Khóa luận: Pháp luật về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ

Rate this post

Chia sẻ chuyên mục Đề Tài Khóa luận: Pháp luật về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ hay nhất năm 2023 cho các bạn học viên ngành đang làm khóa luận tốt nghiệp tham khảo nhé. Với những bạn chuẩn bị làm bài luận văn tốt nghiệp thì rất khó để có thể tìm hiểu được một đề tài hay, đặc biệt là các bạn học viên đang chuẩn bị bước vào thời gian lựa chọn đề tài làm luận văn thì với đề tài: Khóa luận: Pháp luật về giao kết và thực hiện Hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam dưới đây chắc chắn sẽ giúp cho các bạn học viên có cái nhìn tổng quan hơn về đề tài sắp đến.

Nội dung chính

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Hợp đồng là công cụ chủ yếu nhằm xác lập quan hệ giữa các cá nhân, tổ chức trong đời sống hàng ngày và là một chế định điển hình, quan trọng trong pháp luật nói chung và pháp luật dân sự nói riêng. Cùng với sự phát triển của kinh tế, xã hội, vai trò của hợp đồng ngày càng được nâng cao, là cơ sở cho nhiều mối quan hệ trong xã hội.

Trong thực tế, các giao dịch dân sự, thương mại, tiêu dùng rất đa dạng, phong phú và cũng sử dụng nhiều hình thức hợp đồng nhất. Do đó để giảm bớt thời gian, giảm chi phí cho mỗi giao dịch,  nhiều doanh nghiệp cung cấp hàng hóa dịch vụ đã sử dụng các loại hợp đồng được soạn sẵn thành mẫu nhất định từ trước và áp dụng hàng loạt. Những hợp đồng như vậy được gọi là hợp đồng theo mẫu hay hợp đồng gia nhập. Loại hợp đồng này được sử dụng ở nhiều lĩnh vực như mua bán căn hộ chung cư, bảo hiểm, dịch vụ cung cấp điện nước, tín dụng, viễn thông… là những lĩnh vực sản xuất kinh doanh có số lượng khách hàng lớn, ổn định, đặc biệt những lĩnh vực mà nhà sản xuất mang tính độc quyền. Đối với loại  hợp đồng này, khi người tiêu dùng muốn có được hàng hóa, muốn sử dụng dịch vụ thì họ buộc phải đồng ý và ký kết các hợp đồng đã được mặc định sẵn. Họ vẫn có quyền đọc nhưng sẽ không có hoặc rất ít thời gian để tìm hiểu rõ hoặc không được giải thích rõ về nội dung hợp đồng nên thường không nhận biết được những rủi ro có thể gặp phải trong quá trình thực hiện hợp đồng. Thậm chí, nếu người tiêu dùng muốn thương lượng để sửa đổi, bổ sung một vài nội dung hợp đồng thì sẽ khó có thể được doanh nghiệp đồng ý với lý do đó là quy định áp dụng chung cho tất cả khách hàng. Khóa luận: Pháp luật về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.

Giao dịch mua bán căn hộ chung cư cũng là một lĩnh vực mà hợp đồng theo mẫu được bên bán là chủ đầu tư áp dụng. Bất động sản nói chung, căn hộ chung cư nói riêng là loại tài sản có giá trị lớn, có ý nghĩa, vai trò quan trọng trong đời sống sinh hoạt. Ở các thành phố, đô thị lớn, với tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, người dân di chuyển nhiều về các thành phố, diện tích đất bị thu hẹp thì các khu nhà chung cư là những giải pháp hữu hiệu để giải quyết tình trạng trên. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là cơ sở quan trọng nhất trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư. Tuy nhiên, với vị thế và khả năng của mình, chủ đầu tư trong các dự án nhà chung cư có thể đưa ra các điều khoản có lợi cho mình và gây bất lợi cho người mua căn hộ trong các hợp đồng theo mẫu được chủ đầu tư soạn sẵn từ trước. Do đó, người mua căn hộ khi giao kết hợp đồng theo mẫu mua bán căn hộ chung cư nếu không tìm hiểu kỹ hợp đồng sẽ khó tránh được những rủi ro tiềm tàng, hơn nữa căn hộ chung cư lại có giá trị lớn, sẽ gây thiệt hại không nhỏ cho người mua. Pháp luật hiện nay có một số quy định nhằm kiểm soát hợp đồng theo mẫu, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nhằm thiết lập lại vị thế bình đằng giữa các bên, bảo vệ quyền lợi cho bên yếu thế hơn. Tuy nhiên, vẫn còn một số tồn tại cần khắc phục và hoàn thiện. Do đó, sinh viên chọn đề tài “Pháp luật về giao kết và thực hiện Hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam” để thực hiện khóa luận tốt nghiệp nhằm nghiên cứu cụ thể, hệ thống các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật và kiến nghị một số giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam.

Có thể bạn quan tâm đến dịch vụ:

===>>> Bảng Giá Viết Thuê Khóa Luận Tốt Nghiệp Ngành Luật

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong lĩnh vực khoa học pháp lý, chế định hợp đồng được rất nhiều nhà khoa học, luật gia triển khai nghiên cứu ở nhiều khía cạnh, nhiều nội dung. Đối với vấn đề hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư có một số tác giả nghiên cứu dưới nhiều nội dung như: Cuốn sách chuyên khảo “Pháp luật về hạn chế rủi ro cho người tiêu dùng trong hợp đồng theo mẫu” do PGS.TS Doãn Hồng Nhung chủ biên, xuất bản năm 2013; cuốn “Giáo trình Luật hợp đồng – phần chung” của PGS.TS Ngô Huy Cương xuất bản năm 2013; bài viết “Điều kiện thương mại chung và nguyên tắc tự do khế ước” của PGS.TS Nguyễn Như Phát đăng trên Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 06 năm 2003; một số luận văn thạc sĩ như “Pháp luật về hợp đồng dân sự theo mẫu trên thế giới – Những kinh nghiệm đối với Việt Nam” năm 2011 của Nguyễn Thị Ngọc Anh (Khoa Luật – ĐHQGHN), “Pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong hợp đông gia nhập” năm 2010 của Lò Thùy Linh (Khoa Luật – ĐHQGHN), “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam” năm 2014 của Hoàng Thị Oanh (Khoa Luật – ĐHQGHN)…Khóa luận đã kế thừa và tiếp thu những tri thức khoa học của các nhà khoa học, trên cơ sở đó tiếp tục nghiên cứu chuyên sâu và cập nhập những thông tin, những quy định pháp luật mới.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của khóa luận là các vấn đề lý luận và thực trạng quy định của pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, thực tiễn áp dụng pháp luật.

Khóa luận nghiên cứu chủ yếu các quy định của Bộ luật dân sự, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành của Việt Nam về hợp đồng theo mẫu, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam; tập trung làm nổi bật, đặc trưng, bản chất của hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư, bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng. Khóa luận chỉ tập trung nghiên cứu hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư dự án, giữa hai chủ thể là cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản và người tiêu dùng.

4. Mục đích nghiên cứu Khóa luận: Pháp luật về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.

Mục đích của khóa luận là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận, pháp luật thực định về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư của Việt Nam, so sánh với quy định của một số quốc gia trên thế giới. Trên cơ sở đó, phân tích, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật, kiến nghị một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư.

5. Phương pháp nghiên cứu

Khóa luận sử dụng phép duy vật biện chứng làm phương pháp luận, sử dụng các phương pháp nghiên cứu phân tích các vấn đề lý luận và quy phạm luật thực định để làm sáng tỏ những điểm hợp lý, hạn chế; phương pháp so sánh các quy định của pháp luật Việt Nam với quy định của một số quốc gia trên thế giới, so sánh quy định pháp luật cũ và mới của Việt Nam; phương pháp thống kê, tổng hợp dựa trên các số liệu cụ thể để đưa ra các đánh giá.

6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

Về mặt lý luận, khóa luận là kết quả nghiên cứu có tính tương đối hệ thống về các quy định của pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư. Khóa luận đưa ra các vấn đề lý luận như hợp đồng, hợp đồng theo mẫu, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và các vấn đề liên quan, tham khảo kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới quy định về hợp đồng theo mẫu, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng để làm cơ sở cho việc xây dựng và hoàn thiện các quy định của pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư.

Về thực tiễn, khóa luận đã đánh giá, phân tích thực trạng pháp luật Việt Nam về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, định hướng hoàn thiện và kiến nghị một số giải pháp để khắc phục các bất cập còn tồn tại, nâng cao tính khả thi, tính minh bạch và hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng theo mẫu trong mua bán nhà chung cư tại Việt Nam.

