Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất

Chia sẻ chuyên mục Đề Tài Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất hay nhất năm 2023 cho các bạn học viên ngành đang làm khóa luận tốt nghiệp tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thì với đề tài: Thực trạng pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013 dưới đây chắc chắn sẽ giúp cho các bạn học viên có cái nhìn tổng quan hơn về đề tài sắp đến.

2.1. Sơ lược về sự hình thành và phát triển của pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là nguồn tư liệu đặc biệt trong sản xuất và đời sống. Theo Điều 53 – Hiến pháp 2013 và được cụ thể hóa tại Điều 4 – Luật đất đai năm 2013 thì: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Việc khẳng định quyền sở hữu tập thể đối với đất đai đã được Nhà nước ta quy định từ bản hiến pháp năm 1980 (trước đó là hai bản hiến pháp 1946 và 1959 đều thừa nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân) và sau đó được cụ thể hóa trong các văn bản pháp luật chuyên ngành ngay từ Luật đất đai năm 1987 đến nay.

Theo đó, Nhà nước là chủ thể duy nhất nắm đầy đủ quyền năng của chủ sở hữu và đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước chiếm hữu đất đai thông qua các hoạt động địa chính: điều tra khảo sát, đánh giá, phân loại đất, lập bản đồ địa chính. Nhà nước định đoạt đất đai thông qua các quyết định hành chính như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), gia hạn Quyền sử dụng đất, quy định hạn mức sử dụng đất, xác định khung giá các loại đất. Nhà nước sử dụng đất gián tiếp thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hay chuyển mục đích sử dụng đất. Nhà nước thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển Quyền sử dụng đất, phí và lệ phí, thu tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất (NSDĐ) chiếm hữu trực tiếp đất đai, trực tiếp khai thác các nguồn lợi từ đất. Người sử dụng đất được định đoạt hạn chế về Quyền sử dụng đất, được tặng, cho, để lại thừa kế, cho thuê, cho thuê lại đất đai.[26] Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Kể từ khi Luật đất đai năm 1987 được ban hành, cùng với đó những quy định pháp luật về việc giao đất. Điều này, một phần thể hiện quyền định đoạt của Nhà nước đối với tài nguyên đất, mặt khác, thể hiện được hình thức sở hữu toàn dân đối với đất đai được hiến pháp công nhận. Nhà nước nhân danh đại diện chủ sở hữu không trực tiếp sử dụng và khai thác nguồn lợi từ đất mà chỉ đứng ra là chủ thể phân phối và phân phối lại đất đai cho các cá nhân, tổ chức trong xã hội dựa trên quy hoạch và kế hoạch để đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích và hiệu quả, đồng thời đảm bảo cho việc quản lý đất đai được tập trung, thống nhất. Đây là cơ sở để bảo vệ chế độ công hữu đối với đất đai, mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Vì vậy, các quy định về giao đất là chế định tất yếu cần được ban hành để phù hợp với định hướng và mục tiêu đề ra của Đảng và Nhà nước.

Trước khi Luật đất đai năm 1993 ra đời, hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất được diễn ra hết sức phổ biến, công tác quản lý đất đai lỏng lẻo làm cho quỹ đất bị phân tán, không được quản lý chặt chẽ, sử dụng lãng phí, tạo nhiều sơ hở phát sinh tiêu cực. Do vậy, một diện tích đất không nhỏ đã được giao cho đối tượng không có nhu cầu thực sự dẫn đến tình trạng không sử dụng, để hoang hóa hoặc sử dụng kém hiệu quả gây lãng phí nguồn tài nguyên đất, trong khi nhiều người có nhu cầu, có khả năng sử dụng có hiệu quả lại không được giao. Để khắc phục tình trạng trên, đồng thời nâng cao ý thức trách nhiệm của Người sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đã ra đời và được quy định tại Luật đất đai năm 2003. Việc quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đã đánh dấu một bước tiến mới về mặt giao đất theo hướng thị trường. Đây là lần đầu tiên ở nước ta đất đai được tiền tệ hóa, mặc dù ở mức độ rất khiêm tốn. Điều này một mặt cũng là để đáp ứng những yêu cầu đặt ra khi nhà nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường, và xóa bỏ dần tính bao cấp trong quản lý đất đai trước kia.

Có thể bạn quan tâm đến dịch vụ:

===>>> Dịch Vụ Viết Thuê Khóa Luận Tốt Nghiệp Ngành Luật

2.2. Thực trạng các quy định pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013 Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất.

2.2.1. Quy định về nguyên tắc của giao đất có thu tiền sử dụng đất

Giao đất là một chế định thuộc Luật đất đai nên khi thực thi các quy định này thì trước tiên chúng ta cần đảm bảo thực hiện các nguyên tắc chung của Luật đất đai. Các nguyên tắc này đã được cụ thể hóa tại Điều 6 – Luật đất đai năm 2013 như sau: “1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất; 2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh; 3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Giao đất là hành vi pháp lý của cơ quan Nhà nước thực hiện phân phối và phân phối lại đất đai cho các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Bên cạnh việc tôn trọng những nguyên tắc chung của Luật đất đai được nêu trên thì các chủ thể khi tham gia vào quan hệ này, đặc biệt là cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước cần phải tuân thủ những nguyên tắc riêng như sau:

Thứ nhất, giao đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu kinh tế – xã hội, quốc phòng an ninh, bảo vệ môi trường, và thích ứng biến đổi khí hậu trên cở sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định. Trong khi đó, kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kì quy hoạch sử dụng đất. Nói một cách dễ hiểu, thì kế hoạch sử dụng đất cấp huyện cụ thể hóa quy hoạch sử dụng đất tại từng địa phương giúp cơ quan quản lý đất đai của Nhà nước thuận tiện trong việc phân bổ và phân bổ lại đất cho phù hợp với định hướng và chính sách do Đảng và Nhà nước đã đặt ra.

Vì vậy có thể thấy rằng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ngoài giữ vai trò hoạch định chính sách, định hướng phát triển kinh tế vùng, còn đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả thì và cơ sở quan trọng để Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Hơn nữa, đây cũng là một trong những căn cứ để giao đất đã được pháp luật quy định tại Khoản 1 – Điều 52 – Luật Đất đai năm 2013. Do đó, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi tiến hành giao đất cho người có nhu cầu sử dụng đất cần dựa trên kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Thứ hai, giao đất phải đáp ứng nhu cầu sử dụng đất

Theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 thì nhu cầu sử dụng đất được thể hiện dưới hai hình thức, đó là là dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất cần căn cứ vào hai loại văn bản này, từ đó, thẩm định nhu cầu sử dụng đất và đưa ra quyết định giao đất phù hợp, đáp ứng được nhu cầu của Người sử dụng đất. Nguyên tắc này, một mặt giúp hài hòa lợi ích giữa Người sử dụng đất và Nhà nước, mặt khác, tránh tình trạng giao đất bừa bãi khiến việc sử dụng đất kém hiệu quả, không đem lại lợi ích chính đáng cho Nhà nước cũng như xã hội.

Thứ ba, giao đất đúng thẩm quyền, đúng đối tượng.

Không phải bất cứ cơ quan Nhà nước nào cũng có thẩm quyền giao đất mà chỉ một số cơ quan nhất định có thẩm quyền này theo quy định của pháp luật. Giao đất là một hành vi mang tính hành chính giữa cơ quan quản lý Nhà nước với người sử dụng đất. Vì vậy, khi tiến hành hoạt động này các cơ quan phải nhất thiết tuân thủ các quy định của pháp luật về thẩm quyền cũng như trình tự, thủ tục. Bởi những quy định về hoạt động này đều là những quy định về quản lý Nhà nước mang tính mệnh lệnh – phục tùng.

Về đối tượng được giao đất, pháp luật cũng có những quy định rõ ràng về vấn đề này, cụ thể tại Điều 54, 55 – Luật đất đai năm 2013. Dựa trên chính sách và kinh nghiệm trong quá trình quản lý đất đai, các nhà lập pháp đã xây dựng và ban hành những quy định này. Do đó, khi tiến hành hoạt động giao đất, các cơ quan quản lý đất đai cũng cần nghiêm túc thực hiện. Mặt khác, khi được quy định một cách rõ ràng thì người dân cũng sẽ dễ dàng nắm bắt cơ hội để xin giao đất, đẩy mạnh hiệu quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Thứ tư, giao đất đúng trình tự, thủ tục.

Như đã được phân tích ở trên, giao đất là một hoạt động hành chính, vì vậy mà trình tự, thủ tục thực hiện, đương nhiên, cần tuân thủ các quy định của pháp luật. Điều này giúp minh bạch hóa hệ thống hành chính, tránh được những gian lận, nhũng nhiễu, hạch sách từ cơ quan có thẩm quyền giao đất. Bộ Tài nguyên và Môi trường đã dành ra một thông tư riêng để quy định về vấn đề này, đó là Thông tư 30/2014/TT-BTNMT về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất.

