Khóa luận: Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất

Chia sẻ chuyên mục Đề Tài Khóa luận: Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hay nhất năm 2023 cho các bạn học viên ngành đang làm khóa luận tốt nghiệp tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thì với đề tài: Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất dưới đây chắc chắn sẽ giúp cho các bạn học viên có cái nhìn tổng quan hơn về đề tài sắp đến.

Phần mở đầu

1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là địa bàn tổ chức các hoạt động sống của con người, cùng với quan điểm “an cư lạc nghiệp” đã là truyền thống văn hóa của dân tộc, do đó, quyền sử dụng đất là một quyền mà đại bộ phận người dân rất quan tâm. Đất đai vừa đóng vai trò là nguồn lực, vừa đóng vai trò là yếu tố đầu vào không thể thiếu trong các hoạt động kinh tế. Dựa trên quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý được quy định trong Hiến pháp, Nhà nước nhân danh đại diện chủ sở hữu không trực tiếp sử dụng và khai thác nguồn lợi từ đất mà chỉ đứng ra là chủ thể phân phối đất đai cho các cá nhân, tổ chức trong xã hội dựa trên quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất để đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích và hiệu quả, đồng thời đảm bảo cho việc quản lý đất đai được tập trung, thống nhất. Vì vậy, các quy định về giao đất là chế định tất yếu cần được ban hành để phù hợp với định hướng và mục tiêu đề ra của Đảng và Nhà nước. Tuy nhiên khi đất nước chuyển sang nền kinh tế thị trường, đất đai dần thể hiện tính kinh tế của mình trong các hoạt động của đời sống, quyền sử dụng đất dần dần đã trở thành một loại “hàng hóa” được trao đổi, chuyển nhượng giữa các chủ thể trong xã hội. Nhà nước cũng theo đó thiết lập nên những chế định khác nhau nhằm quản lý, kiểm soát về mặt giá trị của Quyền sử dụng đất, bước đầu quan tâm đến việc khai thác tiềm năng tài chính của đất đai. Một trong những chế định đó, phải kể đến các quy phạm pháp luật về: Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Khóa luận: Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Nhìn vào thực tiễn nghiên cứu, nhằm giải quyết và nâng cao hiệu quả trong hoạt động giao đất đã có rất nhiều đề tài nghiên cứu, tạp chí, bài viết chuyên môn. Tuy nhiên, các bài viết này thường gộp chung ba chế định có liên kết chặt chẽ với nhau: Giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất để khai thác và phân tích. Trong khi đó, có rất ít bài nghiên cứu riêng và đặc biệt chỉ tập trung tìm hiểu, khai thác về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Mặc dù đây chỉ là một chế định nhỏ trong pháp luật đất đai, nhưng nó lại được áp dụng một cách thường xuyên trên thực tế giữa các cơ quan quản lý đất đai Nhà nước với các chủ thể thuộc trường hợp được giao đất và cũng là chế định được sự quan tâm nhiều nhất từ phía cá nhân, chủ đầu tư muốn làm giàu từ đất. Điều này có thể thấy rất rõ qua lần ban hành Luật Đất đai năm 2013, chế định này được sửa đổi, bổ sung khá nhiều với những bước ngoặt mới và dành được sự chú ý của rất nhiều những nhà quản lý, ý kiến đóng góp từ phía các cá nhân, tổ chức kinh tế.

Tuy nhiên, những hạn chế, bất cập trong các quy định pháp luật về lĩnh vực này vẫn tồn tại và đòi hỏi những giải pháp hữu hiệu hơn. Bên cạnh những thành tựu, hiệu quả tích cực đã đạt được trong thời gian qua như: Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã được thực hiện theo đúng quy định; đã từng bước khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, không đúng đối tượng. Đất được giao, cho thuê, được chuyển mục đích về cơ bản là phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất… Thì tại các địa phương việc quản lý, sử dụng đất vẫn còn những hạn chế nhất định cần kể đến như: Tình trạng đất được giao, cho thuê nhưng sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật; tình trạng găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án, dẫn đến lãng phí đất đai và gây bất bình trong dư luận, sự “mù mờ” trong các nguyên tắc định giá đất làm căn cứ xác định tiền sử dụng đất là hệ lụy cho những tham nhũng, thất thoát lớn… Những bất cập trên đã đặt ra yêu cầu cần phải hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về giao đất nói riêng trong giai đoạn hiện nay.

Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài ” Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất theo pháp luật đất đai năm 2013″ là hoàn toàn phù hợp, đáp ứng nhu cầu hoàn thiện hệ thống pháp luật, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật cũng như bảo đảm sự điều chỉnh hợp lý các chính sách pháp luật về đất đai trong thực tiễn hiện nay.

Có thể bạn quan tâm đến dịch vụ:

===>>> Bảng Giá Viết Thuê Khóa Luận Tốt Nghiệp Ngành Luật

2. Tình hình nghiên cứu

Trong suốt quá trình thu thập, tìm kiếm tài liệu phục vụ cho việc hoàn thiện khóa luận này, đã có rất nhiều những nghiên cứu, bài viết chuyên môn có liên quan được biết đến, phải kể đến như: Khóa luận: Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Sách chuyên khảo: “Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam” (2013), của TS. Đặng Thị Bích Liễu, nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Trong đó, TS. Đặng Thị Bích Liễu đã phân tích làm rõ những đặc trưng về hoạt động giao đất có thu tiền sử dung đất, cho thuê đất, về đấu giá quyền sử dụng đất. Từ đó, đưa ra những đánh giá, quan điểm nhằm hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, nâng cao hiệu quả của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Giúp hoạt động giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất khai thác được tối đa tiềm năng kinh tế từ đất và ngăn chặn tham nhũng, thất thoát cho Nhà nước trong lĩnh vực này.

Đề tài luận án tiến sĩ “Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất” được bảo vệ năm 2008 do tác giả TS.Trần Quang Huy thực hiện. Luận án đã phân tích làm rõ thực trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam, qua đó đề xuất thực hiện các qui định pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam. Hơn những thế, đã có rất nhiều những đề xuất, định hướng được nêu trong luận án đã được hiện thực hóa thông qua các quy định pháp luật trong lần ban hành Luật đấi đai 2013 (mới).

Đề tài “Nghiên cứu cơ sở thực tiễn và lý luận của việc giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng” do Ths. Hoàng Ngọc Phương làm chủ nhiệm đã tổng hợp thực trạng trong việc thực hiện cơ chế thu hồi đất để giao đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, bổ sung nghiên cứu toàn diện về các nội dung thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất qua các thời kỳ để có cơ sở đề xuất hoàn thiện các quy định pháp luật hiện hành.