7. Kết cấu của khóa luận

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, khóa luận được chia làm ba chương, trong đó:

  • Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư
  • Chương 2: Thực trạng pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư
  • Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư và nâng cao hiệu quả thực thi tại Việt Nam Khóa luận: Pháp luật về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THEO MẪU TRONG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ

1.1 Khái niệm hợp đồng

Hiện nay, trong khoa học pháp lý có nhiều định nghĩa về hợp đồng. Hợp đồng có thể có những tên gọi khác như thỏa thuận, khế ước, giao kèo, thỏa ước… Trong Từ điển luật học Deluxe Black’s Law đưa ra hai định nghĩa về hợp đồng. Theo định nghĩa thứ nhất, “Hợp đồng là một thỏa thuận giữa hai hay nhiều người tạo lập một nghĩa vụ làm hoặc không làm một việc cụ thể”; theo định nghĩa thứ hai, “hợp đồng là một lời hứa hoặc tập hợp của những sự hứa hẹn mà với sự vi phạm chúng, pháp luật đưa ra một chế tài, hoặc với sự thực hiện chúng, pháp luật, trong một số phương diện, thừa nhận như là một nghĩa vụ.” [60, 322]

Bộ luật Dân sự (BLDS) Pháp năm 1804 đưa ra định nghĩa hợp đồng tại điều 1101: “Hợp đồng là sự thỏa thuận theo đó một hoặc nhiều người cam kết với một hoặc nhiều người khác chuyển giao một vật, làm hoặc không làm một việc nào đó.” [28, 306]

BLDS Việt Nam năm 2015 định nghĩa hợp đồng tại điều 385: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự.” (định nghĩa này đã lược bỏ từ “dân sự” trong “hợp đồng dân sự” so với định nghĩa tại Bộ luật dân sự năm 2005). Một định nghĩa khác: “Hợp đồng là sự thỏa thuận tự nguyện của hai hoặc nhiều bên được thi hành theo pháp luật như là một thỏa thuận có tính ràng buộc pháp lý” [64].

Các định nghĩa hợp đồng đều thể hiện những đặc trưng: một là sự trao đổi và thống nhất giữa các ý chí hay sự thỏa thuận;

Hai là việc tạo lập nên một hậu quả pháp lý [18, 12]. Việc tạo lập nên một hậu quả pháp lý là điều kiện đủ bởi theo Giáo sư Vũ Văn Mẫu, sự ưng thuận của các chủ thể về một chủ đích không phải lúc nào cũng phát sinh ra một khế ước hay nghĩa vụ mang tính ràng buộc pháp lý. Ví dụ như cung cấp các sự giúp đỡ vô thường (prestaiton de service gratuit) như giúp đẩy xe, cho đi nhờ,…, tuy có sự ưng thuận giữa hai người để giúp đỡ nhau đẩy một chiếc xe hơi hỏng máy hay ưng thuận cho đi nhờ… nhưng không được coi là khế ước [26, 58-60]. Do đó sự xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ, hay hậu quả pháp lý là điều kiện đủ của hợp đồng.

Như vậy hợp đồng là sự thỏa thuận giữa hai hay nhiều người nhằm xác lập, thay đổi hay chấm dứt quyền lợi và nghĩa vụ của các bên. Nền tảng của hợp đồng chính là sự tự do ý chí, thống nhất ý chí, sự ưng thuận được xem là cực kỳ quan trọng, là nguyên tắc cơ bản, không thể thiếu để hình thành nên các quyền và nghĩa vụ pháp lý. Các bên được tự do tham gia vào các quan hệ hợp đồng và có quyền tự do trong việc quyết định nội dung hợp đồng. Thông thường, để có thể tạo lập một hợp đồng và đi đến giao kết thì cần một quá trình đàm phán, thương lượng nhằm giúp các bên thống nhất ý chí cũng như được biết, hiểu được toàn bộ nội dung của hợp đồng. Tuy nhiên, có một loại hợp đồng, mặc dù có thể coi là có sự gặp gỡ giữa các ý chí về mặt lý thuyết, nhưng chỉ thể hiện ở việc chấp nhận các điều khoản của hợp đồng mà không có quá trình đàm phán và quyết định của các bên. Đây là hình thức giao kết đặc trưng của hợp đồng theo mẫu hay hợp đồng gia nhập.

1.2 Khái niệm hợp đồng theo mẫu Khóa luận: Pháp luật về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.

Như đã trình bày, thông thường hợp đồng sẽ được hình thành trên cơ sở kết quả của các cuộc đàm phán, thương lượng giữa các bên tham gia giao kết. Tuy nhiên, theo xu hướng phát triển, các chủ thể muốn rút ngắn thời gian soạn thảo hợp đồng, thúc đẩy nhanh việc giao kết và thực hiện hợp đồng. Hợp đồng theo mẫu ra đời. Các loại hợp đồng theo mẫu tiêu biểu có thể kể đến như hợp đồng bảo hiểm, hợp đồng cung cấp dịch vụ truyền hình, điện nước, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư… Hiện nay có nhiều định nghĩa và tên gọi khác nhau đối với hợp đồng theo mẫu. Một số quan niệm cho rằng đây là hợp đồng theo mẫu, tức là các điều khoản, điều kiện của hợp đồng được soạn sẵn theo một khuôn mẫu, nhấn mạnh yếu tố hình thức hợp đồng và yếu tố áp dụng, cụ thể là áp dụng cho nhiều đối tượng khác nhau.

Ví dụ như Pháp luật Hàn Quốc khi định nghĩa về hợp đồng mẫu quy định rằng các điều kiện và điều khoản chung của loại hợp đồng này được một bên trong hợp đồng chuẩn bị từ trước theo một mẫu riêng biệt (specific form) nhằm mục đích giao kết với nhiều đối tác khác nhau, bất kể tên gọi, thể loại hay phạm vi của chúng”[55, khoản 1 điều 2].

Bộ luật dân sự Québec năm 1991 lại gọi tên hợp đồng này là hợp đồng gia nhập và đưa ra định nghĩa: “Hợp đồng gia nhập (a contract of adhesion) là hợp đồng mà các quy định chủ yếu được áp đặt hoặc chuẩn bị bởi một trong các bên theo ý chí hoặc chỉ dẫn của họ, và các quy định đó không được tự do thương lượng. Bất kỳ một hợp đồng nào không phải hợp đồng gia nhập phải có sự thỏa thuận giữa các bên”[56, điều 1379].

Học giả Clayton P.Gillette của trường Luật New York đưa ra khái niệm “Hợp đồng theo mẫu, đôi khi được gọi là hợp đồng soạn sẵn hay hợp đồng gia nhập, là loại hợp đồng được đưa ra cho một bên để chấp nhận (acceptance) hoặc từ chối (rejection) mà không có sự thương lượng bổ sung nào đáng kể. Một hợp đồng theo mẫu có thể được soạn thảo bởi chính bên đưa ra nó hoặc một bên thứ ba, ví dụ như một hiệp hội thương mại”[57, 181].

Cách định nghĩa của Bộ luật dân sự Quebec và của học giả Clayton chú trọng đến cách soạn thảo và phương thức giao kết hợp đồng, thể hiện qua tính chất “gia nhập” của bên không soạn thảo nội dung hợp đồng. Theo đó hợp đồng sẽ do một bên, thông thường là bên có năng lực tài chính lớn hơn, thông tin đầy đủ hơn so với bên còn lại, tự mình hoặc thuê các đội ngũ chuyên gia soạn thảo các điều khoản, hay nói cách khác là quyết định mọi nội dung của hợp đồng. Bên còn lại chỉ trả lời chấp nhận hoặc không chấp nhận (take it or leave it) với nội dung hợp đồng mà gần như không có sự thương lượng, sửa đổi nào đáng kể.

Từ điển luật học Deluxe Black’s Law đưa ra định nghĩa hợp đồng gia nhập dành cho người tiêu dùng cũng trên cơ sở nguyên tắc chấp nhận nó hoặc từ bỏ nó (take it or leave it): “Hợp đồng gia nhập là mẫu hợp đồng tiêu chuẩn hóa được cung cấp cho người tiêu dùng hàng hóa và dịch vụ trên cơ sở chấp nhận nó hoặc từ bỏ nó mà không có khả năng hay cơ hội thực tế để thương lượng, và người tiêu dùng không thể đạt được các sản phẩm và dịch vụ như mong muốn ngoại trừ việc đồng ý với mẫu hợp đồng”[60, 40]. Khóa luận: Pháp luật về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.

Giáo sư Vũ Văn Mẫu căn cứ vào điều kiện nội dung của sự kết ước để chia khế ước thành hai cặp: “khế ước hiệp ý và khế ước gia nhập”; “khế ước cá nhân và khế ước cộng đồng”. Đối với khế ước gia nhập, ông cho rằng bên gia nhập đã mất sự tự do thương thuyết và phải chấp nhận các điều kiện của đối phương [26, 67-69]. Như vậy có thể thấy, nguyên tắc “take it or leave it” (chấp nhận nó hoặc từ bỏ nó) là nguyên tắc cơ bản của hợp đồng theo mẫu hay hợp đồng gia nhập. Nguyên tắc này còn thể hiện rõ ràng hơn đối với những loại hàng hóa và dịch vụ cần thiết, quan trọng đối với người tiêu dùng (như tài sản thuê hoặc vật phẩm cẩn thiết) mà họ cảm thấy rằng không còn sự lựa chọn nào khác ngoài việc chấp nhận các điều khoản [65].