Đây là một trong những nguyên tắc đảm bảo cho hoạt động giao đất được thực hiện thống nhất, đồng bộ tại các địa phương. Thực hiện tốt nguyên tắc này, sẽ góp phần tiết kiệm thời gian, nâng cao hiệu quả giao đất.

Thứ năm, thường xuyên có hoạt động thanh tra, kiểm kê đất được giao và giám sát quá trình sử dụng đất của người sử dụng đất.

Hoạt động thanh tra, kiểm kê đất được giao, cho thuê…phải được tiến hành thường xuyên, định kì và theo kế hoạch để Nhà nước nắm bắt và quản lý chặt quỹ đất trên phạm vi cả nước. Xử lý kịp thời những sai phạm về việc giao đất từ phía các cơ quan có thẩm quyền như giao đất sai thẩm quyền, không đúng kế hoạch, vượt hạn mức, hiện tượng xin cho…nhằm đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm. Bên cạnh đó, việc giám sát quá trình sử dụng đất cũng hết sức quan trọng, Nhà nước cần tổ chức các cuộc khảo sát thực địa, để nắm bắt tình hình sử dụng đất của người sử dụng đất, tránh việc sử dụng đất sai mục đích sử dụng đất được giao theo quyết định giao đất gây ảnh hưởng không chỉ đến công tác quản lý đất đai mà còn tác động đất môi trường và xã hội xung quanh. Thực tế cũng cho thấy, đặc biệt với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất, việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong một số trường hợp còn gặp nhiều khó khăn do người sử dụng đất chây ì không chịu nộp đủ hoặc không nộp do tình hình sử dụng đất của họ không đạt hiệu quả như mong muốn.

Vì vậy, việc thực hiện hoạt động thanh tra, giám sát kể trên là vô cùng cần thiết mặc dù nó là bước làm sau của hoạt động giao đất nhưng nó lại là cơ sở giúp duy trì, củng cố hiệu quả cho hoạt động này.

Trên đây là những nguyên tắc trong giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tác giả mạnh dạn đề xuất, dựa trên những tìm hiểu về pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất. Theo đó, đề tài cũng mong muốn trong tương lai pháp luật đất đai sẽ bổ sung quy định về nguyên tắc cho chế định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm hoàn thiện pháp luật, tạo cơ sở, nền tảng trong việc thực hiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất nói riêng và chế định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nói chung. Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất.

2.2.2. Quy định về căn cứ để giao đất có thu tiền sử dụng đất

Theo Điều 52 – Luật Đất đai năm 2013 thì: căn cứ đầu tiên được đưa ra để xét duyệt giao đất là kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Như đã phân tích ở các phần trên thì kế hoạch sử dụng đất đóng vai trò quan trọng giúp cơ quan quản lý Nhà nước hoạch định chính sách, định hướng phát triển kinh tế vùng, đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai; tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất, ngăn ngừa được các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất; phá vỡ môi trường sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế – xã hội và rất nhiều các hiện tượng nguy hại khác. Hơn nữa quy hoạch sử dụng đất đai còn tạo điều kiện để sử dụng đất đai hợp lý hơn. Trên cơ sở phân hạng đất đai, bố trí sắp xếp các loại đất, quy hoạch sử dụng đất tạo ra khung pháp lý yêu cầu các đối tượng quản lý và sử dụng đất đai tuân thủ pháp luật. Điều đó cho phép việc sử dụng đất đai được hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Bởi vì, khi các đối tượng sử dụng đất đai hiểu rõ được phạm vi ranh giới và chủ quyền về các loại đất thì họ mới yên tâm đầu tư khai thác phần đất đai của mình, do vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn. Dẫn đến, trong “Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” (tại khoản 4 Điều 40 Luật Đất đai năm 2013) quy định phải “Xác định vị trí, diện tích đất…” (Điểm c Khoản 4 Điều 40) và “Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” (Điểm đ Khoản 4 Điều 40) …nhằm đảm bảo đủ căn cứ để giao đất, cho thuê đất.

Căn cứ tiếp theo để giao đất chính là nhu cầu sử dụng đất. Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện dưới hình thức văn bản là dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ thẩm định nhu cầu sử dụng đất của các đối tượng và có văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập hồ sơ xin giao đất.

Ngoài ra, đối với dự án đầu tư quy định tại khoản 3 – Điều 58 – Luật đất đai năm 2013 thì chủ đầu tư còn phải thỏa mãn các điều kiện bao gồm: Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Những dự án này được liệt kê chi tiết và cụ thể tại khoản 1 – Điều 14 – Nghị định 43/2014/NĐ-CP “Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai”, đó là : Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.

Trên đây là những căn cứ cũng như những phân tích liên quan để xét duyệt giao đất từ cơ quan Nhà nước cho Người sử dụng đất. Rõ ràng, những căn cứ được đưa ra bởi các quy định pháp luật là hết sức hợp lý và đảm bảo cho việc sử dụng đất hiệu quả, phân bổ đất hợp lý từ trung ương đến địa phương.

So với Luật đất đai năm 2003 thì căn cứ giao đất, cho thuê đất tại Luật đất đai năm 2013 cũng có những khác biệt đáng kể:

Lần đầu tiên vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thể hiện rõ nét trong Luật. Nếu trước đây, để giao đất, cho thuê đất khi không có quy hoạch sử dụng đất có thể căn cứ quy hoạch của xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch khác, thì nay kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt là căn cứ đầu tiên khi xét duyệt giao, cho thuê đất. Việc nhấn mạnh vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cần thiết và là bước tiến của Luật Đất đai năm 2013.

Bên cạnh đó, như đã được phân tích trên đây về Điều 58 tại Luật đất đai năm 2013, đây là một điểm mới so với Luật đất đai năm 2003 khi Luật này chỉ nêu lên căn cứ giao đất, cho thuê đất chứ không đặt ra điều kiện cho chủ thể xin giao đất.

Trên thực tế, việc không đặt điều kiện cho chủ dự án đầu tư khi xin giao đất, xin thuê đất khiến rất nhiều dự án lâm vào tình trạng không sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí đất đai, gây bức xúc trong nhân dân. Và để khắc phục tình trạng trên, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung các quy định để kiểm soát chặt chẽ việc giao đất với những điều kiện áp dụng đối với chủ đầu tư: Chủ dự án đầu tư muốn được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thỏa mãn các điều kiện.

2.2.3. Quy định về các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất.

2.2.3.1. Cá nhân, hộ gia đình.

Theo Khoản 1 – Điều 55 – Luật đất đai năm 2013 thì Hộ gia đình, cá nhân là những đối tượng được Nhà nước giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

Từ phương diện là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước ta với bản chất của nhân dân, do nhân dân và vì nhân dân, phải xuất phát từ đối tượng sử dụng, mục đích sử dụng để lựa chọn hình thức giao, cho thuê đất phù hợp nhằm bảo tồn quỹ đất, bảo đảm chức năng kinh tế, xã hội của mình, đồng thời cũng bảo đảm lợi ích đích thực của người chủ đất đai, đó là nhân dân. Mặt khác, khi giao đất Nhà nước cần phân loại việc sử dụng đất phục vụ theo tiêu chí có mục tiêu lợi nhuận hoặc không có mục tiêu lợi nhuận mà từ đó xác định hình thức giao đất cho phù hợp. Trong trường hợp trên, Nhà nước đã đưa ra quy định lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Đây là trường hợp duy nhất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất mà mục đích sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh, sinh lợi từ việc sử dụng đất. Và đất ở được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng thuộc đất sử dụng ổn định, lâu dài, nghĩa là không có thời hạn giao đất. Mặc dù, việc sử dụng đất trong trường hợp này không nhằm mục đích sinh lợi mà chỉ đơn thuần là nhu cầu sinh sống cơ bản của con người nhưng vẫn phải trả tiền sử dụng đất, điều này nhìn qua có vẻ vô lý. Tuy nhiên, ta cần đặt quy định này trong tổng thể các quy định của pháp luật đất đai, cụ thể, cần phải xem xét thêm cả những quy định về các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất. Trong đó có những trường hợp, đất ở được giao có thu tiền sử dụng đất nhưng được giảm, thậm chí miễn tiền sử dụng đất. Điều này, bảo đảm sự công bằng giữa các đối tượng, đáp ứng nhu cầu về chỗ và những điều kiện sống thiết yếu mà vẫn nâng cao ý thức trách nhiệm trong việc sử dụng đất ở được giao đối với hộ gia đình, cá nhân.

2.2.3.2. Tổ chức kinh tế.

Theo khoản 2, 4 – Điều 55 – Luật đất đai năm 2013 thì tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong hai trường hợp sau : Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất.

• Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
• Thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

Dễ thấy, đất được giao cho tổ chức kinh tế sử dụng vào mục đích đầu tư để thu lợi nhuận, vì vậy nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong trường hợp này là hoàn toàn hợp lý. Một mặt, khẳng định giá trị của quyền sử dụng đất, nâng cao ý thức trách nhiệm của tổ chức kinh tế trong việc sử dụng đất tránh việc bỏ hoang dự án, dự án “treo” gây lãng phí tài nguyên đất. Mặt khác, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn đầu tư xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện cho kinh tế, xã hội phát triển.

Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng. Quy định này của Luật Đất đai năm 2013 đã thể hiện tính thời sự cao. Nếu như trong Luật Đất đai năm 2003, đất làm nghĩa trang nghĩa địa là đối tượng thuộc nhóm được giao đất không thu tiền sử dụng đất – quy định này đã gây khó khăn khi giải quyết thực tiễn là có những dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng xuất hiện trong thời gian gần đây thì phải xử lý nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước như thế nào? Nói khác đi, đầu tư hạ tầng để kinh doanh thì không lẽ được ưu ái không thu tiền sử dụng đất. Nhà nước đều phải công bằng với các tổ chức kinh tế khi sử dụng đất vào mục đích kinh doanh kể cả đầu tư xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh. Do đó, Luật Đất đai năm 2013 đã chia đất làm nghĩa trang, nghĩa địa thành 2 nhóm có địa vị pháp lý đất đai khác nhau là: Nghĩa trang, nghĩa địa thông thường và dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng là nhằm giải quyết vướng mắc trên.[8]

2.2.2.3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Theo khoản 3 – Điều 55 – Luật đất đai năm 2013 thì Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

So với Luật đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Quy định này thể hiện cách nhìn mới mẻ của pháp luật đối với chủ thể có vốn đầu tư nước ngoài, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia vào nền kinh tế Việt Nam, thu hút đầu tư và tạo cơ hội cho các doanh nghiệp kêu gọi vốn đầu tư ở nước ngoài. Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Ngoài ra, pháp luật Việt Nam đã dùng hai công cụ khác để rà soát đối tượng sử dụng đất: Công cụ thứ nhất là quy định của Luật Đất đai về điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, công cụ thứ hai là Luật Nhà ở. Công cụ thứ nhất nhằm bảo đảm cho việc triển khai dự án đầu tư có sử dụng đất khả thi, đạt hiệu quả cao. Công cụ thứ hai để điều chỉnh đối tượng trực tiếp sử dụng tài sản trên đất gắn liền với đất, vì thực chất đây mới là đối tượng sử dụng đất, nhà đầu tư chỉ sử dụng đất trong giai đoạn triển khai dự án mà thôi chứ không phải người sử dụng đất thực sự.[8]

2.2.4. Quy định về thẩm quyền giao đất

“Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.”

Giao đất là hoạt động của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền và được pháp chế hóa qua các quy định của pháp luật, cụ thể: Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất.

UBND cấp Tỉnh có thẩm quyền giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; dự án hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

Trong khi đó: Ủy ban nhân dân cấp Huyện có thẩm quyền giao đất có thu tiền sử dụng đất trong trường hợp: Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở.

Lưu ý rằng: các cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất trên không được uy quyền.

Theo quy định trên, với các trường hợp giao đất mà đối tượng là tổ chức kinh tế, cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà mục đích sử dụng đất của các đối tượng này là đầu tư nhằm mục đích kinh doanh, đều thuộc thẩm quyền giao đất của Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh. Bởi lẽ, những trường hợp này hồ sơ xin giao đất thường bao gồm nhiều loại giấy tờ phức tạp với những nội dung cần thẩm định không đơn giản và chúng thường là những dự án đầu tư với quy mô nhất định có tác động và ảnh hưởng đáng kể đến kinh tế vùng. Do đó, cần một cấp hành chính cao hơn cấp huyện với đội ngũ cán bộ chuyên môn và có khả năng thẩm định chính xác hơn để xem xét phê duyệt và quyết định giao đất. Ngược lại, Ủy ban nhân dân cấp Huyện được trao thẩm quyền giao đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân. Đây là những trường hợp xin giao đất đơn giản, dễ xem xét thẩm định thực địa và mang tính chất địa phương nên việc giao cho Ủy ban nhân dân Huyện có thẩm quyền quyết định là hoàn toàn hợp lý.

So với Luật đất đai năm 2003 thì Luật đất đai năm 2013 bổ sung quy định đối với trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có thêm văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, khi đó Ủy ban nhân dân cấp huyện mới được ra quyết định theo thẩm quyền.

Trước đây, theo Luật Đất đai năm 2003, chủ thể có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất sẽ ra quyết định giao và cho thuê theo đối tượng sử dụng đất đúng với thẩm quyền của mình chứ không quy định về hạn mức đất các cấp có thẩm quyền được giao, cho thuê. Những quy định về giới hạn thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thường do Ủy ban nhân dân tỉnh ra quyết định. Nay, Luật Đất đai năm 2013 đưa quy định về giới hạn thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện vào Luật để đảm bảo sự đồng bộ trong cả nước về thẩm quyền giao và cho thuê đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, phù hợp với năng lực quản lý của từng cấp. Nhưng đây cũng sẽ là gánh nặng cho cơ quan chuyên ngành cấp tỉnh.[8]

2.2.5. Quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất.

2.2.5.1. Quyền và nghĩa vụ của Nhà nước trong giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai:

Nhà nước với những đặc trưng vốn có của mình, là thiết chế trung tâm của hệ thống chính trị, là công cụ để nhân dân thực hiện quyền lực nhân dân dưới hình thức dân chủ đại diện. Vì vậy, Nhà nước là thiết chế đại diện cho nhân dân (chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai ở nước ta) thực hiện quyền chủ sở hữu đối với đất đai. Điều này có nghĩa hết sức quan trọng vì Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu về đất đai tuy nhiên lại không trực tiếp sử dụng đất đai. Với tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện các quyền năng trong hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 13 – Luật đất đai năm 2013 như sau:

Quyền định đoạt đối với đất đai, gồm có: Quyết định mục đích sử dụng đất (thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất); Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Định giá đất.

Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai, như: Thu tiền sử dụng đất; Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất và quy định quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Các cá nhân, tổ chức không có quyền sở hữu đất mà chỉ có quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của các chủ thể này được xác lập do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng. Người có quyền sử dụng đất, tuy không có quyền sở hữu đối với đất nhưng trong những trường hợp nhất định cũng có các quyền năng như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.[7] Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Nghĩa vụ (trách nhiệm) của Nhà nước đối với đất đai:

Bên cạnh việc thực hiện các quyền năng với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai thì Nhà nước cũng có những trách nhiệm phải thực hiện trong công tác thống nhất quản lý đất đai của mình, đặc biệt trong hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Mục 2, Chương 2 – Luật đất đai năm 2013 như sau:“Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó; Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính; Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất; Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Xây dựng hệ thống thông tin đất đai; Quản lý tài chính về đất đai và giá đất; Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; Bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; Trách nhiệm của Nhà nước về đất ở, đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu số; Trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng, cung cấp thông tin đất đai”. Việc quy định trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; bảo vệ và điều tiết các lợi ích gắn liền với đất đai và quan trọng nhất là bảo vệ chế độ sở hữu về đất đai. Bởi lẽ, bên cạnh quyền năng của đại diện chủ sở hữu đối với đất đai thì Nhà nước cũng đồng thời cần mang theo mình những nghĩa vụ để thực hiện tốt vai trò thống nhất quản lý về đất của mình. Tạo cơ sở, nền tảng cho sự công bằng, hài hòa lợi ích giữa Người sử dụng đất và Nhà nước – chủ thể đại diện cho toàn dân thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với đất đai.

So với Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 đã có sự thay đổi cơ bản về cách thức tiếp cận quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai. Có thể thấy, quyền của Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai trong Luật đất đai năm 2003 đã được đề cập tại Điều 5 nhưng chưa thực sự được hệ thống một cách khoa học, còn các nội dung tại Điều 6 về quản lý nhà nước về đất đai dường như mang ý nghĩa là Nhà nước có quyền thực hiện các hoạt động đó hơn là việc Nhà nước có trách nhiệm phải thực hiện các hoạt động đó. Do vậy, mặc dù các quy định nội hàm gần như không thay đổi nhưng Luật đất đai năm 2013 đã đưa ra được một cách tiếp cận rõ ràng, minh bạch khi đề cập đến chủ thể Nhà nước: một mặt, Nhà nước có những quyền năng với vai trò là đại diện cho chủ sở hữu toàn dân (mục 1 Chương II), mặt khác, Nhà nước cũng có những trách nhiệm cần phải thực hiện (mục 2 Chương II) trong công tác quản lý đất đai của mình.[27] Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất.