Đề tài luận văn thạc sĩ “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam” của tác giả Ths. Nguyễn Thị Thu Hiền thực hiện năm 2012. Luận văn đã phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành; từ đó đưa ra những định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, thì còn có rất nhiều những bài viết, báo cáo khoa học và báo cáo thống kê có liên quan. Nổi bật như: “Cần điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất” của tác giả Phùng Hương, tạp chí Tài nguyên và Môi trường, số 15/2011; “Một số giải pháp giao đất, cho thuê đất” của tác giả Phan Văn Thọ, tạp chí Tài nguyên và Môi trường, số 5/2009; “Bất cập trong các quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất của Luật Đất đai năm 2013” của tác giả Đặng Anh Quân, tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 5/2016; “ Bất cập trong quy định xác định tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất đối với tổ chức kinh tế” của tác giả Châu Hoàng Thân, tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 11/2016…

Qua đây, phần nào cũng thấy được sự quan tâm rất lớn từ các học giả, nhà nghiên cứu và các nghiên cứu sinh về vấn đề này. Khóa luận này cũng xin được góp vào đó, làm phong phú thêm những ý tưởng nhằm tìm ra được đề xuất hoàn hảo và thích hợp nhất, với mục tiêu duy nhất là giải quyết được những tồn đọng, bất cập trong việc xây dựng, thực thi pháp luật.

3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu Khóa luận: Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Thứ nhất, tìm hiểu những vấn đề lý luận cơ bản nhất từ cơ sở hình thành, vai trò của các quy định và nội dung các quy định pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Thứ hai, hệ thống và phân tích các quy định pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất; nhận xét được những điểm tích cực và những bất cập chưa được giải quyết sau khi Luật Đất đai năm 2013 được ban hành thay thế cho Luật Đất đai năm 2003.

Cuối cùng, cũng như mọi nghiên cứu khác, kết quả mà khóa luận này cần đạt được là có thể đưa ra những đề xuất, giải pháp hoàn thiện pháp luật và khắc phục vướng mắc trong thực hiện pháp luật dựa trên những phân tích về thực trạng pháp luật.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quan hệ pháp luật trong giao đất có thu tiền sử dụng đất về: các quy định của pháp luật được thực hiện bởi các chủ thể trong quan hệ này; những bất cập, hạn chế trong thực hiện và đề xuất giải pháp khắc phục.

Trong khuôn khổ có hạn của khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật, đề tài chỉ đi sâu vào tìm hiểu các quy định của Luật đất đai năm 2013 về giao đất có thu tiền sử dụng đất: phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về giao đất có thu tiền sử dụng đất; đánh giá thực trạng pháp luật; đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này trong quá trình triển khai thực hiện; trên cơ sở đó đưa ra những đề xuất, giải pháp hoàn thiện pháp luật.

5. Phương pháp nghiên cứu

Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu khóa luận này dựa trên lý luận Mác – Lênin với phép biện chứng khoa học duy vật và biện chứng khoa học lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh và chính sách, pháp luật của Nhà nước trong lĩnh vực quản lý đất đai. Cụ thể như sau:

Phương pháp thống kê, tổng hợp phân tích, đánh giá: Dựa trên những tài liệu được thu thập để tổng hợp phân tích và đánh giá các số liệu, thông tin đưa ra được những nhận xét để từ đó định hướng và đề đạt giải pháp khắc phục, hoàn thiện.

Phương pháp so sánh: Phương pháp này được sử dụng để đối chiếu các quy định của pháp luật, tìm ra các điểm mới, điểm bất cập, chưa phù hợp, chưa thống nhất trong hệ thống pháp luật và cả những hạn chế trong việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn thi hành về quản lý đất đai nói chung và chế định giao đất có thu tiền sử dụng đất theo như đề tài của nghiên cứu này nói riêng. Khóa luận: Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Phương pháp thu thập kế thừa các nghiên cứu, tài liệu đã có: Khóa luận này đã tiếp cận, thu thập kế thừa các thông tin, tài liệu tổng kết thi hành Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, các số liệu của các công trình khoa học đã công bố trên các luận văn, đề tài nghiên cứu của các tác giả khác để trên cơ sở đó phân tích, đánh giá pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất, đồng thời nhận diện những tồn tại bất cập của pháp luật về vấn đề này để đề xuất các giải pháp phù hợp.

6. Kết quả và đóng góp của khóa luận

Khóa luận đi vào tìm hiểu chi tiết các quy định pháp luật có liên quan đến vấn đề giao đất có thu tiền sử dụng đất tại Việt Nam. Từ cở sở lý luận hình thành quy định đến việc quy định được sửa đổi bổ sung, cho đến việc thực hiện pháp luật. Bên cạnh đó, khóa luận còn tham khảo một số quy định của pháp luật của các Quốc gia trên thế giới có liên quan, đưa ra cái nhìn và đúc rút bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.

Luật đất đai năm 2013 được ban hành và đã đi vào thực hiện được gần 4 năm. Bên cạnh những sửa đổi và bổ sung hoàn thiện thì nó vẫn còn bộc lộ không ít những thiếu sót, lỗ hổng và cả những bất cập trong quá trình áp dụng. Trong khuôn khổ khóa luận này, cũng có những so sánh về sự đổi mới giữa Luật đất đai năm 2003 với Luật đất đai năm 2013 ở những quy định liên quan đến đề tài. Kết hợp với việc đánh giá kết quả thực hiện các quy định mới, nhận xét ưu, nhược điểm. Từ đó, đưa ra những định hướng, giải pháp xây dựng và hoàn thiện pháp luật.

7. Kết cấu của khóa luận

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của khóa luận gồm 3 chương:

• Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất.
• Chương 2: Thực trạng pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013.
• Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Chương 1. Những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất.

1.1. Khái niệm, đặc điểm và các hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất

1.1.1. Khái niệm giao đất có thu tiền sử dụng đất Khóa luận: Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.

“Giao đất” là nội dung quản lý Nhà nước đã tồn tại ngay từ những thời điểm đầu tiên Luật đất đai được ban hành. Từ Quyết định số 2011CP năm 1980, trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai đã có nội dung “Giao đất, thu hồi đất và trưng dụng đất”; đến Luật Đất đai năm 1987, nội dung này được quy định là “Giao đất, thu hồi đất”. Bởi lẽ, lúc đó Nhà nước chưa thừa nhận Quyền sử dụng đất có giá trị nên Nhà nước chỉ giao đất và khi Nhà nước cần sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng hoặc phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Nhà nước thu hồi đất hoặc có thể trưng dụng đất mà không quy định việc cho người sử dụng thuê đất hoặc cho người sử dụng chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời, việc giao đất cũng chỉ thực hiện dưới hình thức “cấp đất”, tức là giao đất không thu tiền sử dụng đất, người nào có nhu cầu sử dụng thì được Nhà nước giao, khi không còn nhu cầu thì Nhà nước thu hồi – hết sức đơn giản, thô sơ.

Đến Luật Đất đai năm 1993, Quyền sử dụng đất được Nhà nước thừa nhận có giá trị và Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng dưới các hình thức khác nhau, nội dung này mới được bổ sung ý “cho thuê đất” thành “Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất”. Đến lần sửa đổi, bổ sung năm 2001 thì bổ sung ý “chuyển mục đích sử dụng đất” vào Điều 24a và Điều 24b. Đến khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời nội dung này mới được hoàn thiện thành “Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất”

Như vậy, cùng với quá trình phát triển của kinh tế – xã hội, nội dung này của công tác quản lý Nhà nước về đất đai cũng thay đổi và dần được hoàn thiện hơn. Và đến nay, nội dung này đã được tách thành một chương riêng. Nhưng khái niệm về giao đất thì mới được đưa ra lần đầu tiên tại Luật đất đai năm 2003: “Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.”

Với ý nghĩa tương tự, khái niệm này được sửa đổi, và bổ sung một lần nữa tại khoản 7 – Điều 3 – Luật Đất đai năm 2013: “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.”