Học giả John J. A. Burke đưa ra một định nghĩa khá khác biệt, tuy nhiên vẫn nhấn mạnh đến sự bị động của bên không soạn thảo nội dung hợp đồng hay là người tiêu dùng, chỉ có thể “chấp nhận nó hoặc từ bỏ nó”: “Hợp đồng theo mẫu là một bản kê khai (record) được thiết lập từ trước của các điều khoản pháp lý, được sử dụng bởi một thực thể kinh doanh hay công ty, trong các giao dịch với khách hàng. Bản kê khai ghi rõ các điều khoản pháp lý điều chỉnh mối quan hệ giữa công ty và bên còn lại. Công ty yêu cầu bên kia chấp nhận nó mà không sửa đổi và không mong muốn bên kia biết hoặc hiểu các điều khoản của nó.”[62, 3]

BLDS năm 2015 của Việt Nam định nghĩa hợp đồng theo mẫu tại khoản 1 điều 405: “Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng gồm những điều khoản do một bên đưa ra theo mẫu để bên kia trả lời trong một thời gian hợp lý, nếu bên được đề nghị trả lời chấp nhận thì coi như chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng theo mẫu mà bên đề nghị đã đưa ra”. Định nghĩa của Bộ luật dân sự năm 2015 không khác gì định nghĩa của Bộ luật dân sự năm 2005 (khoản 1 điều 407) mà theo PGS.TS Ngô Huy Cương, cách định nghĩa này không đề cập đến tính chất “gia nhập” của bên không thiết lập các điều kiện của hợp đồng, có nghĩa là không nêu tính chất “đại chúng” của các điều kiện mẫu [18, 203]. Có thể thấy rằng, định nghĩa của hai bộ luật dường như nhấn mạnh đến quá trình đề nghị và chấp nhận giao kết hợp đồng, không thật sự nhấn mạnh đến hình thức riêng biệt của hợp đồng như định nghĩa của pháp luật Hàn Quốc hay tính chất “gia nhập” của bên không soạn thảo nội dung hợp đồng.

BLDS năm 2015 cũng đưa ra một định nghĩa về Điều kiện giao dịch chung, theo đó, khoản 1 điều 406 quy định: “Điều kiện giao dịch chung là những điều khoản ổn định do một bên công bố để áp dụng chung cho các bên được họ đề nghị giao kết hợp đồng; nếu bên được đề nghị chấp nhận giao kết hợp đồng thì coi như chấp nhận các điều khoản này”. Có lẽ, việc lần đầu quy định khái niệm điều kiện giao dịch chung trong Bộ luật dân sự xuất phát từ quy định trong Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (LBVQLNTD) năm 2010, khi mà Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 của Việt Nam cũng đưa ra định nghĩa về điều kiện giao dịch chung, song song với định nghĩa về hợp đồng theo mẫu, trong phạm vi giữa người kinh doanh, cung cấp hàng hóa, dịch vụ và người tiêu dùng. Theo đó, khoản 6 điều 5 Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 quy định “Điều kiện giao dịch chung là những quy định, quy tắc bán hàng, cung ứng dịch vụ do tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ công bố và áp dụng đối với người tiêu dùng”, khoản 5 điều 5 quy định: “Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng do tổ chức, cá nhận kinh doanh hàng hóa dịch vụ soạn thảo để giao dịch với người tiêu dùng”.

Theo PGS.TS Nguyễn Như Phát, điều kiện giao dịch chung có ba đặc điểm: một là những quy định, quy tắc, điều kiện do thương nhân đơn phương ban hành; hai là được áp dụng chủ yếu cho người tiêu dùng; và ba là điều kiện giao dịch chung áp dụng cho nhiều người tiêu dùng và sử dụng nhiều lần. Theo ông, hợp đồng mẫu là một trong những hình thức thiết lập đa dạng của Điều kiện giao dịch chung mà pháp luật cần quan tâm, theo đó hợp đồng theo mẫu là hợp đồng do thương nhân đơn phương soạn thảo để giao dịch với nhiều người tiêu dùng. Do đó, với tính cách là một loại hình điều kiện giao dịch chung, toàn bộ nội dung hợp đồng được thương nhân soạn trước và người tiêu dùng chỉ còn biết “chấp nhận” [35]. Có thể thấy sự khác biệt giữa Điều kiện giao dịch chung và Hợp đồng theo mẫu là các điều kiện giao dịch chung, thông thường không nằm ngay trong bản hợp đồng, nó có thể được quy định trong các văn bản riêng miễn là được bên cung cấp dịch vụ công bố công khai [27].

Mặc dù có những quan niệm, định nghĩa khác nhau về hợp đồng theo mẫu, nhưng tựu chung lại có thể đưa ra khái niệm về hợp đồng theo mẫu là hợp đồng mà các điều khoản chỉ do một bên soạn thảo từ trước, bên còn lại chỉ có thể chấp nhận hoặc không chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng và hợp đồng được bên soạn thảo sử dụng để giao kết với nhiều đối tác khác nhau.

1.3 Đặc trưng và bản chất pháp lý của hợp đồng theo mẫu Khóa luận: Pháp luật về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.

1.3.1 Đặc trưng về sự thỏa thuận

Như đã trình bày, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa hai hay nhiều bên nhằm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ. Hợp đồng theo mẫu trước hết là một loại hợp đồng, do đó mang các đặc điểm của hợp đồng nói chung. Tuy nhiên, là một loại hợp đồng đặc thù, nó mang những đặc trưng khác biệt với những hợp đồng nói chung.

Đặc điểm đầu tiên để phân biệt giữa hợp đồng theo mẫu với các loại hợp đồng khác là sự thỏa thuận trong hợp đồng theo mẫu đã bị triệt tiêu quá trình đàm phán, thương lượng. Để phân tích rõ hơn, ta xem xét hai yếu tố: tự do ý chí và sự ưng thuận.

Thứ nhất, về tự do ý chí. Như đã trình bày, tự do ý chí là nguyên tắc cơ bản, nền tảng của hợp đồng. Theo nguyên tắc này, các bên được tự do giao kết hợp đồng theo ý chí của mình. Thông qua việc biểu lộ ý chí mong muốn trao đổi nghĩa vụ và nhận lấy quyền lợi, sự thống nhất về ý chí phát sinh ra hậu quả pháp lý của hợp đồng [21, 11]. Tự do ý chí có vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ nhằm biến các dự định hoặc kế hoạch trở thành hiện thực [18, 25]. Tuy nhiên tự do ý chí cũng có những giới hạn nhất định.

Điều 3 Bộ luật dân sự năm 2015 của Việt Nam quy định: “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng…Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự không được xâm phạm đến lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác”. Như vậy, những hạn chế của tự do ý chí là không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, không xâm phạm và ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bên thứ ba, nhưng là những sự hạn chế cần thiết vì đời sống chung cộng đồng.

Thứ hai là sự ưng thuận. Diễn đạt theo Giáo sư Vũ Văn Mẫu, sự ưng thuận bao gồm hai yếu tố là “sự đề ước” và “sự ưng nhận”. Sự ưng thuận là thỏa hợp của hai ý chí ấy [26, 92]. Nói như thuật ngữ hiện tại thì có sự tương đồng với “đề nghị” và “chấp nhận”. Nghĩa là, thông thường một bên trong giao dịch sẽ đưa ra ý chí, bên còn lại được tiếp xúc với ý chí, nếu có sự gặp gỡ giữa các ý chí thì một thỏa thuận được xem là tồn tại [18, 222]. Nói cách khác, ý chí là nguyên liệu, sự ưng thuận là quá trình chế biến nguyên liệu đó để có thể tạo ra một thỏa thuận, một hợp đồng (mặc dù sự ưng thuận này có thể không tạo ra hợp đồng, do sự thống nhất ý chí có thể tạo ra một thỏa thuận khác) [32, 17-18]. Tóm lại, để hình thành hợp đồng phải có sự gặp gỡ giữa các ý chí, muốn thế thì sự trao đổi, hiểu rõ giữa các bên là rất quan trọng, các bên càng bình đẳng trong giao dịch, càng hiểu rõ về nhau thì sản phẩm tạo ra sẽ càng hoàn thiện hơn, hợp đồng được giao kết sẽ càng giảm thiểu rủi ro và tranh chấp phát sinh.

Tự do ý chí và sự ưng thuận là những vấn đề cốt lõi khi nghiên cứu hợp đồng. Tuy nhiên đối với hợp đồng theo mẫu, quá trình đàm phán, thương lượng đã không diễn ra, bởi hợp đồng do một bên soạn thảo từ trước và đưa ra, bên còn lại phải chấp nhận hoặc không chấp nhận tất cả các điều khoản trong hợp đồng. Tức là sự ưng thuận đã diễn ra không hoàn chỉnh mà gần như chỉ mang tính chất lý thuyết. Ý chí của các bên vẫn được thể hiện, song quá trình tương tác giữa các ý chí đó để hai bên đồng ý đến ràng buộc đã không tồn tại mà quá trình ưng thuận chỉ mang tính thời điểm [32, 19]. Khóa luận: Pháp luật về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.