2.2.5.2. Quyền và nghĩa vụ của Người sử dụng đất trong giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Là đại diện chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, có đầy đủ quyền năng của một chủ sở hữu. Tuy nhiên, trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao một phần đất đai của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đồng thời quy định cho họ các quyền và gánh vác những nghĩa vụ nhất định trong quá trình sử dụng đất như những điều khoản của hợp đồng giữa Nhà nước và Người sử dụng đất. Tuy nhiên, chỉ khác là chúng được quy định trong các quy phạm pháp luật và mang tính mệnh lệnh – phục tùng. Việc quy định các quyền và nghĩa vụ này một mặt thể hiện ý chí của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu về đất đai, mặt khác thừa nhận trách nhiệm quản lý đất đai, đảm bảo đối với Người sử dụng đất của mình; là cơ sở pháp lý để Người sử dụng đất tuân thủ, yên tâm khai thác tài nguyên đất nhằm sử dụng vốn đất một cách hợp pháp, tiết kiệm đạt hiệu quả kinh tế cao. Đối tượng được nhà nước giao đất nói chung và giao đất có thu tiền sử dụng đất nói riêng ngoài những quyền và nghĩa vụ theo hình thức giao đất thì họ đương nhiên có những quyền và nghĩa vụ chung của Người sử dụng đất. Cụ thể như sau:

Quyền và nghĩa vụ chung của Người sử dụng đất được quy định tại Điều 166, 170 – Luật đất đai năm 2013 như sau:

“Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất

Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; 2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; 3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; 4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; 5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; 6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này;

 Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.”

“Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan; 2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; 3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; 4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; 5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; 6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.”

Quyền của các đối tượng khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Ngoài những quyền và nghĩa vụ chung được trình bày trên đây thì các đối tượng được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất còn có những quyền riêng được quy định trong các Điều 174, 179, 183 – Luật đất đai năm 2013. Nhìn chung thì các quyền này bao gồm:Thứ nhất, quyền chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Thứ hai, cho thuê Quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

Thứ ba, tặng cho Quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc để phục vụ lợi ích chung của cộng đồng theo quy định của pháp luật. Thứ tư, thế chấp Quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Thứ năm, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, Người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình (trường hợp này được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và được sử dụng ổn định lâu dài) còn có quyền để lại thừa kế Quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và trong “trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ”[16]

Tuy nhiên, để được thực hiện các quyền kể trên thì Người sử dụng đất phải thỏa mãn những điều kiện cơ bản sau: có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ có giá trị tương đương theo quy định của pháp luật; đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất.[16]

Có thể dễ dàng nhận thấy, các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có phạm vi quyền rộng hơn so với trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Cụ thể thì những trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất ngoài quyền và nghĩa vụ chung đối với Người sử dụng đất thì những trường hợp này không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Sở dĩ có quy định như vậy vì trong trường hợp này việc giao đất không đem lại tài chính cho Nhà nước, đồng thời đối tượng được giao cũng không nhằm mục đích sinh lời từ việc sử dụng đất mà chỉ nhằm vào mục đích công cộng hoặc đơn thuần là yếu tố thiết yếu cho cuộc sống ví dụ như trường hợp giao đất nông nghiệp để trực tiếp sản xuất trong hạn mức. Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất.

So với Luật đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Có thể nhận thấy các quy định của Luật đất đai năm 2013 về vấn đề này đã khá hoàn thiện chưa bộc lộ hạn chế hay bất cập lớn nào cho đến thời điểm hiện tại. Điều này càng cho thấy, Nhà nước đã ngày một quan tâm và nâng cao công tác quản lý đất đai, trách nhiệm bảo đảm của Nhà nước đối với Người sử dụng đất.

2.2.6. Quy định về tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất

Theo điểm a – Khoản 1 – Điều 107 và khoản 3 – Điều 170 – Luật đất đai năm 2013 thì đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước đó là phải nộp cho Nhà nước tiền sử dụng đất.

Các căn cứ và thời điểm để xác định tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất được quy định tại khoản 1,3 – Điều 108 – Luật đất đai năm 2013 như sau:

“Điều 108. Căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Căn cứ tính tiền sử dụng đất:a) Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất;b) Mục đích sử dụng đất;c) Giá đất theo quy định tại Điều 114 của Luật này; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất là giá trúng đấu giá.

Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.”

Căn cứ vào các quy định trên, tiền sử dụng đất là số tiền mà Người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất… (theo khoản 20 – Điều 3 – Luật đất đai năm 2013). Đây là nghĩa vụ tài chính của Người sử dụng đất, khoản tiền này được xác định dựa trên: diện tích đất được giao; mục đích sử dụng đất và giá đất (trừ trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất). Và thời điểm tính tiền sử dụng đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất cho Người sử dụng đất. Sau đây là các cách xác định tiền sử dụng đất theo hai trường hợp: giao đất cho thu tiền sử dụng đất không thông đấu giá quyền sử dụng đất và thông qua đấu giá Quyền sử dụng đất. Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất.

2.2.5.1. Xác định tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo khoản 2 – Điều 4 – Nghị định 45/2014/NĐ-CP: “Quy định về thu tiền sử dụng đất”. Ta có:“Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo công thức sau:

Trên đây là công thức tính tiền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá Quyền sử dụng đất. Trong đó, giá đất tính tiền sử dụng đất tùy vào trường hợp giao đất để xác định căn cứ theo khoản 3 Điều 3 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP: cụ thể, giá đất theo bảng giá đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trong hạn mức; còn giá đất cụ thể được áp dụng khi Nhà nước giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân vượt hạn mức và các trường hợp còn lại. Giá đất cụ thể được tính dựa trên các phương pháp: so sánh trực tiếp; chiết trừ; thu thập; thặng dư hoặc theo phương pháp hệ số điều chỉnh (UBND cấp Tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm) theo quy định của Nhà nước. Có thể thấy, các quy định trong việc xác định giá đất tính tiền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 một mặt thể hiện được tính thị trường hóa giá trị Quyền sử dụng đất, mặt khác, đã tính đến mục đích sử dụng đất đối với từng trường hợp và cân bằng quyền lợi giữa các chủ thể.

2.2.5.2. Xác định tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo khoản 1 – Điều 4 – Nghị định 45/2014/NĐ-CP: “Quy định về thu tiền sử dụng đất”. Ta có:

“Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất được tính bằng diện tích đất có thu tiền sử dụng đất nhân (x) với giá đất trúng đấu giá của mục đích sử dụng đất đấu giá.”

Như vậy, tiền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được xác định dựa vào giá đất trúng đấu giá và diện tích đất được giao.

Ưu điểm: Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất.

So với Luật đất đai năm 2003 thì về tài chính đất đai, nội dung mục này ở Luật đất đai năm 2013 cơ bản được giữ nguyên, có bổ sung một số nội dung về căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất; bổ sung việc miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với trường hợp thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với nhà nước, hộ gia đình nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo…

Về giá đất, Luật Đất đai năm 2013 có 05 Điều (từ Điều 112 đến Điều 116) quy định về giá đất. Cụ thể, về nguyên tắc định giá đất, việc định giá đất phải bảo đảm 4 nguyên tắc, trong đó bổ sung mới 02 nguyên tắc và chỉnh sửa 01 nguyên tắc, đó là: theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.[16] Về giá đất, Luật Đất đai năm 2003 chưa quy định việc xác định giá đất cụ thể, vì thế trong quá trình vận hành không những gây thất thu cho ngân sách nhà nước mà còn là nguyên nhân phát sinh khiếu nại của người bị thu hồi đất do giá đất tính thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đều áp dụng theo bảng giá đất mà mức giá đất trong bảng giá luôn luôn thấp do không theo kịp với giá thị trường. Vì vậy, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung quy định về việc xác định và áp dụng giá đất cụ thể nhằm loại bỏ hạn chế trên. Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2003 chưa quy định khung pháp lý về hoạt động tư vấn giá đất và điều kiện hành nghề tư vấn giá đất, đã tạo nên khoảng trống trong lĩnh vực này, làm phát sinh nhiều vướng mắc, bất cập trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai. Khắc phục hạn chế nêu trên, Luật Đất đai năm 2013 đã dành 02 điều quy định các trường hợp tư vấn giá đất được thực hiện, điều kiện hoạt động tư vấn giá đất và hành nghề tư vấn giá đất, quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn có chức năng tư vấn xác định giá đất, đặc biệt Luật còn quy định giá đất tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giá đất.

Bất cập và hạn chế trong các quy định xác định giá đất, tiền sử dụng đất tại Luật đất đai năm 2013:

Các quy định về xác định tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá Quyền sử dụng đất: Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất.