Theo quy định này thì giao đất là một nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng đất. Quyền sử dụng – một dạng của quyền tài sản – được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (theo quy định của pháp luật) giao cho người có nhu cầu sử dụng đất thông qua quyết định giao đất. Quyết định giao đất như một quan hệ hành chính của cơ quan Nhà nước với công dân, có bản chất của một quyết định hành chính với tính chất trao Quyền sử dụng đất cho Người sử dụng đất. Và với đặc điểm nổi bật của một quyết định hành chính, nó không có chức năng pháp lý là làm thay đổi cơ chế điều chỉnh pháp luật dù dưới bất cứ hình thức nào mà chỉ để thi hành các quy định của pháp luật. Điểm khác biệt của quyết định hành chính so với những loại giấy tờ khác là nó do các chủ thể hoạt động hành chính có thẩm quyền ban hành một cách đơn phương (khác với hợp đồng). Mặt khác, chủ thể được giao đất phải là đối tượng nằm trong những đối tượng được giao đất theo quy định của pháp luật. Chủ thể được giao đất phải sử dụng đất đúng mục đích trong đơn xin giao đất, trong hạn mức và thời hạn theo quy định của pháp luật. Khóa luận: Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Khác với hình thức giao đất trong thời kì kinh tế kế hoạch hóa tập trung với khái niệm “giao đất” như được phân tích trên đây, giao đất có thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định giao đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Khoản tiền này được gọi là “tiền sử dụng đất”, được nộp một lần vào thời điểm nhận quyền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất được tính theo giá “mỗi mét vuông đất” và giá mỗi mét vuông đất được xác định theo khả năng sinh lợi và mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng có trên đất.

Thực chất việc giao đất có thu tiền sử dụng đất là để xác định rõ giá trị của Quyền sử dụng đất, nâng cao trách nhiệm của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong quản lý và sử dụng có hiệu quả tài sản đất Nhà nước giao. Giao đất có thu tiền sử dụng đất còn làm tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư thực hiện các dự án xây dựng, cải tạo, nâng cấp cơ sở hạ tầng, nhằm phát triển tài nguyên đất, tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước và sử dụng đất đai.[14, 107]

1.1.2. Đặc điểm của giao đất có thu tiền sử dụng đất

Thứ nhất, về mục đích sử dụng đất, đối với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, đất được giao thường sử dụng vào làm đất ở của hộ gia đình, cá nhân; tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư, xây dựng cơ sở hạ tầng nhằm thu lợi nhuận hoặc chuyển nhượng. Nghĩa là thường được sử dụng trong các trường hợp mà việc sử dụng đất đem lại lợi nhuận cho Người sử dụng đất. Trong khi, với hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất thì đất được giao chủ yếu sử dụng vào mục địch công cộng, quốc phòng, an ninh, trụ sở cơ quan Nhà nước, đất nông nghiệp, lâm nghiệp… của hộ gia đình, cá nhân, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa mà không nhằm mục đích kinh doanh, hưởng lợi. Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất được ra đời sau hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và nó là kết quả tất yếu của sự phát triển kinh tế xã hội và là một yếu tố quan trọng trong nền kinh tế thị trường.

Thứ hai, về mặt nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất, đương nhiên, phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật. Tiền sử dụng đất được Người sử dụng đất nộp một lần vào thời điểm nhận Quyền sử dụng đất từ Nhà nước. Đây là điểm đặc trưng của hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhấn mạnh tính kinh tế, giá trị của Quyền sử dụng đất, khác với hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất hoàn toàn dựa trên cơ chế “xin – cho” từ Nhà nước đối với Người sử dụng đất. Tại đó, Người sử dụng đất không phải trả tiền cho Nhà nước để có được Quyền sử dụng đất, có chăng thì chỉ là khoản phí, lệ phí rất nhỏ cho các thủ tục hành chính.

Thứ ba, về các trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Đối tượng được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất chủ yếu là cá nhân, hộ gia đình và tổ chức kinh tế, trong khi đó, đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất thường là cơ quan nhà nước, tổ chức ngoại giao…cũng có cả cá nhân, hộ gia đình nhưng đất được giao trong trường hợp này để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp nhằm đảm bảo an ninh lương thực và kế sinh nhai cho người dân. Tóm lại, các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất tập trung vào các chủ thể của nền kinh tế tư nhân với mục đích sử dụng đất để thu lợi nhuận.

Thứ tư, về quyền và nghĩa vụ của chủ thể được Nhà nước giao, về cơ bản quyền của đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất sẽ được mở rộng hơn so với đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất. Cụ thể, đối tượng được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.”[16]. Trong khi các đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất thì không có các quyền này.

1.1.3. Các hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Khóa luận: Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất về cơ bản được chia làm hai loại đó là: hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất dựa trên khung giá do Nhà nước quy định và hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá Quyền sử dụng đất.

Thứ nhất, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất dựa trên khung giá do Nhà nước quy định, đây là hành vi giao đất đơn thuần mang tính hành chính và đương nhiên, phải do chính các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai có thẩm quyền thực hiện dựa trên trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về giao đất. Việc xác định tiền sử dụng đất đối với hình thức giao đất này được xác định trên cơ sở: diện tích đất, mục đích sử dụng và giá đất cụ thể. Trong đó, giá đất cụ thể được xác định trên cơ sở các phương pháp: so sánh trực tiếp; chiết trừ; thu thập; thặng dư hoặc theo phương pháp hệ số điều chỉnh do nhà nước quy định.

Thứ hai, giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá Quyền sử dụng đất, về bản chất đây là hành vi vừa có tính hành chính vừa có tính chất dân sự – thương mại. Hành vi giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá chính là hệ quả của hành vi đấu giá Quyền sử dụng đất. Từ tính chất dân sự – thương mại của hành vi bán đấu giá có thể xem việc mở phiên đấu giá và bán đấu giá là phương thức có tính kĩ thuật để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất lựa chọn được người sử dụng đất theo đúng mục đích, nhu cầu sử dụng, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Do đó, cần lưu ý tách bạch các hoạt động có tính chất dân sự – thương mại với các hoạt động có tính chất hành chính khi thực hiện hình thức giao đất này. Có thể thấy rõ bản chất này thông qua các quy định về trình tự, thủ tục tiến hành hình thức giao đất này, cụ thể: khi tiến hành thực hiện hình thức giao đất này thì ngoài trình tự tương tự với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đơn thuần mang tính hành chính thì còn có các quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất. Và đương nhiên không thể bỏ qua việc xác định tiền sử dụng đất đối với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá Quyền sử dụng đất, đây cũng là nét đặc trưng để phân biệt giữa hai hình thức giao đất được nêu tại phần này. Cụ thể, tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá Quyền sử dụng đất được xác định dựa vào giá đất trúng đấu giá và diện tích đất được giao. Khóa luận: Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.

1.2. Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất

Khái niệm:

Giao đất là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai, được hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất bao gồm những quy định mang tính quản lý nhà nước có những nội dung cơ bản sau: căn cứ giao đất; đối tượng được giao đất; thẩm quyền giao đất; thời hạn giao đất; quy trình, thủ tục giao đất và tiền sử dụng đất…

Như vậy, pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất là tổng hợp quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sở hữu, quản lý Nhà nước đối với đất đai bao gồm các căn cứ giao đất, các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, thẩm quyền quyết định giao đất, thời hạn sử dụng đất được giao, trình tự, thủ tục tiến hành giao đất và việc xác định tiền sử dụng đất.

