của người sử dụng đất, giúp đất được giao được sử dụng hiệu quả. Tuy nhiên, bên cạnh những bước đột phá trong quy định pháp luật, kết quả thực hiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất trong thời gian qua cũng đã bộc lộ không ít những bất cập, hạn chế.
Trong khuôn khổ của đề tài, khóa luận này xin được đưa ra những phân tích về mặt lý luận của pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất. Bên cạnh đó, cũng đưa ra những cái nhìn về thực trạng pháp luật, kết quả thực hiện, đánh giá pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất. Để từ đó, thống kê những bất cập, hạn chế trong các quy định của pháp luật về vấn đề này. Và cuối cùng là những giải pháp, kiến nghị được đưa ra nhằm xây dựng và hoàn thiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất. Khóa luận: Giải pháp pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất.
XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY:
===>>> Khóa luận: Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất
Dịch Vụ Viết Luận Văn Thạc Sĩ 24/7 Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn thạc sĩ, báo cáo tốt nghiệp, khóa luận tốt nghiệp, chuyên đề tốt nghiệp và Làm Tiểu Luận Môn luôn luôn uy tín hàng đầu. Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 luôn đặt lợi ích của các bạn học viên là ưu tiên hàng đầu. Rất mong được hỗ trợ các bạn học viên khi làm bài tốt nghiệp. Hãy liên hệ ngay Dịch Vụ Viết Luận Văn qua Website: https://vietthuethacsi.com/ – Hoặc Gmail: dicvuluanvanthacsi@gmail.com