1. Giá đất tính tiền sử dụng đất: Nguyên tắc định giá đất:

Tại điểm c khoản 1 Điều 112 Luật đất đai năm 2013 quy định: Việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc “phù hợp với giá phổ biến trên thị trường”. Về hình thức ta thấy, nguyên tắc định giá đất “sát với giá thị trường” của Luật đất đai năm 2003 đã được thay thế bằng thuật ngữ “phù hợp với giá phổ biến trên thị trường” theo Luật đất đai năm 2013. Thật ra, thuật ngữ này cũng chỉ là một khái niệm tương đương mà không có sự thay đổi về bản chất của nguyên tắc định giá đất và chúng thực sự không giải quyết được một cách thỏa đáng vấn đề tồn dọng trong thời gian qua khi áp dụng quy định về giá đất trong Luật đất đai năm 2003. Cụ thể, trong quá trình thực thi Luật đất đai năm 2003, nhiều nhà khoa học, các chuyên gia kinh tế, cộng đồng doanh nghiệp và đa số người dân thực hiện quyền và nghĩa vụ tài chính của mình trước Nhà nước thường đặt câu hỏi: thế nào là giá đất Nhà nước “sát” với giá thị trường? Tiêu chí nào để xác định được giá đất Nhà nước đã sát hoặc chưa sát với giá thị trường làm cơ sở áp dụng hay từ chối việc áp dụng giá đất Nhà nước trong quá trình điều tiết các quan hệ đất đai? Những câu hỏi này không có chuẩn mực pháp lý nào thỏa đáng.

Để giải quyết những băn khoăn, thắc mắc về vấn đề nêu trên, Luật đất đai năm 2013 đã thay đổi thuật ngữ “sát” bằng thuật ngữ “phù hợp”. Sự thay đổi này không hoàn toàn làm cho giới nghiên cứu và người dân, doanh nghiệp khỏi hồ nghi về một nguyên tắc đúng đắn, chính xác và minh bạch khi Nhà nước định giá đất. Chúng cũng không thoát khỏi tính trừu tượng, mơ hồ bởi không thể xác định như thế nào là ““phù hợp với giá phổ biến trên thị trường”, vì “phù hợp” là một thuật ngữ mang tính chất định tính, rất khó xác định nội hàm cụ thể. Trong khi đó, việc định giá đất đòi hỏi phải quy định rất cụ thể với nội dung định lượng rõ ràng, chuẩn xác về tỉ lệ %. Với quy định như vậy, người ta có quyền đặt câu hỏi: như thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường? Tiêu chí để xác định tính phù hợp giữa giá đất của Nhà nước với giá đất trên thị trường là gì? Dù rằng hiện nay tại khoản 3, Điều 3 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất đã định nghĩa: “Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường”. Tuy nhiên, câu hỏi mà chúng ta băn khoăn thì vẫn chưa có lời giải.

Chính sự “mù mờ” trong nguyên tắc định giá này là hệ lụy cho những tham nhũng, thất thoát lớn và tiêu cực trong lĩnh vực đất đai, đặc biệt là trong vấn đề giao đất có thu tiền sử dụng đất cũng như cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.[19]

Cơ sở định giá đất: Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Cũng tại điểm c khoản 1 Điều 112 Luật đất đai năm 2013 quy định, việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc: “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất”. Với nguyên tắc này cho thấy, để định giá đất, các cơ quan định giá đất hay tổ chức tư vấn định giá đất được Nhà nước cho phép hoạt động khi định giá phải dựa trên ba cơ sở sau đây:

Một là, định giá đất dựa trên cơ sở giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng. Theo đó, giá đất phổ biến trên thị trường theo khoản 3 Điều 3 Nghị định 44/2014/NĐ-CP là “mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường”. Với quy định này có thể hiểu, các cơ quan chức năng khi định giá đất sẽ phải rà soát, thống kê và đánh giá về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trên thị trường của người dân, doanh nghiệp tại địa bàn mà Nhà nước đang tiến hành định giá đất. Sự rà soát, thống kê đó của các cơ quan chức năng sẽ chú trọng tới giá chuyển nhượng được ghi trong các văn bản, giấy tờ của các chủ thể tham gia vào giao dịch chuyển nhượng được lưu giữ tại các cơ quan. Tuy nhiên, có thể khẳng định rằng Nhà nước sẽ không bao giờ có được con số chính xác và trung thực về giá trị giao dịch thực có của Quyền sử dụng đất trên thị trường, bởi trên thực tế không chủ thể nào chịu ghi giá trị thực của giao dịch trong hồ sơ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà thường ghi giá trị chuyển nhượng thấp hơn nhiều lần hoặc cùng lắm là bằng mức tối thiểu của khung giá đất nhà nước để giảm trừ thuế thu nhập và thuế trước bạ. Do vậy, nhưng con số này không thể cơ sở để cơ quan định giá đất dựa vào khi xây dựng bảng khung giá đất và giá đất cụ thể áp dụng trên địa bàn đó.

Hai là, định giá đất dựa trên cơ sở giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá Quyền sử dụng đất. Với cơ sở này cũng không cho thấy tính chính xác và khả quan của công tác định giá đất, bởi trên thực tế việc tổ chức bán đấu giá Quyền sử dụng đất ở nước ta thời gian qua diễn ra thiếu sôi động, quỹ đất đưa ra đấu giá ít, nhiều lô đất không có người tham gia đấu giá hoặc đấu giá không thành. Mặt khác, hoạt động đấu giá cũng đa số tập trung ở các khu đô thị mới, khu cận trung tâm, không mang tính phổ biến và trải rộng khắp các địa bàn, khu vực. Vì vậy, chúng không đủ minh bạch và đáng tin cậy để các cơ quan chức năng dựa vào đó định hướng việc định giá đất cho Nhà nước.

Ba là, định giá đất dựa trên cơ sở thu nhập từ việc sử dụng đất. Quy định này thiếu cơ sở khoa học và thực tế, bởi sẽ không ai có thể xác định đúng, đủ và chuẩn xác về thu nhập của chủ thể sử dụng đất trên một diện tích đất. Cùng một diện tích đất song với chủ thể sử dụng khác nhau, với khả năng khai thác khác nhau và năng lực tài chính để đầu tư vào đất đó khác nhau sẽ cho thu nhập khác nhau. Vì vậy sẽ không có thu nhập đồng loạt giống nhau để làm cơ sở cho việc tham khảo của các cơ quan định giá đất. Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Với thực trạng nêu trên về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, về giá trúng đấu giá hay thu nhập từ quyền sử dụng đất đều cho thấy còn khá nhiều bất cập, tồn tại.

Giá đất tính tiền sử dụng đất:

Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP và Điều 3 Thông tư số 76/2014/TT-BTC quy định: “Trường hợp Nhà nước giao đất mà diện tích tính tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại, thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quyết định, được xác định theo các phương pháp: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư;(việc lựa chọn phương pháp áp dụng tùy thuộc vào điều kiện của từng phương pháp quy định tại Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và thông tin thu thập về thửa đất và khu vực đánh giá.

Trường hợp Nhà nước giao đất mà diện tích tính tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định bằng bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất.”

Hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất do Sở Tài chính chủ trì xác định theo từng khu vực, tuyến đường, vị trí, tương ứng với từng mục đích sử dụng đất, phù hợp với thị trường và điều kiện phát triển kinh tế, xã hội tại địa phương và trình Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh ban hành hàng năm.[21] Trường hợp một số vị trí đất dự án trong cùng một khu vực, tuyến đường có hệ số sử dụng đất (mật độ xây dựng, chiều cao công trình) khác với mức bình quân chung của khu vực, tuyến đường đó thì Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp này và quy định cụ thể trong Quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất của địa phương.

Có thể nhân thấy, trường hợp áp dụng hệ số điều chỉnh giá bán hàng năm nêu trên chưa thật công bằng và hợp lý. Bởi việc giao đất ở những thời điểm khác nhau trong năm nhưng lại tính một đơn vị giá; hơn nữa, nếu giá đất áp dụng theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá thấp hơn nhiều so với giá đất cụ thể theo các phương pháp còn lại sẽ tạo cơ hội cho chủ đầu tư chia nhỏ dự án để xin giao các khu đất giá trị nhỏ (dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại) và nộp tiền theo đơn giá xác định bởi phương pháp hệ số điều chỉnh nhằm hưởng chênh lệch. Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất.

2. Miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế:

Thứ nhất, quy định miễn, giảm chưa rõ ràng, gây khó khăn trong áp dụng. Cụ thể, khoản 1 Điều 16 Thông tư 76/2014/TT-BTC quy định, trường hợp tổ chức kinh tế chuyển nhượng Quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã được miễn, giảm thì phải nộp số tiền sử dụng đất đã được miễn, giảm cho Nhà nước; số tiền sử dụng đất được ghi tại Quyết định này sẽ được tính lại theo quy định của pháp luật tại thời điểm chuyển nhượng. Quy định này được hiểu, chỉ khi thực hiện chuyển nhượng thì tổ chức kinh tế mới có nghĩa vụ nộp lại khoản tiền sử dụng đất được miễn, giảm. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra đối với trường hợp doanh nghiệp được miễn, giảm tiền sử dụng đất và đã thế chấp phần đất đó, nay không có khả năng trả nợ nên bị bán đấu giá để thu hồi nợ đối với phần đất được miễn, giảm thì có áp dụng điều khoản trên? Theo công văn số 856/TCT-CS ngày 4/3/2016 của Tổng cục Thuế, doanh nghiệp phải nộp lại tiền sử dụng đất đã được miễn, giảm và được xác định lại tại thời điểm trúng đấu giá. Như vậy, thuật ngữ “chuyển nhượng” tại khoản 1 Điều 16 Thông tư 76/2014/TT-BTC không chỉ đơn thuần là chuyển nhượng.