Đặc điểm:

Thứ nhất, giao đất có thu tiền sử dụng đất là một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.

Về giá trị pháp lý của việc giao đất: Giao đất làm phát sinh quyền sử dụng đất của người sử dụng đất thông qua quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Về quan hệ chủ thể: Giao đất làm phát sinh giữa Nhà nước và các tổ chức, hộ gia đình, các nhân có nhu cầu sử dụng đất. Nhà nước là tổ chức quyền lực chính trị đồng thời là đại diện chủ sở hữu đất đai nên mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong trường hợp giao đất mang đậm tính quyền lực nhà nước, mệnh lệnh hành chính, không bình đẳng và không thể thỏa thuận. Về nghĩa vụ tài chính: người được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước đó là nộp tiền sử dụng đất. Mọi quy định của pháp luật về vấn đề này đều được thực thi bởi cơ quan Nhà nước và chúng mang tính mệnh lệnh – phục tùng.

Thứ hai, pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất phản ánh xu thế vận động theo hướng thị trường của các quan hệ đất đai.

Với việc công nhận giá trị của quyền sử dụng đất, đưa các quy định về giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện. Nhà nước đã chứng tỏ quyết tâm trong việc xóa bỏ cách thức quản lý hành chính theo cơ chế “xin-cho”, mang nặng tính ban ơn, bao cấp của mô hình kinh tế kế hoạch hóa tập trung đã được duy trì trong một thời gian dài trước đây. Thay vào đó, với nền kinh tế thị trường, người dân phải dần quen với việc trả một khoản tiền cho Nhà nước để có được Quyền sử dụng đất, điều này giúp nhà nước khai thác được tiềm năng kinh tế từ tài nguyên đất, tạo sự công bằng giữa các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất, mặt khác, nâng cao ý thức trách nhiệm trong việc quản lý, sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất được giao.

1.3. Nội dung pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất Khóa luận: Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Nội dung pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất quy định về các vấn đề: nguyên tắc trong giao đất có thu tiền sử dụng đất; căn cứ giao đất; các trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; thẩm quyền giao đất; quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong giao đất có thu tiền sử dụng đất; thời hạn giao đất; tiền sử dụng đất; xử lý vi phạm trong giao đất có thu tiền sử dụng đất; quy trình, thủ tục giao đất.

Nguyên tắc trong giao đất có thu tiền sử dụng đất: Nguyên tắc của pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất là những tư tưởng xuyên suốt trong những quy phạm pháp luật liên quan đến hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất; tạo cơ sở, nền tảng cho việc thực hiện và áp dụng các quy định đó vào thực tiễn cuộc sống. Để việc thực thi pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất được công bằng, khách quan và minh bạch thì chúng ta cần tuân thủ các nguyên tắc cơ bản như: giao đất phải đúng kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt; việc giao đất phải đáp ứng nhu cầu sử dụng đất; giao đất đúng thẩm quyền, đối tượng; giao đất đúng trình tự, thủ tục; thường xuyên có hoạt động thanh tra, kiểm kê đất được giao và giám sát quá trình sử dụng đất của người sử dụng đất…

Căn cứ giao đất: Giao đất là một việc làm hết sức nhạy cảm vì nó liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất. Để đất đai được quản lý theo đúng quy hoạch và pháp luật thì khi giao đất các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cần hết sức lưu ý đến căn cứ tiến hành. Pháp luật đất đai quy định căn cứ để quyết định giao đất bao gồm: kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất.

Các trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất: Với nguyên tắc chung: những trường hợp sử dụng đất không phải là đất ở và không nhằm mục đích sản xuất, kinh doanh thì đều được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng; những trường hợp sử dụng đất ở (của hộ gia đình, cá nhân) và đất nhằm mục đích sản xuất, kinh doanh thì Nhà nước giao có thu tiền sử dụng. Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất quy định bốn trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, trong đó có một trường hợp là giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; các trường hợp còn lại là giao đất cho tổ chức kinh tế hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm mục đích lợi nhuận. Việc quy định các trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm thu hẹp phạm vi đối tượng, nâng cao hiệu quả giao đất của cơ quan quản lý nhà nước. Khóa luận: Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Thẩm quyền giao đất có thu tiền sử dụng đất: Thẩm quyền giao đất thay đổi theo lịch sử phát triển của xã hội. Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 1987 đến nay, thẩm quyền này được thay đổi rất nhiều theo hướng phân cấp thêm quyền cho các cơ quan quản lý nhà nước ở cấp huyện, cấp tỉnh nên càng ngày thẩm quyền giao đất càng được chuyển giao về cấp tỉnh và cấp huyện nhiều hơn. Để tránh tình trạng cơ quan quản lý nhà nước về đất đai quyết định giao đất sai thẩm quyền. Cụ thể thì Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh có thẩm quyền về giao đất đối với đối tượng là các tổ chức kinh tế và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, còn Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong giao đất có thu tiền sử dụng đất: là các quy đinh về quyền và nghĩa vụ của Nhà nước và Người sử dụng đất trong quan hệ pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất. Việc đặt ra những quy định này, một mặt khẳng định vị trí đại diện chủ sở hữu đối với đất đai của Nhà nước, mặt khác tạo nên tảng cho sự công bằng trong mối quan hệ giữa nhà nước và Người sử dụng đất.

Tiền sử dụng đất: đây là nội dung đặc trưng của pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Đây là một khái niệm xuất hiện cùng với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, đánh dấu một bước tiến mới đối với việc quản lý nhà nước về đất đai theo hướng thị trường, đất đai được tiền tệ hóa.

Thời hạn giao đất: nhằm quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất, cũng như việc khai thác, sử dụng đất của các chủ thể được nhà nước giao đất. Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất, cũng đưa ra những thời hạn giao đất vừa nhằm thúc đẩy các chủ thể sử dụng đất hiệu quả, vừa ngăn chặn hành vi găm giữ đất, đầu cơ bất động sản trái pháp luật.

Trình tự, thủ tục giao đất: Để đảm bảo chặt chẽ trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, pháp luật đất đai quy định thủ tục hành chính về quản lý đất đai để làm khuôn mẫu cho các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai theo đó mà thực hiện; trong đó có thủ tục trình tự, thủ tục về giao đất.

Xử lý hành vi vi phạm pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất: bên cạnh việc quy định về căn cứ, thủ tục, trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất… thì cũng cần có các quy định mang tính chất răn đe nhằm nâng cao ý thức chủ động thực hiện các quy định của pháp luật về lĩnh vực này. Đó là những quy định về việc xử lý hành vi vi phạm đối với chủ thể có hành vi vi phạm pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất.