1.3.2 Đặc trưng bất cân xứng giữa các bên trong hợp đồng theo mẫu

LBVQLNTD năm 2010 của Việt Nam đưa ra định nghĩa hợp đồng theo mẫu trong phạm vi mối quan hệ giữa người kinh doanh hàng hóa, cung cấp dịch vụ với khách hàng là người tiêu dùng. Như vậy dưới góc độ của Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, hợp đồng theo mẫu được sử dụng trong các giao dịch giữa nhà kinh doanh và người tiêu dùng. Hiện nay, hợp đồng theo mẫu được sử dụng trong nhiều loại giao dịch, tuy nhiên, trong khuôn khổ khóa luận này, sinh viên chỉ tập trung nghiên cứu mối quan hệ giữa nhà kinh doanh hàng hóa, dịch vụ và đối tượng khách hàng là người tiêu dùng. Theo đó, một bên chủ thể trong hợp đồng theo mẫu là cá nhân, tổ chức kinh doanh, những người tham gia giao dịch với mục đích sinh lợi và coi đó là nghề nghiệp của mình, hay bên soạn thảo nội dung hợp đồng. Bên còn lại của hợp đồng là người tiêu dùng, hay bên không soạn thảo nội dung hợp đồng, bên gia nhập. Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 định nghĩa “người tiêu dùng là người mua, sử dụng hàng hóa, dịch vụ cho mục đích tiêu dùng, sinh hoạt của cá nhân, gia đình, tổ chức”(khoản 1 điều 3). Người tiêu dùng ở đây để chỉ những cá nhân mua hàng hóa, dịch vụ chỉ để phục vụ cho nhu cầu tiêu dùng sinh hoạt cá nhân (như mua nhà chung cư để ở) mà không nhằm mục đích kinh doanh, sinh lợi. Do đó, các bên chủ thể trong hợp đồng theo mẫu có những sự bất cân xứng.

Thứ nhất, sự bất cân xứng về vị thế

Khi xem xét vị thế giữa các bên trong quan hệ hợp đồng, cần phải nhắc đến nguyên tắc bình đẳng, công bằng trong giao kết hợp đồng. Nếu như tự do ý chí là nền tảng, cơ sở của việc kết lập hợp đồng, thì tự do ý chí phải đảm bảo công bằng và bình đẳng. Do đó, nhà nước cần can thiệp và các quan hệ hợp đồng thông qua việc ban hành các quy định pháp luật nhằm bảo đảm tự do trong giao kết hợp đồng cũng như sự công bằng (những hạn chế của tự do ý chí). Trong các hợp đồng thông thường có yếu tố thương lượng, trên lý thuyết, sự thương lượng thường hình dung ra vị trí bình đẳng giữa các bên trong hợp đồng, cùng nhau thiết lập “luật chơi chung”, “đôi bên cùng có lợi”. Tuy nhiên, trong thực tiễn, nguyên tắc bình đẳng khó được đảm bảo trọn vẹn, các bên ký kết hợp đồng thường không ngang bằng nhau mà luôn tồn tại một bên mạnh hơn và một bên yếu hơn về kinh tế, về khả năng đàm phán giao kết hợp đồng, hiểu biết pháp luật…Trong giao dịch giữa một bên là cá nhân người tiêu dùng, một bên là nhà kinh doanh thì sự chênh lệch này lại càng rõ ràng. Với vị thế, khả năng của mình, nhà kinh doanh dễ áp đặt các điều khoản có lợi cho mình hoặc phân chia lợi ích không công bằng, ràng buộc người tiêu dùng vào những trách nhiệm họ không mong muốn, chịu thiệt.

Thứ hai, sự bất cân xứng về thông tin Khóa luận: Pháp luật về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.

Bất cân xứng về thông tin (the asymmetry of information hoặc asymmetric information) là một thuật ngữ trong kinh tế học, thể hiện tình trạng trong một giao dịch, một bên có thông tin đầy đủ hơn và tốt hơn so với (các) bên còn lại [20]. Điều này có thể ảnh hưởng đến sự lựa chọn, quyết định của cả người mua và người bán mà thông thường, bên có thông tin đầy đủ hơn là phía người bán. Dưới góc độ kinh tế, việc không nắm được các thông tin đầy đủ, xác thực sẽ khiến người mua trả giá thấp hơn so với giá trị thực của hàng hóa, khiến người bán không còn động lực sản xuất hàng hóa có giá trị và có xu hướng sản xuất hàng hóa có chất lượng trung bình hoặc các nhà sản xuất hàng hóa chất lượng tốt sẽ rút lui khỏi thị trường. Hệ quả là trên thị trường chỉ còn lại những sản phẩm có giá trị thấp, hàng hóa tốt bị loại bỏ, thị trường sụp đổ. Dưới góc độ pháp lý, việc một bên ký kết hợp đồng không có đủ thông tin cần thiết, đầy đủ sẽ làm giảm khả năng thương lượng giao kết hợp đồng, dễ bị bên còn lại áp đặt, đem lại những rủi ro tiềm tàng.

Thông tin là sức mạnh vì thông tin định hướng hành vi con người [31, 40]. Ví dụ như một thông tin về quy hoạch sử dụng đất có thể làm khuynh đảo thị trường nhà đất, hay các thông tin về chính sách kinh tế vĩ mô, tiền tệ, lãi suất… có thể ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường chứng khoán, định hướng đầu tư trên thị trường. Đối với quan hệ hợp đồng, nhờ các thông tin được cung cấp, các bên hiểu biết lẫn nhau, đánh giá được các cơ hội, lợi ích cũng như rủi ro. Trong giao kết hợp đồng theo mẫu, người tiêu dùng thường là những người bị thiếu thông tin so với nhà kinh doanh, có thể là thông tin về hàng hóa, dịch vụ hoặc thông tin về nhà kinh doanh hàng hóa, dịch vụ đó. Nguyên nhân của sự thiếu thông tin này:

Một là, có thể do thiếu vắng quá trình đàm phán, thương lượng hoặc có thể do các yếu tố khách quan [32, 28] vì là bên sản xuất hàng hóa, cung ứng dịch vụ, nhà kinh doanh hiểu rõ nhất về sản phẩm của mình, và cùng với sự chuyên nghiệp, khả năng tài chính của mình, nhà kinh doanh nắm được nhiều thông tin hơn hẳn, đồng thời có khả năng vận dụng chúng một cách hiệu quả hơn so với người tiêu dùng, bởi họ thường chỉ nhìn thấy lợi ích mà sản phẩm đem lại do nhà kinh doanh cung cấp mà không thấy được những rủi ro tiềm tàng có thể xảy ra trong quá trình sử dụng sản phẩm. Do đó, “cán cân” lợi ích và thế mạnh nghiêng về phía nhà kinh doanh, đẩy người tiêu dùng vào thế bất lợi hơn. [25, 28]

Hai là, hợp đồng theo mẫu thường không được người tiêu dùng đọc một cách cẩn thận, chi tiết bởi nhiều lý do, ví dụ như hợp đồng chứa các thuật ngữ pháp lý phức tạp, được trình bày dài dòng, cần có thời gian dài để đọc và nghiên cứu; hoặc hình thức trình bày in cỡ chữ nhỏ (như các điều khoản về sử dụng phần mềm); nhiều trường hợp do tâm lý của người tiêu dùng là chỉ quan tâm đến những yếu tố chính như giá cả, chất lượng và số lượng, nên khi được nhà kinh doanh giải thích các yếu tố đó, họ đã yên tâm và không đọc kỹ các nội dung khác. Tuy nhiên, dù có đọc, hiểu được nội dung các điều khoản thì người tiêu dùng cũng không có khả năng thương lượng do buộc phải chấp nhận toàn bộ các điều khoản đó nếu muốn sử dụng hàng hóa, dịch vụ. Những nguyên nhân trên đều là những lý do khiến cho người tiêu dùng rất ít khi đọc kỹ các điều khoản mặc dù có thể nhiều người đã ý thức được sự thiếu thông tin sẽ khiến việc giao kết hợp đồng có tính rủi ro cao.

1.3.3 Sự tiêu chuẩn hóa các điều khoản hợp đồng Khóa luận: Pháp luật về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.

Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng mà các điều khoản chỉ do một bên soạn thảo từ trước, bên còn lại chỉ có thể chấp nhận hoặc không chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng và hợp đồng được bên soạn thảo sử dụng để giao kết với nhiều đối tác khác nhau. Bản chất của hợp đồng theo mẫu là sự tiêu chuẩn hóa các điều khoản của hợp đồng, do một bên chuẩn bị từ trước nhằm mục đích sử dụng để giao kết với nhiều người. Xuất phát từ tính lặp đi lặp lại của các giao dịch cùng loại, hợp đồng theo mẫu là một đòi hỏi tất yếu của một nền kinh tế phát triển nhằm tiêu chuẩn hóa và thống nhất các điều khoản chung của hợp đồng trong các giao dịch, tăng khả năng cạnh tranh của các nhà cung cấp dịch vụ [25, 27]. Các bên sẽ không phải lặp đi lặp lại công việc soạn thảo hợp đồng, tiết kiệm được thời gian và chi phí, công sức bỏ ra cho việc thương lượng. Một ví dụ đã được PGS.TS Nguyễn Như Phát nhắc đến trong công trình nghiên cứu về “Điều kiện thương mại chung và nguyên tắc tự do khế ước”, đó là việc bưu điện đòi hỏi các khách hàng thay đổi số điện thoại đang sử dụng theo yêu cầu của bưu điện [18, 202-203]. Vấn đề đặt ra là có cần thiết hay không việc bưu điện phải ngồi lại với từng khách hàng, từng thuê bao để thương lượng, đàm phán về các điều khoản, dịch vụ của hợp đồng mới. Bưu điện có lẽ không thể cung cấp dịch vụ cho mỗi chủ thuê bao với mỗi điều kiện khác nhau, nếu vậy sẽ có nguy cơ lên đến hàng triệu dịch vụ, tăng chi phí giá dịch vụ lên cực kỳ lớn. Hợp đồng theo mẫu, các điều khoản chung được tiêu chuẩn hóa rõ ràng tỏ ra hữu ích trong trường hợp này. Còn nếu do độc quyền cung cấp dịch vụ viễn thông mà bưu điện muốn thay đổi dịch vụ như thế nào cũng được thì vấn đề nằm ở chỗ cần thiết phải có sự cạnh tranh trong cung cấp dịch vụ và các sự kiểm soát về mặt pháp lý đối với các điều kiện thương mại chung. [18, 203]

1.4 Hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư Khóa luận: Pháp luật về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.