Thứ hai, chưa có chính sách giảm tiền sử dụng đất để khuyến khích các doanh nghiệp nộp đúng, đủ tiền sử dụng đất. Đối với hộ gia đình, cá nhân, pháp luật đưa ra rất nhiều trường hợp được miễn, giảm và thậm chí là ghi nợ tiền sử dụng đất, nhưng đối với tổ chức kinh tế thì còn hạn chế.

Trước đây, Điều 14 Nghị định số 38/2000/NĐ-CP quy định, Người sử dụng đất nộp đủ tiền SDĐ một lần theo thông báo của cơ quan thuế thì được giảm 20% tiền sử dụng đất phải nộp.

Hiệu quả của việc giảm tiền sử dụng đất khi nộp đủ một lần đã được minh chứng ở Đà Nẵng trong thời gian qua.[13] Chính vì vậy, cần ban hành quy định về giảm tiền sử dụng đất nhằm khắc phục tình trạng nợ đọng hiện nay.

Các quy định về xác định tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá Quyền sử dụng đất:

1. Phương pháp và thời điểm xác định giá khởi điểm:

Giá khởi điểm là một trong những yếu tố cơ bản quyết định sự thành công của buổi đấu giá. Quan điểm chung của các địa phương là căn cứ vào quan hệ cung – cầu, vị trí, địa thế khu đất, thửa đất, tình trạng đất để định giá khởi điểm.[14, 226] Hiện nay, giá khởi điểm trong đấu giá Quyền sử dụng đất được quy định tại Thông tư số 02/2015/TT-BTC: Giá khởi điểm đấu giá Quyền sử dụng đất = diện tích đất × Giá đất cụ thể. Như vậy, giá đất cụ thể được sử dụng để xác định giá khởi điểm đấu giá Quyền sử dụng đất, nhưng cơ sở pháp lý chưa chặt chẽ. Cụ thể, khoản 2 Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, có quy định: giá đất cụ thể được dùng làm căn cứ xác định giá khởi điểm để đấu giá Quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trong khi Điều 114 – Luật đất đai năm 2013 lại không có quy định nào về vấn đề này.

Bên cạnh đó, thời điểm xác định giá đất cụ thể vẫn chưa được pháp luật quy định rõ ràng. Ở những thời điểm khác nhau, giá đất sẽ khác nhau. Thiếu quy định cụ thể về thời điểm xác định giá khởi điểm có thể dẫn đến việc áp dụng khác nhau, gây khó khăn trong hoạt động đấu giá Quyền sử dụng đất. Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Theo thông tư số 02/2015/TT-BTC, giá đất cụ thể dùng làm căn cứ tính giá khởi điểm chỉ được xác định qua bốn phương pháp định giá: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập và thặng dư. Điều này thống nhất với quy định của Luật đất đai năm 2013 về giá đất. Tuy nhiên, theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 10 Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP thì phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất có thể được áp dụng để xác định giá đất khởi điểm. Điều này tạo nên sự bất cập trong phương pháp định giá khi xác định giá khởi điểm.

Vấn đề xác định lại giá khởi điểm được quy định tại Điều 6 Thông tư số 02/2015/TT-BTC, nhưng việc xác định lại không được quy định cụ thể. Theo Điều 6 Thông tư số 48/2012/TT-BTC, trường hợp bán đấu giá không thành do giá khởi điểm cao thì cơ quan đấu giá Quyền sử dụng đất có văn bản đề nghị cơ quan có thẩm quyền cho xác định lại giá khởi điểm, nhưng hiện nay Thông tư 02/2015/TT-BTC không quy định rõ trường hợp nào sẽ xác định lại giá khởi điểm. Hơn nữa, việc xác định lại giá khởi điểm với tỉ lệ giảm giá như thế nào cũng không được quy định, gây khó khăn cho quá trình xác định lại giá khởi điểm.[29]

2. Thẩm quyền xác định giá khởi điểm:

Theo quy định tại thông tư số 02/2015/TT-BTC thì thẩm quyền quyết định giá khởi điểm thuộc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền hoặc phân cấp cho giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá khởi điểm căn cứ trên hồ sở trình của cơ quan tài chính (Sở Tài chính hoặc Phòng Tài chính – Kế hoạch). Tuy nhiên, Điều 9 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 lại quy định, Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức xác định giá khởi điểm và chủ thể có thẩm quyền phê duyệt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Như vậy, quy định về chủ thể xác định giá khởi điểm và thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm đấu giá chưa thống nhất.[29]

2.2.8. Quy định về thời hạn sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Đất sử dụng ổn định lâu dài:

Theo Điều 125 – Luật đất đai năm 2013 thì các loại đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, mà đất được giao được sử dụng ổn định lâu dài bao gồm: Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng (khoản 1 – Điều 125 – Luật đất đai năm 2013) và Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa (khoản 10 – Điều 125 – Luật đất đai năm 2013).

Đất sử dụng có thời hạn:

Theo Điều 126 – Luật đất đai năm 2013 thì các loại đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, mà đất được giao được sử dụng có thời hạn được quy định tại khoản 3 Điều này. Cụ thể: “Thời hạn giao đất… đối với …tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.” Theo đó, thời hạn Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư là không quá 50 năm, trừ trường hợp dự án đầu tư có thời gian thu hồi vốn chậm hoặc khu vực đầu tư có điều kiện kinh tế khó khăn thì thời hạn này là không quá 70 năm. Đặc biệt, để thống nhất giữa các quy định pháp luật và phù hợp với thực tiễn của hoạt động kinh doanh Bất động sản, đối với những dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án và người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Việc quy định thời hạn sử dụng đất nhằm Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất.

• Khẳng định rõ ràng ranh giới giữa nhà nước và người sử dụng đất, tạo điều kiện để nhà nước thực hiện công tác quản lý về đất đai tốt hơn.
• Tạo tâm lý yên tâm cho người sử dụng đất bởi việc quy định rõ thời hạn khi giao đất giúp người sử dụng đất dễ dàng lập kế hoạch đầu tư đúng đắn thu được hiệu quả cao nhất.

Là cơ hội cho người sử dụng đất vay vốn trung hạn, dài hạn của tổ chức tín dụng để sản xuất kinh doanh.

Tuy nhiên, các quy định về thời hạn giao đất tại Luật đất đai vẫn còn thiếu sót, chưa được cập nhật đồng thời với các quy định về trường hợp được giao đất có thu tiền sử dụng đất. Cụ thể, đó là sự thiếu sót quy định về thời hạn sử dụng đất được giao có thu tiền sử dụng đất trong trường hợp giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng. Đây là một trường hợp được giao đất có thu tiền sử dụng đất mới trong Luật đất đai năm 2013 thể hiện sự bắt kịp của quy định pháp luật với thực tiễn đời sống.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật đất đai năm 2013 thì: Thời hạn giao đất đối với tổ chức thực hiện dự án đầu tư được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất nhưng không quá 50 năm. Trường hợp dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm… thì thời hạn giao đất là không quá 70 năm. Như vậy, đất được giao cho tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thuộc “đất sử dụng có thời hạn”.

Mặt khác, theo khoản 10 Điều 125 Luật đất đai năm 2013 thì: Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa thuộc đất sử dụng ổn định lâu dài. Do đó, pháp luật cần có quy định bổ sung cho trường hợp này tương tự như quy định tại đoạn 3, khoản 3 Điều 126 Luật đất đai năm 2013 về việc sử dụng đất sau khi chủ đầu tư chuyển nhượng Quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa. Nhằm minh bạch các quy định pháp luật tránh những tranh chấp cũng như bất cập có thể xảy ra trong tương lai.