1.4. Vai trò của pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất Khóa luận: Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất là sản phẩm thiết yếu của việc chính thức công nhận giá trị của Quyền sử dụng đất trong các quy định của pháp luật. Nó tạo bước ngoặt lớn trong việc xóa bỏ tính bao cấp của việc quản lý và sử dụng đất tại nước ta. Nhà nước từ chỉ quan tâm đến tính chính trị – xã hội của đất, nay đã dần chuyển hướng chú trọng đến tính kinh tế của đất đai. Do đó, pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất có vai trò hết sức quan trọng trong hệ thống pháp luật đất đai cần phải kể đến như:

Thứ nhất, pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất làm cơ sở cho sự phát huy tiềm năng kinh tế của đất đai.

Việc quy định rõ ràng về hoạt động trao Quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho Người sử dụng đất góp phần mở rộng phạm vi tiếp cận tài nguyên đất cho người có nhu cầu sử dụng đất, thúc đẩy đầu tư, tạo thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Nếu như trước đây, Nhà nước chỉ quan tâm chú trọng về phương diện chính trị, xã hội của đất, đất được nhà nước trao cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng dưới cơ chế “xin-cho”. Người sử dụng đất không phải trả bất kì một khoản tiền nào để có được quyền sử dụng đất hoặc có thì cũng chỉ là khoản phí, lệ phí cho thủ tục hành chính rất nhỏ. Việc sử dụng đất thì bừa bãi, thiếu quy hoạch, kế hoạch gây lãng phí, tài nguyên đất chưa được khai thác đúng cách, rất nhiều diện tích đất sau khi được giao bị bỏ hoang, không sử dụng. Thì kể từ khi pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất ra đời, tình trạng này đã ngày một giảm dần. Nhà nước bắt đầu quan tâm đến tính kinh tế của đất, quản lý đất đai không chỉ về số lượng, loại mà còn cả về giá; người dân cũng dần làm quen đến việc phải trả cho Nhà nước – đại diện chủ sở hữu đất đai – một khoản tiền – tiền sử dụng đất – để có được Quyền sử dụng đất. Điều này, một mặt giúp Nhà nước khai thác được tiềm năng tài chính từ đất, mặt khác, nâng cao ý thức của Người sử dụng đất trong việc khai thác, đầu tư vào đất, đất ngày càng được sử dụng hiệu quả, tiết kiệm theo đúng định hướng, chính sách của Đảng và Nhà nước đề ra.

Thứ hai, pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất tạo hành lang pháp lý ổn định quan hệ đất đai trong hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất. Khóa luận: Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Bất kì một quan hệ xã hội nào cũng cần một hành lang pháp lý để các chủ thể có thể theo đó mà thực hiện các hành vi của mình. Quan hệ đất đai trong hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất cũng vậy. Các cơ quan, cá nhân có thẩm quyền cần áp dụng các quy định của pháp luật về căn cứ giao đất, thủ tục trình tự, điều kiện giao đất, quy định về giá đất… để thực hiện việc giao đất. Các chủ thể thuộc trường hợp được giao đất có thu tiền sử dụng đất thì cần tuyệt đối thực hiện theo các quy định về trình tự thủ tục, quyền và nghĩa vụ … khi tham gia vào hệ đất đai trong hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất. Rõ ràng, nếu như không có các quy định cụ thể và minh bạch, các chủ thể sẽ không có căn cứ, cơ sở để dựa vào đó thực hiện những hành vi có liên quan. Điều này là nguyên nhân chính dẫn đến những tranh chấp, khiếu nại, và cả những hố sâu tham nhũng, lộng quyền về phía các cơ quan Nhà nước. Thực tế đã cho thấy khi pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất chưa được hoàn thiện, tình trạng giao đất sai thẩm quyền, giao đất bừa bãi, sử dụng đất sai mục đích… đã diễn ra tràn lan tại hầu hết các địa phương gây ảnh hưởng đến nền kinh tế và tình hình trật tự. Chính vì vậy, việc tạo hành lang pháp lý ổn định quan hệ đất đai là vai trò to lớn của pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Thứ ba, pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất là căn cứ để xử lý vi phạm khi có hành vi vi phạm xảy ra.

Pháp luật về đất đai đang ngày càng được hoàn thiện với mục tiêu ổn định chính trị – xã hội, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, hội nhập quốc tế và đảm bảo quốc phòng, an ninh; huy động tốt nhất nguồn lực từ đất để phát triển đất nước; bảo đảm hài hoà lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất và của nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc thực hiện các quy định của pháp luật thì không phải lúc nào cũng diễn ra một cách thuận lợi, tích cực. Luôn tồn tại những chủ thể sẵn sàng hoặc có ý định đi trái lại với nguyên tắc, định hướng mà pháp luật đề ra, lợi dụng những sơ hở của pháp luật gây mất ổn định quan hệ. Do đó, việc xây dựng chế định về giao đất có thu tiền sử dụng đất từ căn cứ, điều kiện đến trình tự, thủ tục và việc xử lý hành vi vi phạm là điều hết sức cần thiết. Bởi nếu như không có các quy định này, tình trạng lãng phí, tham nhũng, khiếu kiện sẽ không có căn cứ để giải quyết. Quan hệ đất đai trong giao đất có thu tiền sử dụng đất sẽ không còn minh bạch, phát huy được hiệu quả kinh tế của chế định này.

1.5 . Kinh nghiệm quốc tế về thực hiện giao đất Khóa luận: Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.

1.5.1. Úc

Liên bang Úc là nước công nghiệp phát triển, đất đai được phân bổ để sử dụng thông qua hai hình thức: chiếm hữu là cấp đất (free hold) và cho thuê (leasehold).

Xét về hình thức sở hữu có đất tư, đất thuê, đất công, đất vương quyền… Sở hữu đất đai được hiểu là các hình thức sở hữu quyền tài sản đươc phân bậc theo số lượng quyền tài sản.

Kinh nghiệm trong quản lý đất đai trong hoạt động giao đất tại Úc cụ thể như sau:

Công tác định giá đất phục vụ cho việc tính thuế sử dụng đất:

Về nguyên tắc, phương pháp và quy trình định giá đất

Việc định giá đất của Úc chủ yếu được sử dụng đất tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ bán bất động sản và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Nguyên tắc định giá đất

Việc định giá phải tiến hành theo đúng quy định của pháp luật và đảm bảo nguyên tắc thị trường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định và kết quả định giá càng sát với giá thị trường càng tốt. Đồng thời, kết quả định giá đất phải có khả năng kiểm tra, đối chứng với chứng cứ thị trường một cách công khai và minh bạch.

Các phương pháp định giá đất

Tại Úc áp dụng chủ yếu 3 phương pháp định giá đất phổ biến trên thế giới, đó là: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp vốn hóa (tương đương với phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư ở Việt Nam) và phương pháp chiết trừ.

Việc định giá được thực hiện theo 2 quy trình: định giá đất hàng loạt và định giá đất riêng lẻ.

Quy trình định giá đất hàng loạt

Việc định giá đất hàng loạt thực hiện với tất cả các loại đất trên địa bàn Bang, chủ yếu để phục vụ mục đích tính thuế sử dụng đất/bất động sản, thuế thu nhập từ bán bất động sản. Định giá đất hàng loạt được thực hiện đến từng thửa đất, được xây dựng và công bố công khai. Quy trình định giá đất hàng loạt thực hiện qua các bước:

Bước 1. Khảo sát, thu thập thông tin

1. Khảo sát các thông tin chung
2. Thu thập và phân tích thông tin giá thị trường Khóa luận: Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Các thông tin giao dịch thị trường được lưu trữ trong cơ sở dữ liệu theo một định dạng thống nhất để cung cấp cho các tổ chức, cá nhân theo yêu cầu.