1.4.1 Khái niệm và đặc điểm của nhà chung cư và căn hộ chung cư

Ở Việt Nam, nhắc đến chung cư, có thể hiểu là một tòa nhà cao tầng, bên trong là các căn hộ khép kín với nhiều kích cỡ, giá thành khác nhau, dùng vào mục đích để ở là chính. Chung cư thường xuất hiện ở các thành phố lớn, sự tập trung đông dân cư do quá trình đô thị hóa đã làm tăng nhu cầu về nhà ở. Việc xây dựng nhà chung cư là cần thiết để tiết kiệm diện tích, đáp ứng nhu cầu về nhà ở đối với nhiều tầng lớp khác nhau. Chung cư được coi như giải pháp tối ưu cho các bài toán về nhà ở của các tầng lớp lao động có thu nhập cố định và tương đối thấp (như giáo viên, viên chức, công chức nhà nước…) trong điều kiện gia tăng dân số cơ học khiến giá đất ngày càng trở nên đắt đỏ [33, 13]. Theo khoản 3 điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà chung cư là nhà có 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, có cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung có các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.

Căn hộ chung cư được hiểu là phần sở hữu riêng trong nhà chung cư của mỗi cá, nhân, gia đình, tổ chức bao gồm “phần diện tích bên trong căn hộ gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;  phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư.”[41, khoản 1, điều 100].

Tóm lại, có thể hiểu nhà chung cư là tập hợp các căn hộ chung cư được xây dựng trong một khối thống nhất mà ở đó các chủ sở hữu căn hộ chung cư bị hạn chế một phần quyền sở hữu [34, 6]. Chủ sở hữu nhà chung cư khác với chủ sở hữu tài sản thông thường khác vì họ bị giới hạn quyền sở hữu riêng bởi việc sở hữu chung trong nhà chung cư. Chủ sở hữu không những phải tuân theo các quy định về quyền hạn và nghĩa vụ trong sở hữu chung mà cả các quy định về sự hạn chế quyền định đoạt chính căn hộ thuộc sở hữu riêng của mình ví dụ như: không được gây tiếng ồn ảnh hưởng đến hàng xóm, thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng hoặc sử dụng riêng, hoặc khi muốn cho thuê hay chuyển nhượng căn hộ thì phải thông báo trước cho tập thể sở hữu chung và có điều khoản ràng buộc người thuê hay chủ mới tuân thủ các quy định hiện hành của chung cư [33, 19].

Không giống như nhà ở thông thường, chủ sở hữu nhà có toàn quyền quyết định trong việc quản lý nhà ở của mình. Đa số nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nên việc quản lý nhà chung cư trở nên khó khăn, phức tạp và dễ nảy sinh tranh chấp hơn rất nhiều. Việc quản lý nhà chung cư trong quá trình sử dụng do Ban quản trị nhà chung cư và doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư đảm nhận. Tuy nhiên, mặc dù Ban quản trị nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư (Hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) – cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư bầu ra nhưng giữa Ban quản trị nhà chung cư và chủ sở hữu căn hộ chung cư vẫn có những tranh chấp xung quanh vấn đề quản lý nhà chung cư (ví dụ như phí dịch vụ, bảo trì nhà…)

Căn hộ chung cư là một tài sản có giá trị lớn nhưng chủ sở hữu lại bị giới hạn quyền sở hữu so với chủ sở hữu của các tài sản khác nên nhà chung cư và căn hộ chung cư ngoài những đặc điểm của nhà ở nói chung còn mang các đặc điểm riêng biệt.

1.4.2 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Khóa luận: Pháp luật về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.

Trong các giao dịch mua bán thì hợp đồng là nền tảng và quan trọng nhất của quá trình mua bán bởi đây là căn cứ phát sinh các quyền và nghĩa vụ pháp lý. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở, chưa có khái niệm riêng, nhưng có thể định nghĩa hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa các bên, bên bán có nghĩa vụ giao căn hộ chung cư và chuyển quyền sở hữu căn hộ cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng mang những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở. Do là một dạng của Hợp đồng mua bán tài sản nên Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải tuân thủ các nguyên tắc và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của Bộ luật dân sự. Hợp đồng phải được xây dựng trên nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực. Đối tượng của loại hợp đồng này là căn hộ chung cư, một loại tài sản đặc biệt, có giá trị lớn và đòi hỏi phải đăng ký quyền sở hữu thông qua việc được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, do đó theo quy định hiện hành thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn tất việc công chứng, chứng thực hợp đồng.

Thứ nhất, về phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Một là, căn cứ vào hiện trạng vật chất của căn hộ chung cư mà căn hộ chung cư được phân chia thành hai loại là căn hộ chung cư dự án và căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở [33, 22], từ đó cũng hình thành nên hai loại hợp đồng tương ứng với các đối tượng của hợp đồng là căn hộ chung cư dự án và căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Căn hộ chung cư dự án là chung cư chưa được hình thành trên thực tế, đang hình thành hoặc đã được hình thành nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Căn hộ chưng cư chưa được hình thành trên thực tế mới chỉ tồn tại trong dự án xây dựng nhà chung cư của chủ đầu tư đã được phê duyệt, mới chỉ được thể hiện trên bản vẽ với diện tích thiết kế, căn hộ, hoặc căn hộ đang được triển khai xây dựng nhưng chưa hoàn thành, chưa thể đưa vào khai thác sử dụng. Đây được coi là tài sản hình thành trong tương lai và đi kèm với nó là những quy chế pháp lý khác biệt để điều chỉnh như điều kiện của căn hộ được phép mua bán, điều kiện về tư cách chủ thể của chủ đầu tư kinh doanh, các điều kiện về bảo lãnh.

Căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là những chung cư đã được xây xong, đã có thể dùng vào mục đích chính là để ở và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho chủ sở hữu.

Hai là, căn cứ vào chủ thể giao kết và thực hiện hợp đồng có thể phân chia hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thành hai loại, loại thứ nhất là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và các cá nhân, tổ chức; loại thứ hai là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa các cá nhân, tổ chức với nhau. Khóa luận: Pháp luật về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa các cá nhân, tổ chức với nhau có đối tượng là căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bởi đây là điều kiện tiên quyết để hợp đồng có hiệu lực, chứng minh quyền sở hữu căn hộ của bên bán (không phải chủ đầu tư dự án nhà ở). Đối với những căn hộ đã có Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở, khi lập hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, chủ sở hữu căn hộ chỉ cần thực hiện các bước rất đơn giản như ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (hợp đồng phải được công chứng) và thực hiện theo đúng nghĩa vụ của hợp đồng. Loại hợp đồng này thường ít xảy ra những tranh chấp liên quan đến đặc trưng của căn hộ chung cư. Điều cần quan tâm khi thực hiện loại hợp đồng này là phải chú ý đến đối tượng là căn hộ chung cư phải thỏa mãn những điều kiện như: không có tranh chấp về quyền sở hữu căn hộ chung cư; căn hộ chung cư không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trừ trường hợp bên bán là cơ quan thi hành án bán căn hộ chung cư đã kê biên thực hiện nghĩa vụ dân sự).

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và cá nhân, tổ chức có đối tượng là căn hộ chung cư dự án như trình bày. Khóa luận chỉ tập trung nghiên cứu loại hợp đồng này bởi tính chất hợp đồng theo mẫu của nó.