2.2.9. Quy định về trình tự, thủ tục giao đất có thu tiền sử dụng đất

Để đảm bảo chặt chẽ trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, pháp luật đất đai quy định thủ tục hành chính về quản lý đất đai để làm khuôn mẫu cho các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai theo đó thực hiện; trong đó có trình tự, thủ tục về giao đất có thu tiền sử dụng đất được quy định tại khoản 1, 3, 5, 6 – Điều 68 – Nghị định 43/2014/NĐ-CP về: “Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai”. Cụ thể như sau:

Đầu tiên là thủ tục về thẩm định nhu cầu sử dụng đất. Theo đó, người xin giao đất nộp hồ sơ thẩm định tại cơ quan tài nguyên và môi trường, ngoại trừ dự án đầu tư đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư không phải thực hiện thủ tục này. Trong thời hạn 30 ngày, cơ quan tài nguyên và môi trường có văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập hồ sơ xin giao đất. Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Trình tự, thủ tục xin giao đất được chia làm hai loại: trình tự, thủ tục xin giao đất không thông qua hình thức đấu giá Quyền sử dụng đất và trình tự, thủ tục xin giao đất thông qua hình thức đấu giá Quyền sử dụng đất. Theo đó, với trường hợp không thông qua hình thức đấu giá Quyền sử dụng đất thì thủ tục được thực hiện như sau: Cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin giao đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất. Sau đó, người được giao đất nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất. Cuối cùng cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người được giao đất, chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Còn đối với trường hợp giao đất thông qua hình thức đấu giá Quyền sử dụng đất thì thủ tục được thực hiện như sau: Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ đạo lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt. Tổ chức được lựa chọn thực hiện đấu giá theo phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất. Sau khi đấu giá thành công, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá. Người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Trường hợp người trúng đấu giá không nộp đủ tiền theo đúng yêu cầu thì cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá. Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Trên đây là quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Hồ sơ xin giao đất trong từng trường hợp cụ thể cũng được quy định rõ ràng như sau:

Hồ sơ xin giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất tại cấp Tỉnh và cấp Huyện lần lượt được quy định tại Điều 3 và 4 – Thông tư 30/2014/TT-BTNMT “Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất”.

Hồ sơ xin giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 2 – Điều 7 – Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP “ Quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất”. Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Bên cạnh trình tự thủ tục cơ bản được nêu trên. Luật đất đai năm 2013 còn bổ sung một bước trước khi giao đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác. Việc giao đất và bồi thường thiệt hại này đã được quy định trong Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Đối với các chủ dự án được giao đất để thực hiện dự án phù hợp với kế hoạch sử dụng đất thì chủ dự án được thỏa thuận “nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” với người đang sử dụng đất. Tuy vậy, việc thỏa thuận này trên thực tế là hết sức khó khăn bởi người đang sử dụng đất có thể đưa ra giá quá cao; hoặc có thể thỏa thuận được với Người sử dụng đất này nhưng không thỏa thuận được với Người sử dụng đất khác, mức giá cũng khác nhau, nên dễ gây khiếu nại, làm ách tắc cho công tác giải phóng mặt bằng. Do đó, Luật đất đai năm 2013 đã đưa ra quy định về công tác của cơ quan Nhà nước trước khi giao đất, đây là điểm mới được đưa ra để khắc phục bất cập trên. Cụ thể như sau:

“Điều 53. Giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác

Việc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật này và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường hợp phải giải phóng mặt bằng.”

Quy định này giúp tránh được tình trạng Người sử dụng đất vừa phải nộp tiền sử dụng đất, vừa nộp tiền đền bù thiệt hại không thỏa đáng. Hạn chế tình trạng khiếu nại của người có đất bị thu hồi khi giá bồi thường không thống nhất.

Tuy nhiên, vấn đề bất cập ở nội dung này lại nảy sinh ở khâu khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng: Khoản 2 Điều 15 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định, trường hợp thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá và tự nguyện ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền sử dụng đất phải nộp theo phương án được duyệt; mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp. Đối với số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng còn lại chưa được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) thì được tính vào vốn đầu tư của dự án. Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 15 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định cụ thể tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng. Như vậy, số tiền được tính giảm trừ trong khoản tiền ứng trước của Người sử dụng đất gồm cả kinh phí thực hiện mà không chỉ là các khoản chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được xác định căn cứ theo quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định tại Điều 28 Nghị định 47/2014/NĐ-CP. Tuy nhiên, vấn để đặt ra là khi tổ chức kinh tế ứng vốn để giải phóng mặt bằng, nhưng việc bàn giao không đúng tiến độ cam kết với nhà đầu tư làm cho chi phí tăng lên, và những chi phí phát sinh thêm sẽ xử lý ra sao khi lỗi không bàn giao mặt bằng đúng tiến độ là của cơ quan tiến hành giải phóng mặt bằng.

Bên cạnh đó, theo quy định, nếu chi phí khấu trừ cao hơn tiền sử dụng đất phải nộp thì phần vượt đó tính vào vốn đầu tư dự án; như vậy khoản tiền đó thực chất cũng do chủ đầu tư chi trả, đẩy cao vốn đầu tư dự án mà không được hoàn trả. Điều này ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư, buộc họ phải đẩy giá thành phẩm lên cao để thu hồi vốn, gây khó khăn cho Người sử dụng đất khi thực hiện hoạt động kinh doanh; ảnh hưởng đến thu hút đầu tư.

2.2.10. Quy định về xử lý hành vi vi phạm pháp luật trong giao đất có thu tiền sử dụng đất Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng bao gồm những quy định xoay quanh mối quan hệ giữa nhà nước và Người sử dụng đất – thuộc trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Vì vậy, những vi phạm pháp luật trong lĩnh vực này cũng xuất phát từ hai chủ thể trên gây ra.

Thứ nhất, quy định về xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai được quy định tại Điều 206 – Luật đất đai năm 2013. Theo đó, người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất nói riêng thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Hiện nay, theo nghị định số 102/2014/NĐ-CP “về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai” có hai hình thức vi phạm pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất bị xử phạt vi phạm hành chính điển hình cần nói đến ở đây, đó là: việc tự ý chuyển nhượng Quyền sử dụng đất trái quy định của pháp luật và việc chậm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất ở. Có thể thấy đây là những trường hợp vi phạm quy định của pháp luật đã gây nhiều bức xúc và tổn thất cho xã hội và nhà nước trong thời gian qua và đã được quy định rõ ràng cho việc xử lý. Bên cạnh đó, thì việc xác định tính chất và mức độ hành vi vi phạm để có chế tài xử lý phù hợp được Nghị định này dựa trên hai tiêu chí là quy mô diện tích đất bị vi phạm và số lượng hộ gia đình bị ảnh hưởng. Về hình thức xử phạt được quy định tại Nghị định này bao gồm hình thức xử phạt chính (cảnh cáo, phạt tiền) và hình thức xử phạt bổ sung (tước Quyền sử dụng đất, tịch thu tang vật, phương tiện), ngoài ra, Luật đất đai năm 2013 còn quy định người có hành vi vi phạm mà gây thiệt hại cho Nhà nước, cho người khác ngoài việc bị xử lý thì còn phải bồi thường theo mức thiệt hại thực tế.

Theo Điều 228 – Bộ luật hình sự năm 2015 về “Tội vi phạm các quy định về sử dụng đất” thì “Người nào lấn chiếm đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất trái với các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 3 năm.” Hơn nữa, nếu phạm tội có tổ chức hoặc phạm tội 2 lần trở lên hoặc tái phạm nguy hiểm thì có thể bị phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.[17] Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Thứ hai, quy định về xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành công vụ trong lĩnh vực đất đai được quy định tại Điều 207 – Luật đất đai năm 2013. Theo đó, các hình thức vi phạm này bao gồm: Lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái với quy định của pháp luật trong giao đất, xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, ra quyết định hành chính trong quản lý đất đai (ví dụ như giao đất trái thẩm quyền, trái với kế hoạch sử dụng đất…); Thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra vi phạm pháp luật về đất đai hoặc có hành vi khác gây thiệt hại đến tài nguyên đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (ví dụ như có hành vi cản trở việc sử dụng đất của NSSĐ, không tiến hành thanh tra và xử lý vi phạm thuộc thẩm quyền của mình…); Vi phạm quy định về lấy ý kiến, công bố, công khai thông tin; vi phạm quy định trình tự, thủ tục hành chính; vi phạm quy định về báo cáo trong quản lý đất đai. Các hành vi vi phạm này tùy theo tính chất và mức độ vi phạm có thể bị xử lý kỉ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 229 – Bộ luật hình sự năm 2015, theo đó, hình thức xử phạt bao gồm phạt tiền, cải tạo không giam giữ hoặc phạt tù lên đến 12 năm.

So với Luật đất đai năm 2003 thì Luật đất đai năm 2013 có bổ sung quy định về trách nhiệm của người đứng đầu trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai (Điều 208); quy định xử lý trách nhiệm của người thực thi công vụ vi phạm pháp luật đất đai và người đứng đầu cơ quan, tổ chức để xảy ra vi phạm pháp luật đất đai (Điều 207). Điều này, cho thấy Nhà nước đã thừa nhận trách nhiệm của mình trong hoạt động quản lý đất đai, tạo cơ sở cho sự công bằng trong quan hệ giữa nhà nước và Người sử dụng đất.