1. Áp dụng các phương pháp định giá đất trong định giá hàng loạt

Sau khi thu thập được các thông tin về giá đất trên thị trường, các thông tin này được phân loại, phân tích, xử lý như sau:

Đối với các thông tin giao dịch thửa đất trống thì áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp là một giải pháp chủ yếu sử dụng trong việc định giá hàng loạt. Giải pháp này sử dụng giá phải thanh toán trong các giao dịch thực tế trên thị trường của các bất động sản tương tự để ước tính giá trị của vị trí đất. Kỹ thuật này phụ thuộc vào việc sử dụng các mua bán tương đương trên thị trường đã diễn ra trong thời gian gần nhất để phản ánh các điều kiện thị trường liên quan đến ngày định giá.

Đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất, khi phân tích trường hợp mua bán một bất động sản thì áp dụng phương pháp chiết trừ (để ước tính giá trị tài sản gắn liền với đất), sau đó ước tính giá đất. Để áp dụng phương pháp này, người định giá phải mô tả tài sản gắn liền với đất, sử dụng chi phí xây dựng mới và tính trừ tiền khấu hao đối với tài sản đó hoặc áp dụng phương pháp so sánh theo cặp.

Đối với thửa đất cho thu nhập hiện tại, cho thu nhập trong tương lai thì áp dụng phương pháp vốn hóa để xác định giá đất.

Bước 2. Phân loại các khu vực định giá đất

Ở phạm vi bang, khu vực định giá được phân theo các đơn vị chính quyền địa phương (LGA). Trong phạm vi LGA, các phân vùng được cấu trúc bao gồm các bất động sản có cùng đặc điểm về điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng và giá đất tương tự.

Bước 3. Định giá thửa đất chuẩn: Thửa đất chuẩn được chọn trên cơ sở mức độ đại diện của nó cho khu vực định giá hoặc hợp phần định giá.

Bước 4. Định giá đến từng thửa đất Khóa luận: Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Sau khi thửa đất chuẩn được định giá, căn cứ vào thông tin giá đất thị trường để xây dựng hệ số phân vùng, hệ số cụ thể của các thửa đất trong khu vực định giá hoặc hợp phần định giá, làm cơ sở để định giá đến từng thửa đất áp dụng vào quá trình định giá hàng loạt quy mô lớn. Để áp dụng định giá hàng loạt đến từng thửa đất từ thửa đất chuẩn, tại Úc đã xây dựng phần mềm CAMA để hỗ trợ cho việc phân tích thông tin giá đất thị trường, hỗ trợ định giá. Các thửa đất sau khi được định giá đều được thẩm định, kiểm tra bằng các thông tin về giá đất thị trường đã thu thập, giá hiện hành để bảo đảm chất lượng của kết quả định giá.

Quy trình định giá riêng lẻ

Việc định giá đất cụ thể đối với từng thửa đất trong trường hợp tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thế chấp quyền sử dụng đất/bất động sản và các giao dịch dân sự khác. Việc định giá đất riêng lẻ được thực hiện theo loại đất, từng mục đích định giá. Căn cứ vào loại đất, thông tin giá đất thị trường, giá thuê đất, sau đó áp dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá đất.

Các tổ chức định giá đất độc lập sử dụng giá đất thị trường từ nguồn các trang web chuyên cung cấp thông tin giao dịch bất động sản, thông tin từ Văn phòng đăng ký đất đai để xác định sơ bộ giá của thửa đất cần định giá. Sau đó, định giá viên sẽ kiểm tra thực địa đối với hồ sơ thửa đất, hiện trạng đất và các tài sản gắn liền với đất, các công trình kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản để thực hiện việc định giá.

Xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất

Tại Úc, cơ sở dữ liệu về giá đất bao gồm dữ liệu giá đất do Nhà nước quy định, dữ liệu giá đất thị trường được cập nhật hàng ngày lên hệ thống thông tin đất đai (LIS) do cơ quan quản lý và dịch vụ đất đai của từng bang quản lý đã được đầu tư xây dựng hoàn thiện, thường xuyên được cập nhật; đáp ứng yêu cầu cung cấp thông tin cho Nhà nước, tổ chức và người dân.[3, 20]

1.5.2. Trung Quốc Khóa luận: Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Trung Quốc thi hành chế độ công hữu về đất đai: chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể của nông dân về đất đai. Pháp luật quy định đất đai trong khu vực đô thị là thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (giống như chế độ sở hữu toàn dân tại Việt Nam). Đất đai ở khu vực nông thôn và ngoại ô đô thị thuộc sở hữu tập thể nông dân: đất xây dựng nhà ở, đất tự canh tác, đất đồi núi… Hiện nay, đất sở hữu toàn dân chiếm 53%; sở hữu tập thể chiếm 46% và 1% đất chưa rõ sở hữu.

Về hình thức giao đất: Đối với đất đai thuộc sở hữu Nhà nước hoặc sở hữu tập thể đều được thực hiện theo hai hình thức giao đất không thu tiền và giao đất có thu tiền sử dụng.[9, 78] Lưu ý, ở Trung Quốc không có hình thức giao đất ổn định lâu dài không thời hạn.

Kinh nghiệm về quản lý đất đai trong hoạt động giao đất của Trung Quốc cụ thể như sau:

1) Các giải pháp chủ yếu để sử dụng đất tiết kiệm:

Không giao đất ở trực tiếp cho người dân để xây dựng nhà ở, các dự án phát triển nhà chỉ được phép xây dựng nhà ở cao tầng với mật độ theo quy định.

Quy định suất đầu tư tối thiểu làm cơ sở khi xét duyệt các dự án đầu tư và kiểm tra, giám sát các dự án đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án (tỉnh Quảng Tây không giao đất để làm sân golf hoặc xây nhà ở dạng biệt thự).

Chỉ cho phép sử dụng đất vào mục đích sản xuất trong các khu công nghiệp theo quy hoạch được duyệt mà không giao đất cho các cơ sở sản xuất riêng lẻ nhằm khai thác tối đa các công trình kết cấu hạ tầng. Trường hợp đặc biệt (không thể bố trí trong khu, cụm công nghiệp) thì mới giao đất cho dự án có vị trí ngoài khu công nghiệp.

• Quyền sử dụng đất của người nước ngoài:

Nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu các công trình trên đất khi mua hoặc khi được hưởng quyền sử dụng đất cho một mục đích và trong một thời hạn cụ thể. Quyền sử dụng đất không bao gồm quyền sử dụng tài nguyên, khoáng sản hoặc tài nguyên dưới lòng đất. Thông thường, công trình trên đất phải được sở hữu bởi cùng một đối tượng được quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất được giao có thu tiền sử dụng đất: là hình thức quyền sử dụng đất phổ biến nhất và ban đầu thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương thông qua việc nộp lại một khoản phí cố định. Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất: 40 năm đối với đất thương mại, du lịch và công trình công cộng giải trí; 59 năm đối với đất sử dụng cho mục đích công nghiệp, giáo dục, khoa học, công nghệ, văn hóa, y tế hoặc thể thao; 70 năm cho đất ở. Quyền sử dụng đất được cấp nhìn chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do không cần xin phép cơ quan có thẩm quyền, nhưng các giao dịch này cần được đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai. Đơn xin gia hạn phải được nộp ít nhất trước 1 năm trước khi hết thời hạn.