Thứ hai, về sự tiêu chuẩn hóa các điều khoản trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là chủ đầu tư dự án nhà chung cư và cá nhân, tổ chức. Chủ đầu tư dự án nhà chung cư phải thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật. Cụ thể là doanh nghiệp, hợp tác xã thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam; có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng và có vốn ký quỹ đối với từng dự án theo quy định của pháp luật đầu tư; có chức năng kinh doanh bất động sản [41, điều 21]. Nói cách khác, một bên trong hợp đồng là thương nhân, lấy việc kinh doanh bất động sản làm nghề nghiệp. Bên còn lại là các cá nhân, tổ chức có nhu cầu về nhà ở chung cư, tham gia giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư không vì mục đích sinh lợi mà vì mục đích tiêu dùng. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thường do chủ đầu tư soạn thảo sẵn từ trước, nhằm giao kết với người mua nhà nhiều lần. Như đã trình bày tại phần trước, trong quan hệ hợp đồng theo mẫu nói chung vị thế của nhà kinh doanh và người tiêu dùng có một sự bất cân xứng hay chênh lệch rõ ràng. Trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, với vị thế, tiềm lực, khả năng của mình, chủ đầu tư khi soạn thảo hợp đồng theo mẫu thường có một đội ngũ chuyên gia tư vấn pháp luật hùng hậu như luật sư hay cả một phòng ban pháp chế để thảo ra từng điều khoản. Người mua căn hộ với mục tiêu đơn giản là đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, thường có một tiếng nói rất nhỏ bé, đơn lẻ khi đứng trước chủ đầu tư hay nhà kinh doanh. Chủ đầu tư khi soạn thảo hợp đồng có thể lồng các quy định, điều kiện có lợi cho mình về tiến độ thanh toán, phạt hợp đồng, quy định về thời hạn bàn giao, nghĩa vụ của chủ đầu tư khi bàn giao căn hộ… Nếu người mua căn hộ không tìm hiểu kỹ, không được tư vẫn kỹ càng từ người có trình độ, chuyên môn, am hiểu pháp luật thì dễ gặp rủi ro, chịu thiệt thòi khi phát sinh tranh chấp.

1.5 Vai trò của giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu

Một trong các đặc điểm của hợp đồng theo mẫu là quá trình thương lượng và thảo luận nội dung hợp đồng giữa các bên bị triệt tiêu, chỉ có giai đoạn chấp nhận hoặc từ chối toàn bộ hợp đồng, do đó các giao dịch thông qua hợp đồng theo mẫu sẽ giảm thiểu thời gian và chi phí giao dịch cho các nhà kinh doanh. Quá trình đàm phán, thương lượng nội dung hợp đồng luôn chiếm một lượng thời gian nhất định (lớn hay nhỏ lại tùy thuộc vào loại giao dịch). Trong kinh doanh, các nhà kinh doanh luôn buôn bán một số loại hình dịch vụ, hàng hóa nhất định với các dịch vụ kèm theo như vận chuyển, bảo hành là không đổi đối với khách hàng. Nghĩa là, họ tham gia giao dịch mua bán với hàng trăm, hàng nghìn đối tượng khách hàng với chỉ một loại hàng hóa, dịch vụ với cùng một chính sách đi kèm. Do đó, xuất phát từ mục tiêu quan trọng nhất là có lợi nhuận, nếu như giảm thiểu được khoảng thời gian và chi phí cho việc thương lượng với hàng trăm, hàng ngàn giao dịch mà vẫn thu được việc ký kết thành công hợp đồng thì luôn là sự lựa chọn của nhà kinh doanh. Khóa luận: Pháp luật về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.

Đối với người tiêu dùng, mục đích chính và quan trọng nhất là mua được hàng hóa, được hưởng các dịch vụ như mong muốn càng sớm càng tốt để phục vụ nhu cầu của đời sống. Do đó, thay vì luôn phải dành thời gian để thỏa thuận từng điều khoản với nhà kinh doanh, một việc mà đa số họ cho rằng là không cần thiết và có thể quá sức do không phải ai cũng am hiểu pháp luật để đàm phán, thì một hợp đồng được nhà kinh doanh soạn sẵn sẽ được lựa chọn, người tiêu dùng chỉ việc đọc và ký vào và có thể sử dụng sản phẩm. Mặc dù, việc nghiên cứu kỹ hợp đồng là cần thiết trong bất kỳ trường hợp nào, nhằm tránh các rủi ro và tranh chấp phát sinh cũng như các điều khoản bất lợi, nhưng thực tế hầu như không thực hiện được bởi các lý do vừa nêu và còn vì lợi ích ở đây là nhanh gọn, thuận tiện và mục đích cuối cùng là sử dụng hàng hóa, dịch vụ.

Ngoài ra, một lợi ích của các loại hợp đồng mẫu có thể được đề cập đến đó là việc tiêu chuẩn hóa các điều khoản của hợp đồng làm tăng sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp, các nhà cung cấp hàng hóa, dịch vụ, bởi một hợp đồng đã được tiêu chuẩn hóa sẽ làm cho việc so sánh sản phẩm của các doanh nghiệp dễ dàng hơn. Ví dụ khi các điều khoản khác của giao dịch đều giống nhau như các điều khoản thanh toán và nghĩa vụ theo hợp đồng, việc đánh giá tầm quan trọng của giá cả và chất lượng sẽ trở nên dễ dàng hơn [63, 333].

Hợp đồng theo mẫu đã và đang ngày càng phổ biến trong đời sống xã hội, pháp lý. Theo học giả John J. A. Burke, trong nền kinh tế tiên tiến, hợp đồng theo mẫu chiếm tới hơn 99% trong tất cả các loại hợp đồng thương mại và tiêu dùng trong chuyển giao hàng hóa, dịch vụ và phần mềm [62, 4].

Xét về nội dung và lĩnh vực điều chỉnh, hợp đồng theo mẫu có một số dạng phổ biến đó là hợp đồng bảo hiểm, hợp đồng tín dụng, hợp đồng cung cấp điện nước, hợp đồng cung cấp dịch vụ viễn thông/internet, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, hợp đồng thuê nhà, các điều khoản mua, sử dụng phần mềm, chương trình tin học…[1, 17]. Xét về hình thức, hợp đồng theo mẫu là sự tiêu chuẩn hóa các điều khoản hợp đồng, do đó hình thức phù hợp nhất là văn bản. Khái niệm văn bản bao gồm cả điện tín và telex, cũng như các cách thức truyền thông khác dưới dạng văn bản lưu giữ các thông tin và có thể tái tạo dưới dạng hữu hình [53]. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy nhiều nước trên thế giới không coi trọng vấn đề hình thức của loại hợp đồng theo mẫu bởi bất kể chúng có hình thức gì thì nội dung các điều khoản của hợp đồng mới liên quan đến quyền và lợi ích của các bên trong quan hệ hợp đồng. Vì vậy, quy định liên quan đến việc kiểm tra nội dung các điều khoản và việc áp dụng này trên thực tế được coi trọng hơn [25, 26].

1.6 Quy định về hợp đồng theo mẫu trên thế giới Khóa luận: Pháp luật về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.

Trên thế giới, hợp đồng theo mẫu (hay hợp đồng gia nhập, hợp đồng soạn sẵn) là một hình thức của các điều kiện giao dịch chung hay điều kiện thương mại chung mà các doanh nghiệp thường sử dụng để giao kết với các khách hàng của mình. Điều kiện giao dịch chung được hiểu là những điều kiện hợp đồng, quy tắc bán hàng, chính sách khách hàng và các vấn đề khác có liên quan do một bên (thường là doanh nghiệp) soạn thảo sẵn để áp dụng cho tất cả các bên (thường là người tiêu dùng) tham gia giao dịch với mình. Các điều kiện giao dịch chung không nhất thiết phải nằm trong hợp đồng mà đôi khi chỉ là những chính sách của doanh nghiệp đã được niêm yết hoặc công bố công khai. Còn hợp đồng theo mẫu là một dạng của điều kiện giao dịch chung trong đó bao gồm những điều khoản liên quan đến đối tượng của từng giao dịch cụ thể nhưng doanh nghiệp tự soạn thảo và đưa ra cho khách hàng, khách hàng chỉ trả lời chấp nhận hoặc không chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng. Pháp luật ở nhiểu quốc gia quy định khá rõ ràng về các điều kiện giao dịch chung và hợp đồng theo mẫu, không chỉ dừng lại ở định nghĩa mà còn các các cơ chế kiểm soát sự lạm dụng cũng như bảo vệ quyền lợi cho người tiêu dùng, bên yếu thế hơn.

1.6.1 Các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu của Québec, Canada

Khác với hầu hết các bang của Canada có hệ thống pháp luật thuộc dòng common law, hệ thống pháp luật của bang Québec lại thuộc civil law. Tuy nhiên, nhìn chung, các hệ thống pháp luật đều tuân thủ các nguyên tắc về hợp đồng là một hợp đồng được ký kết hợp pháp sẽ có giá trị ràng buộc giữa các bên, các bên có quyền tự do giao kết hợp đồng và chỉ có những hạn chế với quyền tự do hợp đồng là theo luật định và theo truyền thống đạo đức xã hội. Trên thực tế, pháp luật Canada xác định loại hợp đồng theo mẫu là hợp đồng tiêu dùng và mỗi một bang tại Canada đều có các biện pháp pháp lý riêng nhằm bảo vệ người tiêu dùng khỏi các điều khoản không công bằng. Tại bang Québec, vấn đề hợp đồng theo mẫu được điều chỉnh bởi cả Bộ luật dân sự và Luật bảo vệ người tiêu dùng, nhưng chủ yếu là Luật bảo vệ người tiêu dùng và các văn bản hướng dẫn thi hành. Luật bảo vệ người tiêu dùng của Quebec quy định một cách chi tiết các vấn đề liên quan đến hợp đồng tiêu dùng [1, 31]. Quan điểm của nhà làm luật Québec là bảo vệ người tiêu dùng thông qua chế định hợp đồng. Do đó, các chế định trong Luật bảo vệ người tiêu dùng của Québec đều liên quan đến chế định hợp đồng. Điều 2 quy định: “Đạo luật này áp dụng cho mọi hợp đồng hàng hóa, dịch vụ được ký kết giữa người tiêu dùng (consumer) và thương nhân (merchant) trong quá trình kinh doanh của mình” [58].