2.3. Thực trạng thực hiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất.

2.3.1. Kết quả thực hiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất tại một số địa phương

Sau khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, Bộ TN&MT đã tích cực, chủ động chỉ đạo, hướng dẫn các địa phương thực hiện công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, bảo đảm theo đúng các quy định của pháp luật về đất đai. Vì thế mà việc giao đất theo kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt tại các địa phương đã diễn ra hết sức thuận lợi, không còn tình trạng sai phạm về thủ tục hành chính hay giao đất trái thẩm quyền… Tuy nhiên, công tác quản lý đất đai, kiểm soát việc thực hiện nghĩa vụ tài chính sau giao đất cũng như việc giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều khó khăn và bất cập trên thực tế. Cụ thể như sau:

Thứ nhất, theo báo cáo thuyết minh hiện trạng sử dụng đất, bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 trên địa bàn Thành phố Hà nội của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.Hà Nội thì: Tính đến ngày 31/12/2014 việc thực hiện theo quyết định giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng, thành phố còn tồn tại một số trường hợp được giao, thuê, chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chưa thực hiện, với tổng diện tích toàn thành phố là 3.529,60 ha. Trong đó, diện tích đất theo mục đích được giao, được thuê, được chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chưa thực hiện theo đối tượng sử dụng đất được thống kê[1] như sau:

Nhìn vào các số liệu trên, có thể dễ dàng nhận thấy sự ì chệ trong việc đưa đất vào sử dụng theo mục đích sử dụng tại các tổ chức kinh tế sau khi được Nhà nước giao đất là rất lớn.Theo báo cáo Sở Xây dựng Hà Nội trình Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về kết quả rà soát 573 dự án khu đô thị mới, Sở Xây dựng cho biết có 17 dự án chậm hơn 2 năm, nhiều dự án bị trùng lặp và hàng chục dự án chưa phù hợp với quy hoạch. Cụ thể, tổng số dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất nhưng chưa đưa đất vào sử dụng trong 12 tháng liền kể từ ngày bàn giao đất trên thực địa là 30 dự án. Chẳng hạn như dự án Xây dựng khu nhà ở để bán tại xã Mai Lâm (Đông Anh) và dự án xây dựng tổ hợp dịch vụ thương mại, văn phòng cho thuê và nhà ở tại 139 Đại La.[5]

Thứ hai, về vấn đề giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Dưới đây là bảng số liệu [12] giao đất có thu tiền của Huyện Mỹ Đức – Hà Nội với trường hợp đấu giá Quyền sử dụng đất hai lần trở lên không thành, cho đối tượng giao đất là hộ gia đình, cá nhân được giao đất để sử dụng đất lâu năm:

Dễ thấy từ bảng số liệu trên về thực trạng tiến hành các quy định về giao đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập và hạn chế của nó, do đó, mới dẫn đến việc đấu giá không thành, đấu giá lại. Trên đây mới chỉ là các số liệu đối với đối tượng giao đất là hộ gia đình, cá nhân, với diện tích đất giao không lớn, và quy mô tổ chức đấu giá đơn giản và dễ thực hiện. Trên thực tế, việc giao đất thông qua đấu giá vẫn chưa phổ biến, các quy định của pháp luật về xác định giá khởi điểm, xác định lại giá khởi điểm … vẫn còn nhiều bất cập. Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Thứ ba, sự “mù mờ” trong các nguyên tắc định giá đất làm căn cứ xác định tiền sử dụng đất là hệ lụy cho những tham nhũng, thất thoát lớn và tiêu cực trong lĩnh vực đất đai. Bài học từ việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ dự án đô thị mới Ciputra làm thất thoát ngân sách nhà nước hơn 3000 tỷ đồng là minh chứng điển hình cho thực trạng trên: “Ciputra, Khu đô thị đẹp nhất Hà Nội, giá lúc đỉnh cao lên đến 200-250 triệu đồng/m2, báo chí đã từng nêu con số thất thu thuế tại dự án này lên tới 3.000 tỷ đồng. Bị công luận và báo chí cật lực phản đối, sau 10 năm, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường và Cục thuế Hà Nội buộc phải xới lại vấn đề này và đi đến quyết định đề nghị Ủy ban nhân dân TP. Hà Nội sung thu 1.400 tỷ đồng tiền sử dụng đất đối với dự án Ciputra trong số hơn 3.000 tỷ đồng thất thoát. Chỉ tính riêng phần lãi suất của con số này hơn 10 năm qua đã khiến nhiều đại gia phải thèm thuồng.”[30]

2.3.2. Đánh giá kết quả thực hiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất

Những thành tựu đạt được:

Trên cơ sở Luật đất đai năm 2013, Chính phủ và các bộ đã ban hành nghị định, thông tư hướng dẫn cụ thể hình thành hệ thống các quy định pháp luật tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ về giao đất, cho thuê đất, tạo cơ sở pháp lý để việc triển khai có hiệu quả việc giao đất cho cá nhân, tổ chức sử dụng đất phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội. Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các cấp đã dần đi vào nền nếp, trở thành cơ sở pháp lý cho việc giao đất tạo điều kiện để kinh tế nông thôn phát triển; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà đầu tư, người sử dụng và Nhà nước.Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được phân cấp phù hợp với quá trình đổi mới tổ chức, nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động của chính quyền địa phương. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã được thực hiện theo đúng quy định. Đất được giao, cho thuê, được chuyển mục đích cơ bản phù hợp với quy hoạch, kế hoạch được xét duyệt và quá trình chuyển đổi cơ cấu đầu tư, cơ cấu lao động và bảo đảm quốc phòng – an ninh. [2, 10]

Những khó khăn, vướng mắc:

Thứ nhất, việc giao đất chưa theo năng lực và khả năng thực hiện dự án của các chủ đầu tư dẫn đến nhà đầu tư lợi dụng xin giao đất với diện tích lớn để bao chiếm, “ôm” đất trục lợi gây bỏ hoang, gây lãng phí trong sử dụng đất như đã xảy ra tại một số địa phương. Mặc dù, Luật đất đai năm 2013 đã có thêm quy định về điều kiện giao đất đối với dự án đầu tư nhằm khắc phục tình trạng trên, nhưng những dự án được giao trước khi Luật đất đai năm 2013 được ban hành thì vẫn chưa có quy định chuyển tiếp từ luật cũ sang luật mới, các cơ quan có thẩm quyền mặc dù cũng đã triển khai, thực hiện rà soát nhưng lại chưa có biện pháp xử lý vi phạm triệt để, kiên quyết. Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Thứ hai, tình trạng đưa đất vào sử dụng chậm so với tiến độ trong các dự án đầu tư được giao đất diễn ra khá phổ biến ở các tỉnh, thành phố. Nhiều địa phương kiểm tra phát hiện các trường hợp dự án “treo” nhưng lại thiếu kiên quyết trong xử lý vi phạm do có sự can thiệp từ phía các Bộ, ngành Trung ương (đối với trường hợp vi phạm là doanh nghiệp, đơn vị trực thuộc Bộ, ngành) hoặc do lo ngại ảnh hưởng đến việc thu hút đầu tư tại địa phương. Bên cạnh đó, một số trường hợp đã thực hiện xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng do không quản lý chặt chẽ hoặc chậm trễ trong việc xây dựng công trình, để dân lấn chiếm đất nên phải tốn thêm thời gian để giải tỏa.

Thứ ba, việc thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá Quyền sử dụng đất vẫn chưa thực sự đạt hiệu quả, và được diễn ra một cách phổ biến. Điều này do sự bất cập và thiếu sót trong các quy định của pháp luật về vấn đề này đã gây ảnh hưởng đến việc thực hiện. Các quy định xác định giá khởi điểm trong thực hiện đấu giá Quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập, chưa rõ ràng tạo khe hở pháp lý cho tham nhũng, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách của Nhà nước. Quy định về các trường hợp tham gia đấu giá Quyền sử dụng đất còn chưa hợp lý như việc giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân….

Thứ tư, các quy định về giá đất làm căn cứ cho việc tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất vẫn còn nhiều vướng mắc trong thực hiện, chưa thực sự đi vào đời sống. Khóa luận: Thực trạng pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất.

XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY:

===>>> Khóa luận: Giải pháp pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất

Viethue

Dịch Vụ Viết Luận Văn Thạc Sĩ 24/7 Chuyên cung cấp dịch vụ làm luận văn thạc sĩ, báo cáo tốt nghiệp, khóa luận tốt nghiệp, chuyên đề tốt nghiệp và Làm Tiểu Luận Môn luôn luôn uy tín hàng đầu. Dịch Vụ Viết Luận Văn 24/7 luôn đặt lợi ích của các bạn học viên là ưu tiên hàng đầu. Rất mong được hỗ trợ các bạn học viên khi làm bài tốt nghiệp. Hãy liên hệ ngay Dịch Vụ Viết Luận Văn qua Website:  https://vietthuethacsi.com/ – Hoặc Gmail: dicvuluanvanthacsi@gmail.com