Quyền sử dụng đất được giao: là hình thức quyền sử dụng đất được Nhà nước giao không thu tiền cho một giai đoạn nhất định, thông thường là giới hạn mục đích sử dụng ví dụ như sử dụng cho mục đích quân sự, chính phủ, các dự án hạ tầng và công trình công cộng. Luật pháp không cấm các công ty và cá nhân nước ngoài xin giao quyền sử dụng đất. Tuy nhiên do bị các hạn chế về sử dụng và chuyển nhượng, các cá nhân và tổ chức nước ngoài thường không sử dụng các quyền này (trừ các dự án hạ tầng hoặc công trình công cộng là ngoại lệ). Nhìn chung, quyền sử dụng đất được giao trước tiên nên được chuyển thành quyền sử dụng đất được cấp để có thể thực hiện chuyển nhượng, nhưng đây là một quy trình cồng kềnh và khó khăn.[3, 47]

1.5.3. Hoa Kì Khóa luận: Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Việc điều phối đất đai tại Hoa Kì được thực hiện theo cơ chế thị trường.

Cấu trúc sở hữu đất đai:

Quyền sử hữu đất đai ở Hoa Kì được xây dựng như một “bó quyền” (bundle of rights) gồm cây “gậy xanh” và “gậy đỏ”. Gậy xanh biểu tượng cho quyền và lợi ích kinh tế của Người sử dụng đất hưởng từ việc sử dụng đất; gậy đỏ thể hiện nghĩa vụ thanh toán chi phí cho việc mua lô đất các khoản thuế, phí đóng góp vào chi phí công cộng để duy trì các dịch vụ địa phương và các nghĩa vụ khác của Người sử dụng đất để đổi lấy quyền được hưởng gậy xanh. Chủ sở hữu có thể sử dụng hoặc bỏ những cây gậy trong bó quyền của mình, miễn sao họ giữ lại được quyền sở hữu đất. Điều đó có nghĩa, “Chủ sở hữu có thể bán quyền sử dụng bề mặt đất, quyền khai thác trong lòng đất thuộc quyền sở hữu, cũng như họ có thể bán một hay nhiều cây gậy trong quyền sở hữu”. Nhà nước giữ lại bốn quyền chính: quyền xử phạt và kết án, quyền thu thuế, quyền tịch thu xung công và quyền cai trị.

Sở hữu đất đai tại Hoa Kì theo hai hình thức chính gồm sở hữu tư nhân và sở hữu Nhà nước. Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước được gọi là đất công (Public land). Sở hữu tư nhân đối với đất đai tại Hoa Kì mang tính tương đối. Tu chính án thứ 5 Hiến pháp Hoa Kì quy định “Không có công dân bị tước đoạt bởi Chính phủ cuộc sống, quyền tự do, hoặc tài sản mà không theo đúng thủ tục pháp luật, cũng không có tài sản thuộc tư nhân nào bị trưng dụng cho mục đích công mà không được bồi thường”. Như vậy, mặc dù công nhận sở hữu tư nhân về đất đai nhưng Người sử dụng đất tại Mĩ vẫn bị giới hạn một số quyền vì lợi ích công cộng.

Kinh nghiệm về quản lý đất đai trong hoạt động giao đất của Hoa Kì cụ thể như sau:

Áp dụng cơ chế thị trường trong hoạt động trao quyền sử dụng đất:

Hoạt động trao Quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho Người sử dụng đất của Hoa Kì là quá trình chuyển quyền sở hữu hoặc quyền quản lý, sử dụng, kiểm soát tài sản hay cung cấp dịch vụ từ Nhà nước cho các thực thể thuộc khu vực tư nhân. Việc trao Quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho Người sử dụng đất tại Hoa Kì được thực hiện qua các hình thức là cho thuê đất và bán đất hoặc giao đất. Riêng đối với đất dành cho kinh doanh Bất động sản, Chính phủ Hoa Kì trao Quyền sử dụng đất thông qua hai hình thức là trao Quyền sử dụng đất thông qua thị trường và trao Quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận giữa Nhà nước và nhà đầu tư. Trong khuôn khổ khóa luận này, chúng ta chỉ tập trung vào việc giao đất từ nhà nước cho Người sử dụng đất.

Hình thức giao đất có thời hạn, trong hoạt động xây dựng và kinh doanh Bất động sản như việc xây dựng các dự án nhà ở, các dự án hỗn hợp với nhiều quy mô, các dự án thương mại, hình thức trao Quyền sử dụng đất đa phần là hợp đồng phát triển (development agreements) do các pháp nhân công thực hiện. Việc trai quyền thông qua quy trình nghiêm ngặt gồm hai quy trình chính: Khóa luận: Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Một là quy trình cơ quan có thẩm quyền ra quyết định sử dụng đất còn gọi là quy trình chính trị, gồm tuyên bố về việc sử dụng đất cung cấp đầy đủ lợi ích cho cộng đồng và các kết quả dự kiến đạt được. Văn bản sử dụng đất được sử dụng để cung cấp định hướng cho quá trình đàm phán với nhà đầu tư của các nhân viên có thẩm quyền, giai đoạn này bắt đầu từ việc nộp đơn xin sử dụng đất của các nhà đầu tư căn cứ vào quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước.

Hai là giai đoạn đàm phán và kí kết hợp đồng giữa các nhà đầu tư và cơ quan có thẩm quyền còn gọi là quy trình kinh tế. Ở giai đoạn này thường diễn ra quy trình thương lượng giữa cơ quan có thẩm quyền với các nhà đầu tư. Kết thúc giai đoạn này là một hợp đồng sử dụng đất được ký kết.

Điểm đặc biệt trong hình thức giao đất của Hòa Kì nằm ở quy trình thứ hai. Ở quy trình này, các nguyên tắc thị trường như nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắc công bằng và minh bạch được áp dụng. Trao Quyền sử dụng đất thông qua các văn bản chuyển nhượng (conveyance documents) thể hiện bằng việc sử dụng hợp đồng trong hoạt động trao Quyền sử dụng đất. Việc sử dụng hợp đồng đạt cả hai lợi ích vừa cho nhà đầu tư vừa cho chính quyền đô thị. Hợp đồng cung cấp cho nhà đầu tư với sự chắc chắn về lợi ích tương đương với quyền được trao. Đồng thời các nhà đầu tư sẽ được bảo đảm ổn định về chi phí đầu tư, cũng như hạn chế các yêu cầu thay đổi trong quá trình sử dụng đất từ chính quyền địa phương. Thông qua sự thỏa thuận giữa các bên, chính quyền địa phương đạt được các yêu cầu về thu nhân sách cũng như yêu cầu về cơ sở hạ tầng ở khu vực dự án hoặc những khu vực khác. Bên cạnh đó, chính quyền địa phương xem hợp đồng là phương tiện để đảm bảo lợi ích công cộng mà họ không thể yêu cầu trực tiếp từ nhà đầu tư.