Chương 1 của Luật này là các quy định chung liên quan đến việc bảo vệ người tiêu dùng thông qua hợp đồng mua bán hàng hóa, cung cấp và sử dụng dịch vụ. Điều 8 của Luật này quy định: “Người tiêu dùng có thể đề nghị tuyên bố vô hiệu một hợp đồng hoặc đề nghị giảm nghĩa vụ của mình nếu trong hợp đồng thể hiện rõ sự không cân xứng giữa phần nghĩa vụ tương ứng của các bên mà phần lớn thuộc về người tiêu dùng hoặc nếu nghĩa vụ của người tiêu dùng là quá nhiều, không hợp lý”. Nghĩa là một hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu nếu nó chứa điều khoản gây bất lợi cho người tiêu dùng. Quy định này thể hiện rằng các hợp đồng chứa đựng các điều khoản gây bất lợi không đương nhiên vô hiệu mà cần có yêu cầu của người tiêu dùng, khuyến khích sự chủ động của họ quan tâm đến lợi ích của chính mình. Tuy nhiên, Luật cũng quy định các trường hợp hợp đồng đương nhiên vô hiệu khi hợp đồng chứa các điều khoản mang tính chất giải phóng nghĩa vụ của thương nhân khỏi hậu quả hành vi của mình hoặc thương nhân đơn phương quyết định rằng người tiêu dùng không thực hiện một trong các nghĩa vụ của người tiêu dùng (điều 10, 11). Trong trường hợp này, kể cả khi điều khoản bất lợi trong hợp đồng chưa gây thiệt hại cho người tiêu dùng cũng như người tiêu dùng không đề nghị hủy bỏ hoặc tuyên vô hiệu hợp đồng thì hợp đồng vẫn đương nhiên bị vô hiệu.

Về giải thích hợp đồng, Luật bảo vệ người tiêu dùng của Québec cũng đưa ra các quy định về ngôn ngữ trong hợp đồng, đưa ra nguyên tắc giải thích các điều khoản mập mờ, không rõ nghĩa: “Trong trường hợp có những điều khoản bị nghi ngờ hoặc mơ hồ,  hợp đồng sẽ được giải thích theo hướng có lợi cho người tiêu dùng” (điều 17).

Về ký kết hợp đồng, Điều 27 quy định: “Theo quy định tại điều 29, thương nhân phải ký vào hợp đồng bằng văn bản đã được điền đầy đủ, cung cấp cho người tiêu dùng một khoảng thời gian đủ để nhận thức về các điều khoản hợp đồng và phạm vi của nó trước khi ký kết”. Đây có thể coi là một quy định quan trọng,  bởi người tiêu dùng nhiều khi lâm vào thế bị động trong giao kết hợp đồng với thương nhân, họ không có đủ thời gian và cơ hội để có thể xem lại hợp đồng một cách kỹ càng. Quy định trách nhiệm của thương nhân trong việc tạo điều kiện cho người tiêu dùng được đọc và hiểu hợp đồng trong một khoảng thời gian hợp lý đã khắc phục được tình trạng trên. Việc giao hợp đồng cho người tiêu dùng không chỉ là một nghĩa vụ của thương nhân mà nó còn là căn cứ để xác định sự ràng buộc về mặt pháp lý của người tiêu dùng theo hợp đồng, bởi vì theo quy định tại Điều 33 của Luật thì: “Người tiêu dùng chỉ bắt buộc phải hoàn thành nghĩa vụ của mình kể từ thời điểm người tiêu dùng nắm trong tay một bản của hợp đồng”. Khóa luận: Pháp luật về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.

Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng của Québec cũng quy định tại chương 3 các điều khoản liên quan tới các dạng hợp đồng nhất định như: bảo hành, hợp đồng do thương nhân bán hàng lưu động ký kết, hợp đồng tín dụng, hợp đồng cho thuê hàng hóa dài hạn, hợp đồng về ô tô và mô tô,…

1.6.2 Các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu của Liên minh châu Âu (EU)

Liên minh châu Âu (EU) ban hành nhiều Chỉ thị liên quan đến người tiêu dùng nhằm khuyến cáo các nước thành viên đảm bảo thực hiện các quy định pháp luật của mình như Chỉ thị 85/374/EEC về trách nhiệm sản xuất đối với sản phẩm khuyết tật; Chỉ thị số 90/314/EEC về dịch vụ du lịch trọn gói; Chỉ thị số 1999/44/EC về việc bán hàng hóa tiêu dùng…trong đó quan trọng nhất phải kể đến Chỉ thị số 93/13/EEC ngày 05/04/1993 của Ủy ban Châu Âu về các điều khoản không công bằng trong các hợp đồng tiêu dùng, được coi là một trong những đạo luật quan trọng nhất về kiểm soát tính công bằng của các điều khoản mẫu [27]. Đây là thành quả nỗ lực của Uỷ ban châu Âu nhằm điều chỉnh toàn bộ các hợp đồng tiêu dùng để đảm bảo yêu cầu bảo vệ người tiêu dùng bằng việc yêu cầu tất cả các nước thành viên phải loại bỏ các điều khoản bất công được sử dụng cho hợp đồng. Chỉ thị gồm 11 điều khoản và một phục lục kèm theo. Theo đó, cơ chế đánh giá về tính không công bằng của các điều khoản mẫu được quy định tại Điều 3 và 4 của Chỉ thị. Trọng tâm của Chỉ thị này là Điều 3 về thiết lập một điều khoản chung, sau đó được làm rõ bởi danh mục các điều khoản được coi là không công bằng tại phụ lục kèm theo, điều 4 đưa ra cách đánh giá một điều khoản bất công. Điều 3 Chỉ thị quy định: “Một điều khoản hợp đồng không được trực tiếp thương lượng sẽ được coi là bất công nếu, trái với yêu cầu của sự thiện chí, nó gây ra một sự mất cân bằng đáng kể về quyền và nghĩa vụ của các bên phát sinh theo hợp đồng, gây thiệt hại cho người tiêu dùng. Một điều khoản được coi là không trực tiếp thương lượng khi nó được soạn thảo từ trước và do đó người tiêu dùng không thể ảnh hưởng đến bản chất của thuật ngữ, đặc biệt là trong hợp đồng tiêu chuẩn đã được dựng sẵn từ trước”[59].

Như vậy thì quy định về kiểm soát tính không công bằng chỉ giới hạn trong các điều khoản không được trực tiếp thương lượng (not individually negotiated) của hợp đồng tiêu dùng. Theo điều 3 thì tiêu chí đánh giá tính công bằng bao gồm ba yếu tố: sự bất cân xứng đáng kể đối với quyền và nghĩa vụ của các bên; đi ngược lại với yêu cầu về sự thiện chí và gây bất lợi cho người tiêu dùng. Dù quy định này có sự linh hoạt giúp thích nghi với đời sống xã hội, tuy nhiên các quy định pháp luật vẫn phải đảm bảo tính xác định, không chung chung, do đó Phụ lục về danh mục các điều khoản được coi là bất công được ban hành kèm theo đã góp phần làm rõ. Đáng chú ý là, điều 3 Chỉ thị quy định rằng danh mục này là các điều khoản chỉ dẫn và không đầy đủ các điều khoản có thể được coi là bất công. Điều đó có nghĩa là một điều khoản hợp đồng nếu trùng với danh mục này không mặc nhiên được coi là không công bằng. Khóa luận: Pháp luật về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.

1.6.3 Các quy định pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu của Hàn Quốc

Hàn Quốc là một trong số ít quốc gia ban hành một đạo luật riêng về hợp đồng theo mẫu hay hợp đồng gia nhập (adhesion contract), ban hành ngày 31/12/1986, sau nhiều lần sửa đổi, lần gần nhất là vào 28/05/2013, được gọi tên là đạo luật quy định về các điều khoản và điều kiện (Act on the Regulation of Terms and Conditions). Điều 1 của đạo luật quy định rằng: “Mục đích của Đạo luật này là thiết lập trật tự hợp lý trong các giao dịch kinh doanh, do đó để bảo vệ người tiêu dùng và thúc đẩy sự cải thiện cân bằng cuộc sống của người dân bằng cách ngăn cản các thương nhân chuẩn bị các điều khoản và điều kiện không công bằng và sử dụng chúng trong các giao dịch kinh doanh bằng cách lợi dụng sự bất cân xứng trong vị thế thương lượng để quy định các điều khoản và điều kiện bất công”[55]. Đây có thể coi là mục đích tối thượng của các nhà làm luật trong quá trình xây dựng đạo luật.

Ngoài việc định nghĩa về hợp đồng theo mẫu như đã trình bày ở phần trước, Đạo luật trên của Hàn Quốc còn quy định về nghĩa vụ của nhà kinh doanh phải cung cấp các điều khoản và điều kiện của hợp đồng bằng tiếng Hàn, sử dụng các điều khoản đã được chuẩn hóa có hệ thống để khách hàng có thể dễ dàng hiểu chi tiết về các điều khoản và điều kiện, nêu rõ các chi tiết quan trọng bằng dấu hiệu, màu sắc, in đậm, chữ lớn…để khách hàng có thể dễ dàng nhận ra chúng [55, khoản 1 điều 3]. Bên cạnh đó, một quy định khá quan trọng, và tương tự như quy định của Luật bảo vệ người tiêu dùng của Québec, rằng: “khi ký kết hợp đồng, nhà kinh doanh sẽ thông báo rõ cho khách hàng các chi tiết về các điều khoản và điều kiện liên quan theo cách thức thông thường đối với loại hợp đồng được đề cập, và theo yêu cầu của khách hàng, giao một bản sao của các điều khoản và điều kiện cho khách hàng để giúp khách hàng hiểu về chúng”[55, khoản 2 điều 3].

Cũng giống như quy định của các quốc gia khác, Đạo luật quy định về các điều khoản và điều kiện hợp đồng của Hàn Quốc cũng quy định rằng các điều khoản và điều kiện của hợp đồng được xây dựng theo nguyên tắc thiện chí và tin cậy, không được hiểu khác đi với từng người tiêu dùng khác nhau và nếu ý nghĩa của các điều khoản và điều kiện không rõ ràng thì sẽ được hiểu theo hướng có lợi cho người tiêu dùng. [55, điều 5]. Theo đó điều 6 về nguyên tắc chung cũng khẳng định lại rằng bất kỳ một điều khoản nào trái với nguyên tắc thiện chí và tin cậy sẽ vô hiệu; đồng thời, điều 7 về các điều khoản miễn trừ đưa ra các điều khoản và điều kiện liên quan đến trách nhiệm của các bên ký kết thuộc các trường hợp sau sẽ bị vô hiệu:

Một là, cho phép doanh nghiệp được miễn trừ khỏi trách nhiệm đối với những hành vi cố ý vi phạm hoặc những sơ suất quá lớn của doanh nghiệp hoặc các đại lý, đại diện, nhân viên của doanh nghiệp đó;

Hai là, hạn chế một cách vô lý phạm vi và mức độ bồi thường thiệt hại của doanh nghiệp hoặc chuyển rủi ro mà doanh nghiệp phải gánh chịu cho người tiêu dùng; Khóa luận: Pháp luật về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.

Ba là, loại trừ hoặc hạn chế một cách vô lý nghĩa vụ bảo hành của doanh nghiệp, thắt chặt các yêu cầu mà người tiêu dùng phải đáp ứng để thực hiện quyền bảo hành của họ, hoặc nếu doanh nghiệp liệt kê những sự kiện phát sinh của hợp đồng hoặc trình bày về đặc tính, diễn biến… của sự kiện, nhưng ngoại trừ hoặc hạn chế nghĩa vụ bảo hành trong các sự kiện đó.

Các điều khoản trong đó định sẵn khoản bồi thường thiệt hại quá lớn và vô lý đối với người tiêu dùng cũng sẽ vô hiệu (Điều 8).

Điều 9 về hủy bỏ và chấm dứt hợp đồng, theo đó bất kỳ điều khoản nào như loại trừ hoặc hạn chế quyền hủy bỏ hoặc chấm dứt hợp đồng của người tiêu dùng cho phép bên soạn thảo được quyền hủy hoặc chấm dứt hợp đồng khiến khách hàng chịu bất lợi mà không cần có lý do chính đáng; để giảm bớt các yêu cầu của bên soạn thảo thực hiện quyền hủy bỏ hoặc chấm dứt hợp đồng theo các quy định của pháp luật khiến khách hàng gặp bất lợi mà không cần có lý do chính đáng; buộc khách hàng phải bồi thường quá nhiều nếu họ hủy bỏ hoặc chấm dứt hợp đồng, hoặc đưa ra lý do bất hợp lý để khách hàng từ bỏ yêu cầu đòi bồi thường; giảm bớt nghĩa vụ bồi thường hoặc trách nhiệm của bên soạn thảo khi xảy ra sự kiện hủy bỏ và chấm dứt hợp đồng mà không có lý do chính đáng; cho phép gia hạn thời hạn thực hiện hợp đồng một cách bất hợp lý kiến khách hàng phải gặp những bất lợi không hợp lý trong quan hệ vay nợ liên tục thì những điều khoản này sẽ không có hiệu lực. Các điều khoản thực hiện nghĩa vụ bị vô hiệu được quy định trong điều 10 của Đạo luật, đó là trường hợp “cho phép doanh nghiệp được quyền đơn phương xác định hoặc thay đổi nội dung việc thực hiện nghĩa vụ; hoặc cho phép doanh nghiệp đơn phương hoãn việc thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc cho phép bên thứ ba được thực hiện nghĩa vụ thay cho doanh nghiệp, trừ trường hợp có lý do chính đáng” .

Ngoài ra, đạo luật cũng dự liệu thêm rất nhiều các điều khoản hợp đồng vô hiệu khác như điều khoản quy định về việc biểu lộ ý định của người tiêu dùng (điều 12); điều khoản áp đặt cho người đại diện của người tiêu dùng nghĩa vụ thực hiện hợp đồng thay trong trường hợp người tiêu dùng không thực hiện nghĩa vụ của mình (điều 13); điều khoản cấm khởi kiện hoặc yêu cầu người tiêu dùng phải chấp thuận một tòa án định sẵn hoặc áp đặt trách nhiệm chứng minh cho người tiêu dùng khi người tiêu dùng muốn khởi kiện (điều 14). Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu vi phạm các quy định nói trên, các điều khoản có liên quan sẽ không có hiệu lực nhưng những phần còn lại của hợp đồng vẫn có giá trị thực thi; chỉ khi không thể đạt được mục đích của hợp đồng hoặc hợp đồng gây bất lợi một cách vô lý cho một bên thì hợp đồng sẽ vô hiệu hoàn toàn (điều 16) [55]. Không chỉ đưa ra các trường hợp vô hiệu của hợp đồng gia nhập và các điều khoản trong hợp đồng theo mẫu, Đạo luật về các điều khoản và điều kiện hợp đồng của Hàn Quốc còn cho phép Ủy ban Công bằng Thương mại Hàn Quốc được quyền yêu cầu các doanh nghiệp phải sửa chữa hoặc hủy bỏ các điều khoản vi phạm trong những trường hợp quy định tại Điều 17 như các doanh nghiệp được coi là có vị thế thống lĩnh thị trường hay doanh nghiệp đã lạm dụng vị thế của mình trong quá trình ký kết hợp đồng…

Đạo luật còn quy định rất cụ thể các chế tài và hình thức áp dụng chế tài xử lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật về hợp đồng gia nhập. Theo đó, bất kỳ tổ chức, cá nhân nào vi phạm quy định của Luật đều có thể bị xử phạt tiền và thậm chí là phạt tù. Các mức phạt đưa ra cũng rất nghiêm khắc. Luật quy định rằng: Bất kỳ ai khi vi phạm quy định pháp luật, cố ý lợi dụng vị thế của mình để ép buộc người tiêu dùng phải giao kết hợp đồng hoặc vi phạm vị trí thống lĩnh thị trường, hoặc không cho người tiêu dùng đủ thời gian để xem xét hợp đồng…. thì đều có thể bị phạt tù đến hai năm hoặc bị phạt tiền tới 100.000.000 Won. Thậm chí, doanh nghiệp còn phải chịu trách nhiệm liên đới cho những hành vi vi phạm do người đại diện hay cán bộ, nhân viên của mình gây ra. [55, điều 32].

Có thể thấy Hàn Quốc có một khung pháp lý toàn diện về hợp đồng mẫu nói riêng và bảo vệ người tiêu dùng nói chung. Trên cơ sở đó, người tiêu dùng sẽ tránh được nhiều rủi ro trong giao dịch với nhà kinh doanh.

Kết luận chương 1

Như vậy, chương 1 của khóa luận đã khái quát những vấn đề lý luận chung về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán nhà chung cư, phân tích các khái niệm về hợp đồng theo mẫu, làm rõ sự tương đồng và khác biệt giữa các khái niệm hợp đồng theo mẫu, hợp đồng gia nhập, đưa ra đặc trưng, bản chất pháp lý của hợp đồng theo mẫu, khái niệm, đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, vai trò của giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu. Thông qua việc tìm hiểu các quy định về hợp đồng theo mẫu trên thế giới khóa luận đã khái quát một số mô hình pháp luật về hợp đồng theo mẫu ở một số quốc gia nhằm rút ra những kinh nghiệp cho Việt Nam. Các vấn đề lý luận chung về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư sẽ là nền tảng để nghiên cứu cho các chương tiếp theo. Khóa luận: Pháp luật về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.

XEM THÊM NỘI DUNG TIẾP THEO TẠI ĐÂY:

===>>> Khóa luận: Thực trạng PL về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ

0 0 đánh giá
Đánh giá bài viết
Theo dõi
Thông báo của
guest
1 Bình luận
Cũ nhất
Mới nhất Được bỏ phiếu nhiều nhất
Phản hồi nội tuyến
Xem tất cả bình luận
trackback

[…] ===>>> Khóa luận: Pháp luật về thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ […]

1
0
Rất thích suy nghĩ của bạn, hãy bình luận.x
()
x
Contact Me on Zalo
0877682993