Hoạt động trao Quyền sử dụng đất theo hình thức hợp đồng phát sinh trách nhiệm kiểm tra và đánh giá thực hiện hợp đồng của cơ quan quản lý nhà nước, bao gồm đánh giá về sự tuân thủ hợp đồng có thời hạn đánh giá hàng năm, nếu các nhà phát triển không tuân thủ đúng thỏa thuận thì sẽ bị thay đổi hoặc chấm dứt hợp đồng. Như vậy, từ những giải thích trên đây ta có thể rút ra được một số đặc điểm đáng chú ý trong hoạt động trao Quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho Người sử dụng đất theo cơ chế thị trường tại Hoa Kì như sau:

Kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước có vai trò bảo đảm định hướng cho hoạt động trao QSDĐ. Xuất phát từ đơn xin sử dụng đất của Người sử dụng đất là tín hiệu từ thị trường làm căn cứ cho Nhà nước xác định mục tiêu sử dụng đất từ chủ đầu tư, kết hợp với mục đích của nhà đầu tư mà Nhà nước hoàn thành mục tiêu sử dụng đất so với kế hoạch sử dụng đất đã đề ra.

Quy trình trao Quyền sử dụng đất là quy trình mở với sự tham gia trực tiếp của người dân thông qua hình thức trưng cầu dân ý trước khi tiến hành trao Quyền sử dụng đất cho Người sử dụng đất. Bên cạnh đó, hình thức trao Quyền sử dụng đất dưới một hợp đồng sử dụng đất có sự thỏa thuận giữa các bên được kí kết, điều này bảo đảm được nguyên tắc cạnh tranh giữa các chủ thể nhận Quyền sử dụng đất, bình đẳng giữa bên trao Quyền sử dụng đất và bên nhận Quyền sử dụng đất, minh bạch và công bằng về quyền tiếp cận thông tin và yêu cầu cung cấp thông tin từ Người sử dụng đất cũng như công dân và các tổ chức khác có quan tâm. Khóa luận: Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Nhà nước Hoa Kì đã thành công trong việc “phân cấp thị trường”, theo đó Nhà nước đã chuyển giao một số chức năng từ khu vực tư và từ Nhà nước sang thị trường, dưới hình thức kết hợp với các tổ chức thuộc khu vực tư nhân để quản trị hợp đồng sử dụng đất.

1.5.4. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Thứ nhất, xây dựng hệ thống đăng ký đất đai hiện đại để quản lý, sử dụng hiệu quả đất đai.

Thứ hai, hiện nay thẩm quyền thực hiện trao Quyền sử dụng đất được trao cho các cơ quan quản lý Nhà nước là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và huyện nhưng chưa làm rõ cơ chế giải trình từ cơ quan quản lý hành chính Nhà nước và cơ chế giám sát từ cá nhân và các cơ quan hữu quan. Do đó, ta cần cải cách, minh bạch hóa bộ máy hành chính Nhà nước về quản lý đất đai nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao song hành với việc duy trì sự công bằng xã hội trong sử dụng đất đai.

Thứ ba, trong lĩnh vực sử dụng đất, Nhà nước cần xây dựng một môi trường pháp lý bình đẳng không có sự phân biệt về việc trao Quyền sử dụng đất giữa cá nhân, tổ chức trong nước và cá nhân, tổ chức có yếu tố nước ngoài (như người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài…) nhằm tạo cơ chế cạnh tranh bình đẳng lành mạnh giữa những Người sử dụng đất.

Thứ tư, Về vấn đề định giá đất, tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cần dựa trên giá thị trường. Sử dụng và kết hợp các phương pháp, nguyên tắc định giá đất để có thể xác định giá đất một cách đúng đắn, hợp lý.

Thứ năm, hoạt động trao Quyền sử dụng đất tại Việt Nam vẫn theo cơ chế hành chính, độc quyền, không hiệu quả. Nhà nước cần chuyển cơ chế điều phối hành chính sang cơ chế điều phối thị trường, hoạt động trao Quyền sử dụng đất phải dựa trên nguyên tắc thị trường, dựa trên kế hoạch sử dụng đất mang tính định hướng Nhà nước. Căn cứ trao quyền sử dụng đất phải dựa trên tín hiệu thị trường đến từ Người sử dụng đất với nguyên tắc cạnh tranh, bình đẳng và minh bạch. Hơn nữa, dưới tác động của cơ chế thị trường thì Quyền sử dụng đất mà Nhà nước hiện đang trực tiếp quản lý dưới nhiều hình thức khác nhau sẽ phải được hàng hóa hóa hay “đóng gói” bằng quyết định sử dụng đất. Việc “thị trường hóa đất đai” nhằm mở rộng cơ hội tiếp cận Quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế khác nhau. Giúp Nhà nước khai thác tài nguyên đất hiệu quả hơn. Khóa luận: Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Thứ sáu, quy trình trao Quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho Người sử dụng đất tại Việt Nam là quy trình khép kín. Quy trình này nên được mở rộng cho sự tham gia của các cơ quan có chức năng giám sát nhằm đảm bảo sự minh bạch và hạn chế tham nhũng.

Thứ bảy, bên cạnh đó, Nhà nước nên chuyển hình thức trao Quyền sử dụng đất là quyết định hành chính sang hình thức hợp đồng. Do hoạt động trao Quyền sử dụng đất kết thúc khi ban hành quyết định hành chính, không thể chi tiết hóa và cá biệt hóa quyền và nghĩa vụ của bên trao cũng như bên nhận dẫn đến những vi phạm của Người sử dụng đất khó có thể ngăn chặn và khắc phục kịp thời. Điều này cũng nhằm “nâng cao hiệu quả sử dụng đất bởi quan hệ đất đai giữa nhà nước và Người sử dụng đất sẽ được minh bạch, rõ ràng”. Hợp đồng trao Quyền sử dụng đất cũng là cơ sở để Nhà nước thực hiện tốt việc quản lý sử dụng đất và là công cụ bảo vệ quyền lợi của Nhà nước trong những dự án có sử dụng đất. Bên cạnh đó, tương tự hình thức “phân cấp thị trường” của Hoa Kì trong hoạt động trao Quyền sử dụng đất, tác giả Phạm Văn Võ đã đề xuất: “ Nhà nước sẽ thành lập những doanh nghiệp để quản lý kinh doanh quỹ đất của mình, ủy thác cho họ thay mặt Nhà nước thực hiện quyền sử dụng theo quy trình: tạo quỹ đất ủy thác và doanh nghiệp ủy thác có quyền đưa quỹ đất ủy thác vào khai thác sử dụng theo cơ chế thị trường dưới dạng những giao dịch dân sự” để Nhà nước tránh các thủ tục hành chính rườm rà làm giảm hiệu quả sử dụng đất trong hoạt động trao Quyền sử dụng đất hiện hành. Khóa luận: Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.

XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY:

===>>> Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất

Viethue

Dịch Vụ Viết Luận Văn Thạc Sĩ 24/7 Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn thạc sĩ, báo cáo tốt nghiệp, khóa luận tốt nghiệp, chuyên đề tốt nghiệp và Làm Tiểu Luận Môn luôn luôn uy tín hàng đầu. Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 luôn đặt lợi ích của các bạn học viên là ưu tiên hàng đầu. Rất mong được hỗ trợ các bạn học viên khi làm bài tốt nghiệp. Hãy liên hệ ngay Dịch Vụ Viết Luận Văn qua Website:  https://vietthuethacsi.com/ – Hoặc Gmail: dicvuluanvanthacsi@gmail.com